L'essentiel
- La première vente d'un terrain nu rendu constructible par un plan local d'urbanisme ou une carte communale peut supporter deux taxes, en plus de l'impôt sur la plus-value : une taxe nationale (article 1605 nonies du Code général des impôts) et une taxe communale facultative (article 1529).
- La taxe nationale vise les terrains rendus constructibles après le 13 janvier 2010 et vendus plus de dix fois leur prix d'acquisition actualisé : elle est de 5 % de la plus-value lorsque ce rapport ne dépasse pas trente, et de 10 % pour la fraction qui excède trente fois ce prix.
- Sa base est réduite d'un dixième par année écoulée au-delà de la huitième année suivant le classement du terrain en zone constructible.
- La taxe communale, lorsque la commune ou l'intercommunalité l'a instituée, est égale à 10 % de la plus-value, ou des deux tiers du prix si le prix d'acquisition est inconnu ; elle ne s'applique ni aux terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans, ni lorsque le prix est inférieur à trois fois le prix d'acquisition.
- Les deux taxes sont dues par le vendeur et acquittées par le notaire le jour de la vente, sur le prix.
Deux taxes distinctes, qui s'ajoutent à la plus-value
Le classement d'une parcelle agricole ou naturelle en zone constructible multiplie sa valeur. Le législateur a prévu que la collectivité en récupère une partie lors de la première vente du terrain après ce classement. Deux taxes coexistent : l'une, nationale, s'applique de plein droit ; l'autre, communale ou intercommunale, suppose une délibération. Elles se cumulent entre elles et avec l'impôt sur la plus-value des particuliers, qui reste calculé selon ses propres règles.
Les deux taxes visent des terrains nus, rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation, ou par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées. Elles portent sur la première cession à titre onéreux intervenue après ce classement : une vente ultérieure du même terrain y échappe.
| Taxe nationale (article 1605 nonies) | Taxe communale (article 1529) |
|---|---|
| Application | De plein droit |
| Terrains visés | Rendus constructibles après le 13 janvier 2010 |
| Seuil | Prix de vente supérieur à 10 fois le prix d'acquisition actualisé |
| Base | Prix de vente moins prix d'acquisition actualisé, réduite d'un dixième par an au-delà de la 8e année |
| Taux | 5 % jusqu'à 30 fois le prix d'acquisition, 10 % au-delà |
La taxe nationale de l'article 1605 nonies
La taxe nationale s'applique lorsque le rapport entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ou la valeur retenue lors de l'entrée du terrain dans votre patrimoine, actualisé selon l'indice des prix à la consommation, dépasse dix. Sa base est la plus-value ainsi calculée : prix de vente diminué du prix d'acquisition actualisé. Pour un terrain reçu par succession ou donation, la valeur déclarée dans l'acte tient lieu de prix d'acquisition.
Le taux est de 5 % lorsque le rapport est compris entre dix et trente. Au-delà, la fraction de la plus-value correspondant à la part du prix qui excède trente fois le prix d'acquisition est taxée à 10 %. La base est réduite d'un dixième par année écoulée depuis le classement du terrain en zone constructible, au-delà de la huitième année : la taxe diminue ainsi progressivement et disparaît dix-huit ans après le classement.
La taxe ne s'applique pas lorsque le prix de vente est inférieur à 15 000 €, lorsque le rapport entre les prix n'excède pas dix, ni aux terrains compris dans un périmètre ayant fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique en vue d'une expropriation. Pour un terrain acquis de longue date à un prix modeste, le seuil de dix est vite franchi : c'est le cas de nombreuses terres agricoles de Beauce ou du Perche intégrées à une zone à urbaniser.
La taxe communale facultative de l'article 1529
Les communes, et les intercommunalités compétentes pour élaborer les documents d'urbanisme, peuvent instituer par délibération une taxe forfaitaire sur la première cession d'un terrain nu devenu constructible. Son taux est fixé par la loi à 10 %. Il s'applique à la plus-value, égale au prix de vente diminué du prix d'acquisition actualisé ; lorsque ce prix d'acquisition ne peut être déterminé, la taxe est assise sur les deux tiers du prix de vente, ce qui revient à environ 6,67 % du prix.
