Désaccord sur la valeur de la maison au divorce : expertise et solutions

Quelle valeur retenir : la valeur vénale au jour du partage

La maison entre dans le partage pour sa valeur vénale, c'est-à-dire le prix qu'elle obtiendrait sur le marché, entre un vendeur et un acquéreur libres et informés. Cette valeur s'apprécie à la date de la jouissance divise, fixée dans l'acte aussi près que possible du partage (article 829 du Code civil, applicable au partage de la communauté). Le prix d'achat, la valeur retenue par la banque lors du prêt ou l'estimation faite il y a trois ans servent de repères, sans plus.

Chaque époux a un intérêt opposé : celui qui garde la maison souhaite une valeur basse, qui réduit la soulte à verser ; celui qui la cède souhaite une valeur haute. Ce conflit d'intérêts explique la fréquence des désaccords, et la nécessité de s'appuyer sur des éléments objectifs, compréhensibles par les deux époux et par leurs avocats. Notre guide sur le rachat de soulte montre l'incidence directe de la valeur sur la somme à financer.

Les données qui objectivent la valeur

Les ventes réellement signées constituent la meilleure référence. Les données « Demandes de valeurs foncières », publiées gratuitement par l'administration fiscale, recensent les ventes des cinq dernières années, commune par commune et parcelle par parcelle, à l'exception de l'Alsace-Moselle et de Mayotte. Elles indiquent le prix, la date, les surfaces, sans rien dire de l'état des biens vendus. Les bases immobilières des notaires décrivent chaque vente plus précisément, et les prix médians qui en sont tirés sont publiés sur le portail immobilier des notaires.

Une estimation sérieuse sélectionne plusieurs ventes comparables, par la surface, la situation, l'état et la classe énergétique, puis ajuste les prix pour tenir compte des différences. À Chartres, dans les communes de la métropole et dans les villages de la Beauce, la taille du terrain, les dépendances et la proximité de la gare expliquent des écarts sensibles entre biens de même surface. Ces méthodes sont détaillées dans notre guide sur l'estimation d'un bien immobilier.

Les solutions amiables pour sortir du désaccord

La plupart des désaccords se règlent sans juge, dès lors que chacun accepte une méthode avant de connaître le résultat. Les époux conviennent, par exemple, de retenir la moyenne de deux estimations indépendantes, ou de s'en remettre à un expert choisi ensemble, dont ils s'engagent par écrit à accepter la valeur. Une expertise conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière expose ses références et ses ajustements, ce qui la rend difficile à contester.

Lorsque l'écart persiste, la mise en vente du bien tranche la question par le marché : le prix obtenu s'impose à tous. Un médiateur familial peut aussi aider à renouer le dialogue lorsque le désaccord sur la valeur masque un conflit plus large. Dans tous les cas, nous chiffrons l'enjeu réel du désaccord avant d'engager des frais d'expertise.

• Moyenne de deux avis de valeur établis par des professionnels différents.
• Expert unique choisi d'un commun accord, avec engagement écrit d'accepter sa valeur.
• Troisième estimation en cas d'écart important entre les deux premières.
• Mise en vente du bien, le prix obtenu servant de base au partage.
• Médiation familiale lorsque le désaccord dépasse la seule question de la valeur.

Pendant la procédure : l'expert désigné par le juge

Dans un divorce judiciaire, le juge aux affaires familiales peut désigner, dès l'audience d'orientation et sur mesures provisoires, tout professionnel qualifié chargé de dresser un inventaire estimatif ou de faire des propositions sur le règlement des intérêts pécuniaires des époux (article 255, 9° du Code civil). Il peut aussi désigner un notaire pour élaborer un projet de liquidation (article 255, 10°), qui s'appuie sur cette évaluation.

Le juge fixe la mission, le délai et la provision à verser, souvent par moitié. Pour les couples domiciliés en Eure-et-Loir, les experts sont fréquemment choisis parmi ceux inscrits auprès de la cour d'appel de Versailles, dont relève le tribunal judiciaire de Chartres. Si le désaccord persiste malgré l'expertise, le juge peut statuer sur les demandes de liquidation et de partage dans le jugement de divorce (article 267). Le guide sur le projet d'état liquidatif décrit cette articulation.

Après le divorce : l'expertise dans le partage judiciaire

Lorsque le divorce a été prononcé sans que les biens soient partagés, l'ex-époux qui veut sortir de l'indivision assigne l'autre en partage devant le tribunal judiciaire. Le tribunal peut désigner un notaire commis pour conduire les opérations et ordonner une expertise sur la valeur de la maison. Le notaire dispose en principe d'un an pour établir son projet, délai suspendu pendant l'expertise.

Cette voie coûte plus cher et dure plus longtemps qu'une expertise amiable : frais d'avocats, provision de l'expert, puis éventuel procès-verbal de difficultés et jugement sur les points contestés. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a renforcé les pouvoirs du juge commis pour régler les contestations en cours de partage, un décret devant en préciser la procédure. Une valeur déterminée tôt, pendant la procédure de divorce, évite le plus souvent ce second contentieux.

Les risques d'une valeur mal fixée

Une valeur sous-estimée d'un commun accord réduit la soulte, mais aussi l'assiette du droit de partage de 1,1 % : l'administration fiscale peut la rectifier en s'appuyant sur des ventes comparables, avec un rappel de droits et des intérêts de retard. Elle expose surtout l'époux qui a cédé sa part à une remise en cause du partage. Le guide sur le partage des biens et le droit de partage précise l'assiette de ce droit.

L'article 889 du Code civil permet au copartageant qui établit avoir subi une lésion de plus du quart d'obtenir un complément de part, en argent ou en nature, les biens étant estimés à leur valeur à l'époque du partage. L'action se prescrit par deux ans à compter du partage. La Cour de cassation l'applique au partage de la communauté après divorce, en reconstituant l'ensemble de la masse partagée, dettes comprises. Une évaluation documentée, annexée à l'acte, protège les deux époux contre ce risque.

Sources

• Code civil, article 255 : mesures provisoires (Légifrance)
• Code civil, article 889 : action en complément de part (Légifrance)
• Dalloz Actualité étudiant, partage des biens : l'appréciation de la lésion (Cass. 1re civ., 18 mars 2015)
• Service-public.gouv.fr, connaître le prix des logements vendus
• Etalab, application « Demande de valeurs foncières »
• Cour d'appel de Versailles, juridictions du ressort