L'essentiel
- La maison construite sur le terrain propre d'un époux lui appartient par accession, même si elle a été payée avec l'argent du couple : elle reste son bien propre au divorce (articles 552 et 1406 du Code civil).
- Si la construction a été financée par la communauté, l'époux propriétaire du terrain lui doit une récompense égale à la plus-value que la maison apporte au terrain, évaluée au plus près du partage ; l'autre époux en reçoit la moitié.
- Entre époux séparés de biens, celui qui a financé la construction sur le terrain de l'autre par un apport de fonds personnels dispose d'une créance, calculée sur la même plus-value (Cass. 1re civ., 5 avril 2023, n° 21-22.296).
- Lorsque le terrain appartient à un tiers, par exemple aux parents de l'un des époux, la maison appartient à ce tiers, et le couple dispose contre lui de l'indemnité prévue par l'article 555 du Code civil.
L'accession : le propriétaire du sol devient propriétaire de la maison
L'article 552 du Code civil pose une règle ancienne : la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Tout ce qui est construit sur un terrain appartient au propriétaire de ce terrain, par un mécanisme appelé accession. Le nom inscrit sur le permis de construire, sur le contrat du constructeur ou sur le prêt reste sans incidence sur la propriété.
Entre époux mariés sous le régime de la communauté, l'article 1406 en tire la conséquence : les biens acquis à titre d'accessoire d'un bien propre forment eux-mêmes des propres, sauf récompense. La maison bâtie pendant le mariage sur un terrain reçu par donation, hérité ou acheté avant le mariage devient donc un bien propre de l'époux propriétaire du terrain. La situation est fréquente en Eure-et-Loir, où des parents détachent une parcelle de leur propriété pour permettre à un enfant de construire.
Au divorce, l'époux propriétaire du terrain garde donc la maison, et l'autre fait valoir ses droits sous la forme d'une somme d'argent, dont le calcul dépend du régime matrimonial et de l'origine des fonds. Ces droits peuvent être importants lorsque la construction a été financée par le couple pendant de longues années.
Construction payée par la communauté : la récompense
Lorsque la construction a été payée avec des fonds communs, salaires des époux, épargne commune ou prêt remboursé par le couple, la communauté a financé un bien propre. L'époux propriétaire lui doit alors une récompense (article 1437 du Code civil), qui s'ajoute à la masse commune au partage ; l'autre époux en reçoit la moitié.
La récompense suit la règle du profit subsistant (article 1469, alinéa 3). Pour une construction, la Cour de cassation retient la plus-value que la maison procure au terrain : la différence entre la valeur actuelle de l'ensemble et la valeur actuelle du terrain nu (Cass. 1re civ., 26 septembre 2012, n° 11-20.196). Si la communauté n'a financé qu'une partie de la construction, la récompense correspond à la même fraction de cette plus-value.
Seul le capital remboursé pendant le mariage entre dans le calcul ; les intérêts d'emprunt en sont en principe exclus. Le capital restant dû à la date des effets du divorce a financé un bien propre : il reste en définitive à la charge de l'époux propriétaire, même si la banque peut en réclamer le paiement aux deux co-emprunteurs tant qu'elle ne les a pas désolidarisés. Les autres cas de récompense sont présentés dans notre guide sur les récompenses.
Pourquoi la valeur du terrain nu compte autant
La récompense porte sur la seule valeur apportée par la construction. La hausse de valeur du terrain lui-même, par exemple parce qu'il est devenu très recherché, profite au seul propriétaire, comme tout bien propre. À l'inverse, l'autre époux profite de l'augmentation de valeur de la maison, à proportion du financement commun, et non du seul coût historique des travaux.
Le calcul suppose d'estimer à la fois la maison avec son terrain et le terrain comme s'il était nu, avec ses droits à construire actuels, deux valeurs qui se discutent souvent. Un écart de quelques dizaines de milliers d'euros sur l'une ou l'autre modifie directement la somme due. Lorsque les époux ne s'accordent pas, une expertise contradictoire s'impose : notre guide sur le désaccord sur la valeur de la maison présente les solutions.
Terrain acheté pendant le mariage ou donné aux deux époux
La règle de l'accession joue au profit du propriétaire du terrain, quel qu'il soit. Si le terrain a été acheté pendant le mariage avec des fonds communs, il est commun, et la maison aussi : elle se partage alors comme tout bien commun, par moitié, avec une soulte pour celui qui la garde. Si le terrain a été donné conjointement aux deux époux, il est commun lui aussi, sauf stipulation contraire de l'acte de donation (article 1405, alinéa 2).
Lorsque des parents souhaitent aider un couple à construire, la forme de l'aide détermine donc ce que chaque époux conservera en cas de divorce. Notre guide sur l'aide des parents pour la maison du couple compare la donation à l'enfant seul et la donation aux deux époux.
En séparation de biens : une créance entre époux
Sous le régime de la séparation de biens, la maison construite sur le terrain d'un époux lui appartient également par accession. L'époux qui a financé la construction avec ses fonds personnels, par exemple le produit de la vente d'un bien antérieur ou un héritage, dispose d'une créance contre son conjoint. La Cour de cassation juge que cet apport en capital, destiné à améliorer par une construction le bien personnel de l'autre affecté à l'usage familial, ne relève pas de la contribution aux charges du mariage (Cass. 1re civ., 5 avril 2023, n° 21-22.296).