Cette taxe ne frappe pas les terrains classés constructibles depuis plus de dix-huit ans, ni les ventes dont le prix est inférieur à trois fois le prix d'acquisition. Elle ne s'applique pas davantage aux ventes exonérées d'impôt sur la plus-value par l'article 150 U du Code général des impôts, comme les ventes d'un prix n'excédant pas 15 000 € ou certaines ventes liées à une expropriation. La liste indicative des communes et intercommunalités qui l'ont instituée est publiée par l'administration ; nous vérifions systématiquement la délibération applicable au terrain que vous vendez, en Eure-et-Loir comme ailleurs.
L'impôt sur la plus-value du terrain
Indépendamment des deux taxes, la vente d'un terrain à bâtir relève de l'impôt sur la plus-value des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention qui exonèrent d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. La surtaxe applicable aux plus-values de plus de 50 000 € épargne les terrains à bâtir. Le calcul complet figure dans notre guide sur la plus-value immobilière.
Le prix d'acquisition retenu pour la plus-value n'est pas actualisé ; il est majoré des frais d'acquisition et, le cas échéant, des frais de viabilisation payés par le vendeur. L'exonération de la résidence principale ne s'étend pas au terrain vendu comme terrain à bâtir, même détaché de votre jardin, comme l'explique notre guide sur la division d'un terrain pour vendre une parcelle.
Quelle date de classement retenir ?
Le point de départ des deux taxes est la date à laquelle le terrain est devenu constructible par l'effet du document d'urbanisme : entrée en vigueur du plan local d'urbanisme, de sa révision ou de sa modification qui a classé la parcelle en zone urbaine ou à urbaniser ouverte, ou approbation de la carte communale. Un terrain situé dans une commune sans document d'urbanisme, soumise au règlement national d'urbanisme, n'a pas été rendu constructible par un classement.
Nous reconstituons cet historique à partir des documents d'urbanisme successifs, disponibles en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme. Un terrain resté en zone urbaine depuis plus de dix-huit ans échappe aux deux taxes ; un terrain classé entre 2010 et 2018 est au contraire pleinement concerné par la taxe nationale, avec une réduction encore faible ou nulle en 2026.
Qui paie, quand, et comment l'anticiper
Les deux taxes sont dues par le vendeur. Le notaire les calcule, dépose la déclaration correspondante lors de l'enregistrement de l'acte et les acquitte sur le prix, en même temps que l'impôt sur la plus-value. Le montant qui vous revient est donc le prix diminué de ces trois impositions et des frais de la vente : c'est ce net vendeur qu'il faut comparer entre plusieurs offres.
Pour une vente à un lotisseur ou à un promoteur, la promesse est souvent conclue sous la condition de l'obtention d'un permis d'aménager et dure plusieurs mois ; le prix, et parfois un complément de prix, se négocient en tenant compte de ces taxes. Pour une terre louée à un exploitant, le droit de préemption du fermier et celui de la SAFER s'ajoutent à celui de la commune : notre guide sur la vente de terres agricoles en présente les règles. Un rendez-vous avant la signature de la promesse permet de chiffrer le produit net de la vente.
Exemple chiffré
Une terre héritée, classée à urbaniser en 2014 et vendue en 2026
Hypothèse : une parcelle de 2 000 m² reçue par succession en mai 2008, pour une valeur déclarée de 4 000 €, est classée en zone à urbaniser ouverte par le plan local d'urbanisme en mars 2014. Elle est vendue 120 000 € à un lotisseur en octobre 2026. La commune a institué la taxe de l'article 1529. Le prix d'acquisition actualisé retenu est de 5 320 € (coefficient d'érosion monétaire supposé de 1,33).
