L'essentiel
- Le coût d'une donation immobilière réunit les droits de donation, calculés après abattement (100 000 € par parent et par enfant), la taxe de publicité foncière de 0,60 % majorée de 2,37 % de frais d'assiette, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les émoluments du notaire.
- Les émoluments suivent un barème national dégressif, de 4,837 % à 0,998 % hors taxes selon les tranches de valeur, reconduit par l'arrêté du 25 février 2026 jusqu'au 29 février 2028.
- L'acte notarié est obligatoire : le notaire encaisse les droits et taxes, puis dépose l'acte au service de la publicité foncière dans le mois de la signature.
- Le donateur peut prendre en charge les droits et les frais à la place du donataire, sans que l'administration fiscale y voie une donation supplémentaire.
Pourquoi la donation d'un immeuble passe par le notaire
Toute donation entre vifs doit être reçue par un notaire, qui en conserve la minute (article 931 du Code civil). Pour une maison, un appartement, un terrain ou des terres agricoles, l'acte authentique s'impose : lui seul peut être publié au fichier immobilier et rendre le changement de propriétaire opposable à tous. Le don manuel, qui suppose une remise de la main à la main, reste réservé aux sommes d'argent et aux biens meubles, comme l'explique notre guide sur les différentes formes de donation.
L'acte fixe la valeur du bien, identifie le donateur et le donataire, constate l'acceptation de ce dernier et prévoit, le cas échéant, les charges et les clauses de protection : réserve d'usufruit, droit de retour, interdiction de vendre sans accord. Le notaire calcule ensuite les droits, les perçoit pour le compte de l'État et accomplit la publicité foncière dans le mois qui suit la signature.
Les droits de donation, premier poste de dépense
Les droits sont calculés sur la valeur vénale du bien au jour de l'acte, c'est-à-dire le prix qu'il obtiendrait sur le marché. Chaque donataire bénéficie d'un abattement qui dépend de son lien avec le donateur : 100 000 € pour un enfant, 31 865 € pour un petit-enfant, 80 724 € pour un époux ou un partenaire de PACS, 15 932 € pour un frère ou une sœur. Ces montants se reconstituent tous les quinze ans ; les donations plus récentes entre les mêmes personnes s'imputent sur l'abattement disponible, selon le mécanisme détaillé dans notre guide sur les abattements renouvelables tous les quinze ans.
Au-delà de l'abattement, le barème progressif s'applique par tranches. Lorsqu'un couple marié sous un régime de communauté donne un bien commun, chaque époux est réputé donner la moitié : l'enfant bénéficie alors de deux abattements de 100 000 €, un par parent, et le barème s'applique séparément à chaque moitié.
| Part taxable après abattement (ligne directe) | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière
La publication de l'acte au service de la publicité foncière donne lieu à une taxe de publicité foncière de 0,60 %, à laquelle s'ajoute un prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement égal à 2,37 % du montant de cette taxe. Le taux global ressort ainsi à environ 0,614 % de la valeur retenue dans l'acte. Ce régime de faveur, propre aux mutations à titre gratuit, s'applique aussi bien à la donation simple qu'à la donation-partage.
La contribution de sécurité immobilière, prévue par l'article 879 du Code général des impôts, rémunère la tenue du fichier immobilier ; elle est égale à 0,10 % de la même valeur. Ces deux prélèvements restent modestes comparés aux droits de mutation d'une vente, qui atteignent environ 6,32 % du prix en Eure-et-Loir depuis le relèvement du taux départemental au 1er avril 2025.
Les émoluments du notaire et les frais annexes
La rémunération du notaire pour une donation est fixée par le Code de commerce (articles A444-59 et suivants) et s'applique à l'identique dans toutes les études. Elle se calcule par tranches sur la valeur des biens donnés, puis supporte la TVA au taux de 20 %. Le barème a été reconduit sans changement par l'arrêté du 25 février 2026, pour une période courant jusqu'au 29 février 2028.
S'y ajoutent les émoluments de formalités, fixés par le même tarif, et les débours, c'est-à-dire les sommes avancées pour obtenir les pièces du dossier : état hypothécaire, extraits cadastraux, documents d'urbanisme. Leur montant dépend de la situation du bien et de l'ancienneté du titre de propriété. Nous remettons une estimation détaillée de l'ensemble de ces frais avant toute signature.
| Tranche de valeur du bien donné | Émolument hors taxes |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 4,837 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,995 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,330 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,998 % |
Donner la nue-propriété, ou un bien encore financé à crédit
Le donateur qui souhaite continuer à habiter le bien ou à en percevoir les loyers donne la seule nue-propriété et conserve l'usufruit. Les droits portent alors sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon l'âge de l'usufruitier par le barème fiscal de l'article 669 : 60 % de la valeur du bien pour un donateur de 61 à 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Au décès de l'usufruitier, l'enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires. Notre guide sur la donation avec réserve d'usufruit détaille ce montage.
Un bien encore grevé d'un prêt peut être donné, le donataire reprenant la dette. Pour que celle-ci soit déduite de l'assiette des droits, l'article 776 bis du Code général des impôts impose des conditions strictes : la dette doit avoir été contractée par le donateur pour acquérir le bien ou dans son intérêt, auprès d'un établissement de crédit, figurer dans l'acte, être effectivement prise en charge par le donataire et notifiée au créancier. L'accord de la banque sur le changement de débiteur se prépare en amont.