La créance se calcule, sauf convention contraire, selon le profit subsistant, par renvoi des articles 1543 et 1479 à l'article 1469 du Code civil. Les échéances de prêt payées au fil du mariage peuvent en revanche être regardées comme une participation aux charges du ménage, et l'intention de donner, si elle est prouvée, fait disparaître la créance. Ces distinctions sont détaillées dans le guide sur le divorce en séparation de biens.
Maison construite sur le terrain des parents : l'article 555
Il arrive qu'un couple construise sur un terrain resté la propriété des parents de l'un des époux, sans donation préalable. Par l'effet de l'accession, la maison appartient alors aux parents. Au divorce, la question devient celle du remboursement de la construction par le propriétaire du terrain.
L'article 555 du Code civil règle ce cas. Lorsque le propriétaire du terrain conserve la construction, il rembourse au constructeur, à son choix, soit la plus-value apportée au terrain, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'œuvre estimés à la date du remboursement. L'accord donné par les parents à la construction et la bonne foi des constructeurs pèsent sur les droits de chacun, et s'apprécient au cas par cas. La créance ainsi obtenue appartient au couple et entre dans la liquidation de leur régime matrimonial.
Cette situation, source de conflits familiaux au moment du divorce comme de la succession des parents, s'évite par une donation du terrain avant les travaux, reçue par le notaire et publiée au service de la publicité foncière. Les frais d'une telle donation figurent dans notre guide sur la donation d'un bien immobilier.
Exemple chiffré
La maison bâtie sur le terrain hérité de Julien
Julien a hérité en 2010 d'un terrain près de Chartres. Marié sans contrat avec Sophie, il y fait construire en 2014 une maison pour 180 000 €, financée par un prêt souscrit par le couple. À la date des effets du divorce, la communauté a remboursé 130 000 € de capital ; il reste 50 000 € à rembourser. La maison et son terrain valent aujourd'hui 330 000 € ; le terrain nu est estimé 60 000 €. Le couple possède aussi 20 000 € d'épargne commune.
- Plus-value apportée par la construction (330 000 € − 60 000 €)
- 270 000 €
- Part de la construction financée par la communauté (130 000 € ÷ 180 000 €)
- 72,2 %
- Récompense due par Julien (270 000 € × 130 000 ÷ 180 000)
- 195 000 €
- Masse commune (20 000 € d'épargne + 195 000 € de récompense)
- 215 000 €
- Droits de chaque époux
- 107 500 €
- Lot de Sophie : épargne commune et somme versée par Julien (107 500 € − 20 000 €)
- 20 000 € + 87 500 €
- Prêt restant dû, à la charge définitive de Julien
- 50 000 €
Julien garde la maison et le terrain, mais il doit financer 87 500 € pour Sophie et le solde du prêt. Un calcul sur le seul coût de la construction aurait sous-évalué les droits de Sophie ; un partage de la valeur totale de la maison lui aurait attribué la hausse de valeur du terrain, qui revient à Julien seul.
Questions fréquentes
Mon nom figure sur le permis de construire et sur le prêt : suis-je propriétaire de la moitié de la maison ?
La propriété suit le terrain. Le permis de construire et le prêt établissent seulement qui a demandé l'autorisation et qui doit rembourser la banque. Vos droits prennent la forme d'une récompense, si vous êtes mariés sans contrat, ou d'une créance, en séparation de biens, calculée sur la plus-value apportée par la construction. La co-signature du prêt vous engage en revanche envers la banque jusqu'à une désolidarisation.
Les travaux que j'ai réalisés moi-même sont-ils pris en compte ?
Le calcul porte sur les fonds dépensés : matériaux, factures d'entreprises, échéances du prêt. Selon la jurisprudence, le travail personnel d'un époux sur le bien de l'autre ouvre difficilement droit à une récompense ou à une créance, car il est en principe regardé comme une participation à la vie du ménage. Les factures de matériaux payées avec vos fonds restent en revanche essentielles : conservez-les.
Mes beaux-parents nous ont laissé construire sur leur terrain : que pouvons-nous récupérer ?
La maison leur appartient. Ils doivent au couple, à leur choix, soit la plus-value apportée au terrain, soit le coût des matériaux et de la main-d'œuvre évalué au jour du remboursement (article 555 du Code civil). Cette créance fait partie des biens du couple et se partage au divorce. Une négociation familiale, éclairée par une estimation, évite souvent un procès.
Peut-on prévoir la situation avant de construire ?
Oui, et c'est la meilleure solution. Les parents peuvent donner le terrain aux deux époux, ou à leur enfant seul en connaissance de cause. L'époux propriétaire du terrain peut aussi l'apporter à la communauté par un changement de régime matrimonial. Notre guide sur l'apport d'un bien propre à la communauté en présente l'intérêt et le coût.
L'époux propriétaire du terrain peut-il vendre la maison avant le divorce ?
Si la maison est le logement de la famille, sa vente suppose l'accord de l'autre époux jusqu'à la dissolution du mariage (article 215 du Code civil). Le prix reste propre à l'époux propriétaire, et la récompense due à la communauté se calcule alors sur le prix obtenu, selon la même méthode, à la date de la vente.
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