Maison achetée avant le mariage : que devient-elle au divorce ?

Un bien propre, quel que soit le régime matrimonial

Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, restent propres les biens dont chaque époux avait la propriété au jour du mariage (article 1405 du Code civil). La maison achetée avant le mariage appartient donc à son seul propriétaire, qui la reprend au divorce sans la partager, même si le couple y a vécu pendant des années et si les deux noms figurent sur les factures.

La même solution vaut en séparation de biens, où chaque époux reste propriétaire de ce qu'il a acquis seul, et en participation aux acquêts, où la maison figure dans le patrimoine originaire de son propriétaire. La solution change lorsqu'un contrat de mariage a prévu une communauté universelle ou l'apport de la maison à la communauté. Elle se discute aussi lorsque l'avant-contrat a été signé avant le mariage et la vente constatée après : la qualification du bien suppose alors l'examen des deux actes.

Le caractère propre de la maison laisse entière la question de son financement. Lorsque le prêt a continué à courir après le mariage, les comptes entre les époux peuvent représenter une part importante de sa valeur. Ils se règlent dans l'état liquidatif, que le notaire établit à partir de l'acte d'achat et du tableau d'amortissement.

Le prêt remboursé pendant le mariage : une récompense due à la communauté

Les salaires et revenus des époux mariés sans contrat sont des biens communs. Lorsqu'ils servent à rembourser le prêt d'une maison propre, la communauté finance l'acquisition d'un bien propre : l'époux propriétaire lui doit une récompense (article 1437 du Code civil). Au partage, cette récompense s'ajoute à la masse commune, et l'autre époux en reçoit la moitié.

Selon la jurisprudence, seul le capital remboursé pendant le mariage entre dans le calcul ; les intérêts d'emprunt sont regardés comme une charge de la jouissance du bien, que la communauté supportait en contrepartie de l'usage du logement. Le capital remboursé avant le mariage, avec l'argent personnel du propriétaire, reste à sa charge et à son profit. L'ensemble du mécanisme est présenté dans notre guide sur les récompenses entre la communauté et les époux.

Comment la récompense est calculée

La récompense suit la règle du profit subsistant (article 1469, alinéa 3 du Code civil) : elle se calcule en appliquant à la valeur actuelle de la maison la proportion que le capital remboursé par la communauté représente dans le coût total de l'acquisition, prix et frais compris. Si la maison a pris de la valeur, la récompense dépasse la somme remboursée ; si elle en a perdu, elle peut lui être inférieure.

La valeur retenue est celle du bien à une date aussi proche que possible du partage. Le capital restant dû au jour de la dissolution reste une dette personnelle de l'époux propriétaire, qu'il continue de rembourser seul. Des travaux payés par la communauté sur la maison propre ouvrent une seconde récompense, calculée sur la plus-value qu'ils ont apportée, comme l'explique notre guide sur les travaux payés dans la maison du conjoint.

• Réunir l'acte d'achat, avec le prix et les frais.
• Obtenir le tableau d'amortissement et le capital restant dû au jour du mariage.
• Calculer le capital remboursé entre le mariage et la date des effets du divorce.
• Faire estimer la maison à sa valeur actuelle.
• Appliquer la proportion du capital remboursé par la communauté à cette valeur.

Une maison achetée à deux avant le mariage

Des concubins ou des partenaires de PACS qui achètent ensemble puis se marient restent propriétaires indivis, chacun selon la quote-part indiquée dans l'acte, 50/50 ou 60/40 par exemple. Le mariage laisse ces parts propres à chacun. Au divorce, la maison se partage donc selon ces quotes-parts, et non selon les règles de la communauté.

Lorsque le prêt a été remboursé pendant le mariage avec des revenus communs, chaque époux doit une récompense à la communauté pour le capital qui a financé sa propre part. Si les parts et les remboursements sont égaux, ces récompenses se compensent en grande partie. Le rachat par l'un de la part de l'autre prend la forme d'un acte de partage reçu par le notaire, qui fixe la soulte et règle le sort du prêt. Les règles de répartition sont présentées dans notre guide sur l'achat à deux en indivision.

En séparation de biens : pas de récompense, parfois une créance

Entre époux séparés de biens, la maison achetée avant le mariage reste à son propriétaire, et la notion de récompense disparaît. Si l'autre époux a participé aux échéances du prêt au fil du mariage, ces paiements relèvent en principe de sa contribution aux charges du mariage, lorsque la maison sert de logement à la famille : ils restent alors acquis au propriétaire.

Un apport en capital, par exemple le remboursement anticipé d'une partie du prêt grâce à un héritage, ouvre en revanche une créance, évaluée selon la valeur actuelle du bien, sauf intention de donner. La rédaction du contrat de mariage, notamment la clause relative à la contribution aux charges, compte beaucoup. Ces créances et leur preuve sont détaillées dans notre guide sur le divorce en séparation de biens.

Le logement de la famille pendant et après le divorce

Tant que le mariage n'est pas dissous, le propriétaire de la maison ne peut ni la vendre ni la louer sans l'accord de son conjoint si elle sert de logement à la famille (article 215, alinéa 3 du Code civil). Pendant la procédure, le juge peut même attribuer la jouissance de ce logement à l'époux non propriétaire, par exemple parce qu'il y vit avec les enfants, à titre gratuit ou moyennant une indemnité.

Après le divorce, le propriétaire retrouve la libre disposition de son bien. Le juge peut toutefois concéder un bail à l'autre époux s'il exerce l'autorité parentale et que les enfants résident habituellement dans la maison, pour une durée qu'il fixe et qu'il peut renouveler jusqu'à la majorité du plus jeune. Notre guide qui garde la maison au divorce compare ces situations avec celle d'une maison commune.

Sources

• Service-public.gouv.fr, mariage sans contrat : communauté réduite aux acquêts
• Service-public.gouv.fr, règles de partage des biens des époux au divorce
• Code civil, article 1405 (Légifrance)
• Code civil, article 1469 (Légifrance)
• Rapport du 121e Congrès des notaires (2025), le régime légal de la communauté réduite aux acquêts