Acheter un logement pendant la procédure de divorce : à qui appartiendra-t-il ?

Pourquoi le régime matrimonial décide de tout

Jusqu'au jour où le divorce devient définitif, les époux restent mariés et leur régime matrimonial continue de s'appliquer. Sous la communauté réduite aux acquêts, régime des couples mariés sans contrat, les biens acquis pendant le mariage sont communs, même achetés par un seul époux avec ses revenus. Chaque époux peut acquérir seul, mais l'acquisition profite à la communauté. En séparation de biens, chacun reste propriétaire de ce qu'il achète seul.

La question devient donc : à quelle date la communauté cesse-t-elle de s'enrichir des acquisitions de chacun ? Entre époux, c'est la date des effets du divorce, qui varie selon la procédure. Notre guide sur la date des effets du divorce détaille cette règle ; elle commande tout le reste.

Dans un divorce judiciaire : l'achat après la demande

Dans un divorce judiciaire, le jugement produit ses effets entre les époux, pour leurs biens, à la date de la demande en divorce (article 262-1 du Code civil). Un logement acheté après cette date, avec des revenus perçus après elle ou un prêt personnel, n'entre donc pas dans la communauté à partager, une fois le divorce prononcé. Le juge peut même reporter ces effets à la date où les époux ont cessé de cohabiter et de collaborer.

Cette rétroactivité ne vaut qu'une fois le divorce prononcé, et entre les époux. Si la procédure est abandonnée ou les époux se réconcilient, le bien reste commun. À l'égard des tiers, le divorce n'est opposable qu'après sa mention en marge des actes d'état civil. C'est pourquoi l'acte d'achat mentionne la procédure en cours et, le plus souvent, fait intervenir le conjoint pour qu'il reconnaisse le caractère personnel de l'acquisition, sa date et l'origine des fonds.

L'origine des fonds reste essentielle. L'épargne existant à la date de la demande appartient à la communauté : l'utiliser pour l'apport crée une dette envers l'indivision post-communautaire, prise en compte au partage. Les salaires perçus après la demande, une donation de vos parents ou une avance sur votre part accordée par le juge peuvent en revanche financer l'achat sans difficulté.

Dans un divorce par consentement mutuel : attention au calendrier

Dans le divorce amiable, la convention produit ses effets entre les époux à la date à laquelle elle acquiert force exécutoire, c'est-à-dire au dépôt chez le notaire, à moins qu'elle n'en stipule autrement (article 262-1). Tant que la convention n'est pas signée et déposée, la communauté continue : un logement acheté par un seul époux avant cette date est en principe commun et doit figurer dans l'état liquidatif.

Pour éviter cet écueil, la voie la plus simple consiste à signer et déposer la convention avant l'acquisition, ce qui suppose d'anticiper le calendrier avec les avocats et le notaire. Il est aussi possible de prévoir dans la convention une date d'effet antérieure, par exemple celle de la séparation, et à faire intervenir le conjoint à l'acte d'achat pour qu'il reconnaisse le caractère personnel du bien. Cette solution suppose un accord solide entre les époux sur l'ensemble du divorce.

Acheter avec des fonds propres : la déclaration de remploi

Un époux commun en biens peut aussi acquérir un bien propre à tout moment du mariage, lorsqu'il le finance avec des fonds propres : prix de vente d'un bien possédé avant le mariage, héritage, donation. L'acte d'achat doit alors comporter une déclaration d'emploi ou de remploi, qui précise l'origine des fonds et la volonté d'acquérir en propre (article 1434 du Code civil).

Lorsque les fonds propres ne couvrent qu'une partie du prix, le bien reste propre si leur contribution dépasse celle de la communauté, à charge de récompense pour la part financée par elle ; à défaut, il est commun. Notre guide sur la déclaration d'emploi ou de remploi présente la rédaction de la clause et ses effets.

Obtenir un prêt pendant le divorce

Un emprunt contracté par un seul époux commun en biens n'engage que ses biens propres et ses revenus, sauf consentement exprès de l'autre (article 1415 du Code civil). Les banques demandent donc souvent l'accord du conjoint, une copie de la demande en divorce ou de la convention, voire le jugement définitif avant d'accorder le prêt.

Le prêt qui a financé la maison du couple pèse aussi sur la capacité d'emprunt : tant que la banque n'a pas libéré l'emprunteur qui part, ses échéances entrent dans le calcul de son taux d'endettement, plafonné à 35 % des revenus, assurance comprise. La vente de la maison ou l'encaissement de la soulte débloquent souvent la situation. Notre guide sur le crédit immobilier au divorce décrit la désolidarisation, et celui sur l'achat et la vente simultanés les montages de transition.

Les autres points à vérifier avant de signer

Le futur acquéreur vérifie son éligibilité aux aides : le prêt à taux zéro est réservé aux ménages qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes, ce qui exclut en principe l'époux copropriétaire du logement familial. Les frais d'acquisition en Eure-et-Loir sont détaillés dans notre guide sur les frais de notaire à Chartres.

Le départ du logement familial a aussi des conséquences : celui qui part laisse en principe l'occupation à l'autre, qui peut devoir une indemnité d'occupation après la demande en divorce, et il conserve l'exonération de plus-value sur la future vente de l'ancienne maison si son ex-conjoint l'occupe jusqu'à la mise en vente. Nous examinons ces points avec vous, ainsi que la rédaction de l'acte, avant la signature du compromis.

Sources

• Code civil, article 262-1 (Légifrance)
• Code civil, articles 260 à 262-2 : date des effets du divorce (Légifrance)
• Service-public.gouv.fr, règles de partage des biens des époux au divorce
• Service-public.gouv.fr, partage des biens après un divorce
• Congrès des notaires 2025, les opérations liquidatives dans le divorce par consentement mutuel