Apporter un bien propre à la communauté : intérêt, effets et fiscalité de l'apport

Pourquoi apporter un bien propre à la communauté ?

Sous le régime légal, la maison héritée de ses parents, reçue par donation ou achetée avant le mariage reste propre à l'époux qui la possède (articles 1404 et 1405 du Code civil). Son conjoint y vit parfois depuis trente ans, a financé des travaux, et pourtant le bien appartient au seul époux qui l'a reçu. Au décès du propriétaire, le bien entre en totalité dans la succession : le survivant n'y a que ses droits d'héritier, par exemple l'usufruit ou un quart en pleine propriété en présence d'enfants communs. Les règles du régime de la communauté expliquent cette répartition.

L'apport modifie cet équilibre. Le bien devient commun, comme s'il avait été acheté pendant le mariage. Au premier décès, la communauté est liquidée : le survivant reçoit la moitié du bien en qualité d'époux commun en biens, puis exerce ses droits successoraux sur la moitié qui revient à la succession. Pour un couple âgé dont le patrimoine se résume à la maison, la différence est considérable. L'apport simplifie aussi les comptes : les travaux payés par la communauté sur un bien propre auraient donné lieu à récompense ; sur un bien commun, la question disparaît pour l'avenir.

Clause d'apport, communauté universelle, préciput : les techniques

La technique la plus ciblée consiste à apporter un bien déterminé, par une clause que la pratique appelle encore ameublissement : les époux restent sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, et seul ce bien rejoint la masse commune. Ils peuvent aussi adopter la communauté universelle (article 1526), qui rend communs tous les biens présents et à venir, y compris les héritages futurs ; ce changement plus radical est présenté dans notre guide sur la communauté universelle et l'attribution intégrale.

L'apport se combine souvent avec une clause de préciput (article 1515), qui permet au survivant de prélever le bien commun, avant tout partage, sans rien devoir aux héritiers. Le logement devient ainsi, au premier décès, la propriété entière du conjoint, sans passer par la succession. Le préciput constitue un avantage matrimonial, et non une donation (article 1516) : il échappe aux droits de succession, dont le conjoint est de toute façon exonéré, et au rapport entre héritiers.

La procédure chez le notaire

Avant le mariage, l'apport s'insère dans le contrat de mariage, signé par les deux futurs époux. Pendant le mariage, il prend la forme d'un acte notarié d'aménagement du régime matrimonial, signé par les deux époux, qui doivent agir dans l'intérêt de la famille (article 1397). La démarche suit les étapes décrites dans notre guide pour changer de régime matrimonial.

Le notaire informe personnellement les enfants majeurs de chaque époux et publie un avis dans un journal d'annonces légales à destination des créanciers. Ceux-ci disposent de trois mois pour former opposition ; en cas d'opposition, l'acte doit être homologué par le tribunal judiciaire, à Chartres pour les couples domiciliés en Eure-et-Loir. En présence d'enfants mineurs, le notaire peut saisir le juge des tutelles s'il estime leurs intérêts menacés.

Entre les époux, l'aménagement prend effet à la date de l'acte ; à l'égard des tiers, trois mois après la mention portée en marge de l'acte de mariage. L'acte est enfin publié au service de la publicité foncière, puisqu'il transfère la propriété d'un immeuble à la communauté.

Combien coûte l'apport d'un immeuble ?

L'acte supporte d'abord un droit fixe d'enregistrement de 125 € (article 847 du Code général des impôts). Jusqu'au 31 décembre 2019, l'article 1133 bis du même code exonérait les apports réalisés lors de l'adoption d'un régime communautaire ; cet article a été abrogé au 1er janvier 2020. Depuis, l'apport d'un immeuble supporte la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, calculées sur la moitié de la valeur du bien, qui correspond à la part transmise au conjoint.

S'ajoutent l'émolument du notaire, calculé selon le barème proportionnel réglementé applicable aux conventions matrimoniales, puis les frais d'annonce légale, de lettres recommandées aux enfants majeurs et de formalités. Pour une maison de 320 000 €, les taxes représentent environ 1 430 € et l'ensemble des frais un peu plus de 2 600 €, hors annonce et débours. Nous remettons un chiffrage écrit avant toute signature.

Au décès : ce que l'apport change pour le conjoint et les enfants

L'avantage que retire le conjoint de l'apport découle du régime matrimonial. La loi le qualifie d'avantage matrimonial (article 1527, alinéa 1) : il échappe ainsi à l'action en réduction des enfants communs. Ils recueilleront la totalité des biens au second décès, par la succession du survivant.

La règle change lorsque l'époux apporteur a des enfants nés d'une autre union. Ces enfants peuvent exercer l'action en retranchement : si l'avantage dépasse la quotité disponible spéciale entre époux (article 1094-1), l'excédent est retranché au profit de leur réserve (article 1527, alinéa 2). Ils peuvent aussi renoncer à cette action par anticipation, par un acte notarié spécifique décrit dans notre guide sur la renonciation anticipée à l'action en réduction.

L'effet fiscal mérite enfin un calcul. Les enfants recevant moins au premier décès, ils utilisent moins l'abattement de 100 000 € dont ils bénéficient sur la succession de ce parent ; leur part taxable peut donc être plus élevée au second décès. Pour un patrimoine important, l'apport peut être limité à la résidence principale, ce qui modère cet effet.

En cas de divorce : un apport définitif, sauf clause de reprise

L'apport d'un bien propre à la communauté produit ses effets au cours du mariage : le divorce le laisse subsister (article 265, alinéa 1). Le bien apporté est donc partagé comme les autres biens communs, et l'époux qui l'avait reçu en héritage n'en récupère que la moitié en valeur, sauf accord contraire lors de la liquidation.

Le contrat de mariage peut toutefois prévoir que chaque époux reprendra les biens qu'il a apportés (article 265, alinéa 3). Cette clause de reprise des apports, souvent appelée clause alsacienne, joue en cas de divorce et laisse intacte la protection prévue pour le décès. Elle se rédige dans l'acte d'apport lui-même et rassure souvent la famille de l'époux propriétaire. Les autres effets du divorce sur ces clauses sont détaillés dans notre guide sur les avantages matrimoniaux au divorce.

Les points à vérifier avant de signer

Un bien commun répond des dettes de chacun des époux (article 1413) : si l'un d'eux exerce une activité exposée ou se porte caution, l'apport rend la maison accessible à ses créanciers dans les limites fixées par la loi. La gestion change aussi : la vente ou l'hypothèque d'un immeuble commun exige le consentement des deux époux (article 1424).

Nous examinons avec vous l'origine du bien, sa valeur, la composition de la famille et les autres moyens de protéger le conjoint : donation au dernier vivant, testament, assurance-vie ou société d'acquêts limitée au logement. Dans une famille recomposée, la solution retenue combine souvent plusieurs de ces outils.

Sources

• Service-public.gouv.fr, changer ou modifier son régime matrimonial
• Service-public.gouv.fr, donation entre époux et avantage matrimonial au divorce
• Service-public.gouv.fr, mariage sans contrat : communauté réduite aux acquêts
• Rapport du 121e Congrès des notaires, fiscalité de l'acte de changement de régime
• Chambre des notaires, le coût du changement de régime depuis 2020