- Rapport prix de vente / prix d'acquisition actualisé (120 000 ÷ 5 320)
- 22,6 : taux de 5 %
- Plus-value servant de base aux deux taxes (120 000 − 5 320)
- 114 680 €
- Taxe nationale : base réduite de 4/10 (12 ans depuis le classement), 68 808 € × 5 %
- 3 440 €
- Taxe communale : 114 680 € × 10 %
- 11 468 €
- Plus-value des particuliers (120 000 − 4 000, frais non retenus)
- 116 000 €
- Impôt sur le revenu après abattement de 78 % (18 ans de détention)
- 4 849 €
- Prélèvements sociaux après abattement de 21,45 %
- 15 672 €
- Total des impositions
- 35 429 €
- Prix net avant frais de vente
- 84 571 €
Les impositions absorbent près de 30 % du prix. Sans la taxe communale, le total tomberait à 23 961 €. Une vente après mars 2032, dix-huit ans après le classement, aurait supprimé les deux taxes, mais le délai se compare au prix que le lotisseur est prêt à payer aujourd'hui. Chiffres indicatifs : le coefficient d'actualisation exact est celui publié par l'administration pour l'année de la vente.
Questions fréquentes
Comment savoir si ma commune applique la taxe communale ?
La taxe résulte d'une délibération du conseil municipal ou de l'intercommunalité compétente. L'administration publie une liste indicative des collectivités qui l'ont instituée, et la mairie peut vous communiquer la délibération. Lors de la préparation de la vente, nous vérifions ce point pour chaque terrain, car une délibération peut être récente et la liste indicative incomplète.
Un terrain reçu par succession ou par donation est-il concerné ?
Oui, dès lors qu'il s'agit de sa première vente depuis son classement en zone constructible. La valeur déclarée dans la succession ou la donation tient lieu de prix d'acquisition. Une valeur ancienne et modeste, fréquente pour des terres agricoles, fait vite dépasser le seuil de dix fois ce prix qui déclenche la taxe nationale.
Le vendeur peut-il faire payer ces taxes à l'acquéreur ?
La loi met ces taxes à la charge du vendeur, et le notaire les acquitte sur le prix. Rien n'interdit de négocier un prix qui en tienne compte, mais la charge fiscale reste juridiquement celle du vendeur. Raisonnez donc toujours en prix net, après les deux taxes et l'impôt sur la plus-value, pour comparer les offres.
Une parcelle détachée de mon jardin est-elle concernée ?
Rarement. Un jardin situé en zone urbaine l'est souvent depuis plus de dix-huit ans, ce qui écarte la taxe communale, et le classement est fréquemment antérieur au 13 janvier 2010, ce qui écarte la taxe nationale. La parcelle reste en revanche soumise à l'impôt sur la plus-value, car l'exonération de la résidence principale ne couvre pas un terrain vendu comme terrain à bâtir.
La vente à la commune ou dans le cadre d'une expropriation est-elle taxée ?
Les terrains compris dans un périmètre de déclaration d'utilité publique en vue d'une expropriation échappent à la taxe nationale. La taxe communale épargne aussi les ventes exonérées d'impôt sur la plus-value au titre de l'expropriation, lorsque l'indemnité est remployée dans les conditions prévues par la loi. Une vente amiable ordinaire à la commune reste en revanche soumise au droit commun.
Premier rendez-vous
Vous vendez un bien ?
L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- BOFiP, taxes sur la cession de terrains nus devenus constructibles (BOI-RFPI-TDC)
- BOFiP, taxe nationale sur les terrains nus rendus constructibles (BOI-RFPI-TDC-20)
- BOFiP, liquidation de la taxe nationale (BOI-RFPI-TDC-20-20)
- BOFiP, taxe instituée par les communes et les EPCI (BOI-RFPI-TDC-10)
- Collectivites-locales.gouv.fr, taxe forfaitaire sur la cession de terrains nus devenus constructibles
- Code général des impôts, article 1605 nonies (Légifrance)
- Code général des impôts, article 1529 (Légifrance)