L'essentiel
- Pour vendre un bien dont vous avez donné la nue-propriété, l'usufruitier et tous les nus-propriétaires signent ensemble ; le prix se répartit entre eux selon la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix (article 621 du Code civil).
- La répartition suit le plus souvent le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts, apprécié à l'âge de l'usufruitier au jour de la vente : à 74 ans, 30 % du prix pour l'usufruitier et 70 % pour les nus-propriétaires.
- Le report de l'usufruit sur le prix crée un quasi-usufruit : l'usufruitier dispose des fonds et sa succession en doit la restitution ; depuis le 29 décembre 2023, cette dette ne se déduit de la succession que s'il est justifié qu'elle n'a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal (article 774 bis du CGI).
- Le remploi du prix dans un nouveau bien acquis en démembrement prolonge la donation, y compris ses clauses de retour et d'inaliénabilité.
- Chacun est imposé sur la plus-value de sa quote-part ; l'exonération de résidence principale profite seulement à la fraction de celui qui occupe le logement.
Qui doit signer la vente ?
Après une donation avec réserve d'usufruit, la propriété du bien est partagée : le parent donateur est usufruitier, les enfants sont nus-propriétaires. Chacun peut céder son propre droit, mais la vente de la pleine propriété exige l'accord de tous. Le juge ne peut pas l'ordonner, à la demande d'un nu-propriétaire, contre la volonté de l'usufruitier (article 815-5 du Code civil).
Les clauses de l'acte de donation s'ajoutent à cette règle. Une clause d'inaliénabilité ou une clause de retour conventionnel impose l'intervention du donateur, qui renonce alors à s'en prévaloir sur le bien vendu, en les reportant le cas échéant sur le prix ou sur le bien acquis en remploi. Si l'un des nus-propriétaires est mineur ou protégé, l'autorisation du juge des tutelles ou des contentieux de la protection peut être nécessaire. Nous relisons l'acte de donation dès la préparation de l'avant-contrat.
Répartir le prix : la règle de l'article 621 du Code civil
En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété, le prix se répartit entre usufruitier et nus-propriétaires selon la valeur respective de chacun de ces droits. Le Code civil ne fixe pas de méthode : les parties peuvent retenir une valeur économique, fondée sur l'espérance de vie de l'usufruitier et le rendement du bien, ou, par commodité, le barème fiscal de l'article 669, que l'administration admet aussi pour ventiler le prix dans le calcul des plus-values.
Le barème s'apprécie à la date de la vente, et non à celle de la donation : l'usufruitier a vieilli, la part des enfants a augmenté. Une répartition éloignée de la valeur réelle des droits constitue une libéralité : attribuer tout le prix aux enfants revient pour le parent à leur donner la valeur de son usufruit, qui s'impute alors sur leurs abattements.
Après la signature, nous versons à chacun la part du prix qui lui revient, sur la base de la répartition convenue et mentionnée dans l'acte de vente. Cette mention sert de preuve pour la déclaration de plus-value de chacun, pour le calcul d'une future succession et, le cas échéant, pour justifier que la répartition correspond à la valeur réelle des droits. Si l'un des enfants souhaite racheter le bien, l'opération prend la forme d'une vente à un nu-propriétaire, avec les mêmes règles de répartition du prix.
| Âge de l'usufruitier le jour de la vente | Part de l'usufruitier | Part des nus-propriétaires | Répartition d'un prix de 320 000 € |
|---|---|---|---|
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % | 128 000 € / 192 000 € |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % | 96 000 € / 224 000 € |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % | 64 000 € / 256 000 € |
Reporter l'usufruit sur le prix : le quasi-usufruit
Les parties peuvent convenir de reporter l'usufruit sur le prix. Portant sur une somme d'argent, l'usufruit devient un quasi-usufruit (article 587 du Code civil) : le parent encaisse la totalité du prix et peut l'utiliser librement ; à son décès, ses héritiers doivent restituer aux nus-propriétaires la valeur de la nue-propriété, le plus souvent en valeur nominale. Le parent conserve ainsi ses revenus et sa liberté, et les enfants détiennent une créance.
Cette créance doit être constatée par un acte précis, que nous recevons généralement en même temps que la vente : montant, modalités de restitution, garanties éventuelles comme un placement nanti ou une caution. Sans garantie, les enfants supportent le risque que les fonds aient été dépensés. Le mécanisme est détaillé dans notre guide du démembrement de propriété.
Le quasi-usufruit et l'article 774 bis du CGI
La loi de finances pour 2024 a encadré la déduction de la dette de restitution dans la succession du quasi-usufruitier. Pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, la dette portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit n'est plus déductible. Celle qui résulte du prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit reste déductible, sous réserve qu'il soit justifié qu'elle n'a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal.
L'administration apprécie cet objectif au regard notamment du temps écoulé entre la donation et la vente, des motivations patrimoniales de l'opération et de la latitude laissée à l'usufruitier. Un parent qui vend sa maison pour entrer en résidence senior et financer son séjour présente un motif patrimonial réel ; une vente suivie d'un report d'usufruit sans projet identifiable s'expose davantage. Lorsque la dette n'est pas déductible, les droits de succession sont calculés sur l'actif sans la déduire : l'économie attendue du quasi-usufruit disparaît.