Les vérifications avant la signature
Nous contrôlons le titre de propriété, la situation hypothécaire et les règles d'urbanisme applicables. Lorsque le bien est commun, les deux époux interviennent à l'acte, puisqu'un époux seul ne peut disposer à titre gratuit d'un bien de la communauté (article 1422 du Code civil). Le logement de la famille appelle aussi le consentement du conjoint, même s'il appartient en propre au donateur (article 215 du Code civil).
Les donations entre ascendants et descendants, entre collatéraux jusqu'au sixième degré, entre époux ou partenaires de PACS, et au profit des enfants du conjoint échappent au droit de préemption urbain (article L213-1-1 du Code de l'urbanisme). Le dossier de diagnostics techniques exigé du vendeur par l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation vise la vente ; nous examinons avec vous l'intérêt de faire réaliser certains diagnostics, notamment lorsque le donataire envisage de louer le bien.
Qui paie, et quelles suites fiscales pour le donataire
Les droits et frais incombent en principe au donataire. Le donateur peut toutefois les régler à sa place : l'administration fiscale admet que cette prise en charge reste en dehors de la valeur taxable. Sur le plan civil, elle constitue en revanche un avantage supplémentaire, que l'acte doit traiter pour éviter une discussion lors du rapport des donations dans la succession.
La valeur déclarée dans l'acte a une portée durable. Elle devient le prix d'acquisition du donataire si celui-ci revend un jour le bien, pour le calcul de la plus-value immobilière (article 150 VB du Code général des impôts). Une valeur sous-estimée expose à un redressement des droits et alourdit la plus-value future ; une valeur surestimée augmente inutilement les droits. Nous nous appuyons sur les ventes récentes de biens comparables dans votre secteur de Chartres métropole ou d'Eure-et-Loir pour la fixer.
Exemple chiffré
Donation d'une maison de 240 000 € à un enfant par ses deux parents
Un couple marié sous le régime de la communauté donne en pleine propriété à sa fille une maison commune estimée 240 000 €. Aucune donation n'a été consentie à la fille au cours des quinze dernières années.
- Part donnée par chaque parent
- 120 000 €
- Part taxable par parent après abattement de 100 000 €
- 20 000 €
- Droits de donation (2 × 2 194,35 €)
- 4 388,70 €
- Taxe de publicité foncière (0,60 %)
- 1 440,00 €
- Frais d'assiette (2,37 % de la taxe)
- 34,13 €
- Contribution de sécurité immobilière (0,10 %)
- 240,00 €
- Émoluments proportionnels du notaire hors taxes
- 2 892,18 €
- TVA sur émoluments (20 %)
- 578,44 €
- Total, hors émoluments de formalités et débours
- 9 573,45 €
Les droits de donation représentent près de la moitié du coût. Donnée en nue-propriété par des parents de 65 ans, la même maison ne serait taxée que sur 60 % de sa valeur, soit 72 000 € par parent : la part taxable disparaîtrait et les droits seraient nuls.
Questions fréquentes
Peut-on donner un bien immobilier par un simple écrit entre les parties ?
La donation d'un immeuble exige un acte notarié : l'article 931 du Code civil impose cette forme à peine de nullité, et seul un acte authentique peut être publié au fichier immobilier. Un écrit sous signature privée reste sans effet translatif. Le notaire vérifie la capacité du donateur, recueille l'acceptation du donataire, calcule les droits et assure la publicité foncière dans le mois de la signature.
Les frais sont-ils les mêmes pour une donation-partage entre plusieurs enfants ?
Les émoluments suivent le même barème et la taxe de publicité foncière relève du même taux réduit. La donation-partage présente l'avantage de figer la valeur des lots au jour de l'acte pour le règlement de la succession. Chaque enfant bénéficie de son propre abattement, et les droits se calculent séparément sur chaque part.
Un bien loué peut-il être donné ?
Oui. Le bail se poursuit et le locataire conserve ses droits ; il est simplement informé du changement de bailleur. Les loyers reviennent au donataire en pleine propriété, ou au donateur s'il s'est réservé l'usufruit. Le droit de préemption du locataire est réservé aux ventes.
Le donateur peut-il changer d'avis après la signature ?
La donation est irrévocable : le donateur se dessaisit définitivement du bien. La loi n'admet la révocation que dans des cas limités, comme l'inexécution des charges ou l'ingratitude, décrits dans notre guide sur la révocation d'une donation. L'acte peut en revanche prévoir dès l'origine des clauses protectrices, comme un droit de retour si le donataire décède avant le donateur.
Combien de temps faut-il pour préparer une donation immobilière ?
Le délai dépend surtout de la réunion des pièces : titre de propriété, état hypothécaire, documents d'urbanisme, justificatifs d'état civil et, le cas échéant, accord de la banque sur la reprise d'un prêt. Lors d'un premier rendez-vous, nous établissons la liste des documents et le calendrier de signature adaptés à votre situation.
Premier rendez-vous
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Nous étudions avec vous la donation adaptée à votre famille et à votre patrimoine.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Impots.gouv.fr, donations par acte notarié (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière)
- Service-public.gouv.fr, droits de donation selon le lien avec le donateur
- Service-public.gouv.fr, calcul et paiement des droits de donation
- Code de commerce, tarifs des notaires relatifs aux donations (articles A444-59 à A444-69-1)
- BOFiP, assiette des droits de donation et dettes déductibles
- BOFiP, taxe de publicité foncière sur les donations
- Code de l'urbanisme, article L213-1-1 (donations et droit de préemption)