Remployer le prix dans un nouveau bien démembré
Le remploi consiste à acheter avec le prix un nouveau bien, dont le parent reçoit l'usufruit et les enfants la nue-propriété, dans les proportions de leurs droits. Aucune nouvelle donation n'intervient : les enfants retrouvent une nue-propriété, le parent un usufruit. L'acte d'acquisition mentionne l'origine des fonds, et les clauses de la donation initiale, retour conventionnel ou inaliénabilité, se reportent sur le nouveau bien.
Le remploi peut porter sur un appartement plus adapté, en centre-ville de Chartres par exemple, ou sur un portefeuille de valeurs mobilières démembré, dont l'usufruitier perçoit les dividendes. Beaucoup d'actes de donation prévoient d'avance une clause de remploi obligatoire en cas de vente : elle évite de renégocier au moment de la cession.
La plus-value : chacun sur sa quote-part
Usufruitier et nus-propriétaires sont imposés séparément sur la plus-value afférente à leur part du prix, au taux de 19 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Pour les enfants, le prix d'acquisition est la valeur de la nue-propriété retenue dans l'acte de donation, majorée des frais et droits acquittés, et la durée de détention court depuis la donation.
Lorsque le logement est la résidence principale de l'usufruitier, seule sa quote-part de plus-value est exonérée ; celle des nus-propriétaires reste imposable, sauf s'ils occupent aussi les lieux à titre principal. Le calcul est détaillé dans notre guide de la plus-value immobilière.
Exemple chiffré
La maison donnée en 2018, vendue en 2026
En 2018, à 66 ans, une mère a donné à ses deux fils la nue-propriété de sa maison, estimée 250 000 €, soit 150 000 € de nue-propriété (60 %). En 2026, à 74 ans, elle vend la maison 320 000 € pour s'installer dans un appartement. La maison était sa résidence principale.
- Part de l'usufruitière (30 % entre 71 et 80 ans)
- 96 000 €
- Part des deux fils (70 %)
- 224 000 €
- Part de chaque fils
- 112 000 €
- Valeur de la nue-propriété reçue par chaque fils en 2018
- 75 000 €
- Plus-value brute de chaque fils, avant frais et abattements
- 37 000 €
- Plus-value de la mère (résidence principale)
- Exonérée
Avec une répartition du prix, la mère reçoit 96 000 € et chaque fils 112 000 €, imposables sur leur plus-value. Avec un quasi-usufruit, la mère encaisse 320 000 € et sa succession devra 224 000 € à ses fils ; avec un remploi, un appartement acheté 240 000 € est acquis pour l'usufruit par la mère et pour la nue-propriété par ses fils.
Refaire le calcul avec vos chiffres : usufruit et nue-propriété
Questions fréquentes
L'usufruitier peut-il vendre seul le bien ?
Il peut céder son seul usufruit, ce qui intéresse rarement un acquéreur. La vente de la pleine propriété suppose la signature de l'usufruitier et de tous les nus-propriétaires. Inversement, les enfants ne peuvent pas imposer la vente à leur parent usufruitier. En pratique, la décision se prend en famille, avant la mise en vente, en fixant d'emblée le sort du prix.
Peut-on retenir une autre répartition que le barème fiscal ?
Oui. L'article 621 renvoie à la valeur respective des droits, que les parties peuvent déterminer par une méthode économique ou une expertise. La répartition doit rester sincère : attribuer aux enfants davantage que la valeur de leur nue-propriété, ou au parent davantage que celle de son usufruit, constitue une donation entre eux, qui peut être taxable.
Les enfants paient-ils des droits de donation sur leur part du prix ?
Non, puisque leur part du prix remplace la nue-propriété qu'ils détenaient déjà : les droits ont été calculés lors de la donation. Seule la plus-value éventuelle est imposable. Des droits de donation deviennent exigibles seulement si la répartition leur attribue davantage que la valeur réelle de leur nue-propriété.
Le quasi-usufruit est-il risqué pour les enfants ?
Les enfants deviennent créanciers de la succession de leur parent : si les fonds ont été dépensés et que la succession est insuffisante, ils ne récupèrent qu'une partie de leur créance. Un placement des fonds avec nantissement, ou un remploi partiel, limite ce risque. La convention de quasi-usufruit précise ces garanties et la date de la créance, utile pour sa preuve.
Que deviennent les clauses de la donation après la vente ?
Le donateur intervient à la vente pour renoncer à ses droits sur le bien vendu. Il peut obtenir que la clause de retour et l'interdiction d'aliéner soient reportées sur le prix ou sur le bien acquis en remploi. Notre guide sur les clauses de retour et d'inaliénabilité présente leurs effets.
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Sources
- Code civil, article 621 : vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété (Légifrance)
- BOFiP, plus-values immobilières : prix de cession et ventilation en cas de démembrement (BOI-RFPI-PVI-20-10-10)
- BOFiP, exonération de la résidence principale et démembrement (BOI-RFPI-PVI-10-40-10)
- BOFiP, actualité : non-déductibilité des dettes de restitution (article 774 bis du CGI)
- BOFiP, successions : dettes non déductibles (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20)
- Service-public.gouv.fr, simulateur des valeurs fiscales de l'usufruit et de la nue-propriété