Divorce : qui garde la maison et à quelles conditions ?

Tout dépend d'abord de la propriété de la maison

La première question porte sur le titre de propriété. Une maison achetée pendant le mariage par des époux mariés sans contrat est commune, quel que soit celui qui a payé les échéances. Une maison achetée ensemble par des époux séparés de biens, ou par des concubins avant leur mariage, est indivise selon les quotes-parts de l'acte. Reste propre, enfin, la maison que l'un des époux possédait avant le mariage ou qu'il a reçue par donation ou par héritage.

Seule une maison commune ou indivise peut être attribuée à l'un ou à l'autre dans le partage. La maison propre reste à son propriétaire, sous réserve des comptes à faire si l'autre époux ou la communauté l'ont financée. Notre guide sur la maison achetée avant le mariage détaille ces comptes, qui s'appliquent aussi à la maison reçue par héritage.

Pendant la procédure : qui reste dans le logement ?

Tant que le mariage dure, le logement de la famille est protégé : aucun époux ne peut le vendre ou le louer sans l'accord de l'autre, même s'il lui appartient en propre (article 215 du Code civil). Dans un divorce judiciaire, le juge décide, lors de l'audience d'orientation et sur mesures provisoires, lequel des époux occupera le logement jusqu'au divorce, en précisant si cette jouissance est gratuite ou donne lieu à une indemnité d'occupation.

Le juge tient compte de la résidence des enfants, des ressources de chacun et des possibilités de relogement. Sa décision est provisoire : l'occupation des lieux pendant l'instance laisse entière la question de l'attribution au partage. L'indemnité éventuelle, calculée sur la valeur locative, se règle au moment du partage. Son calcul est détaillé dans notre guide sur le logement familial pendant la procédure.

Garder la maison d'un commun accord

Dans la grande majorité des divorces, les époux s'accordent sur celui qui garde la maison. Le notaire calcule alors la soulte, c'est-à-dire la somme que l'attributaire verse à l'autre pour rétablir l'égalité : dans le cas simple d'une maison commune, elle correspond à la moitié de la valeur nette, prêt restant dû déduit, corrigée des récompenses et des autres biens partagés.

L'époux qui garde la maison doit financer à la fois la soulte et le prêt en cours, que la banque accepte de lui laisser seul ou qu'elle fasse rembourser par un nouveau prêt. Les banques appliquent la norme du Haut Conseil de stabilité financière : mensualités de 35 % des revenus au plus, assurance comprise, et durée de 25 ans au plus, avec des dérogations limitées. Le calcul et les solutions de financement figurent dans notre guide sur le rachat de soulte.

L'acte de partage, reçu par le notaire, supporte le droit de partage de 1,1 % de l'actif net partagé. Dans un divorce amiable, il est signé avant la convention de divorce ; dans un divorce judiciaire, pendant l'instance ou après le jugement.

Sans accord : l'attribution préférentielle décidée par le juge

Lorsque les deux époux veulent garder la maison, ou que l'un refuse que l'autre la conserve, le juge peut être saisi d'une demande d'attribution préférentielle. Les articles 1476 et 1542 du Code civil renvoient pour cela aux règles du partage successoral, qui visent notamment le local servant effectivement d'habitation. Après un divorce, cette attribution n'est jamais de droit : le juge apprécie les intérêts en présence et peut décider que la totalité de la soulte sera payable comptant.

Pèsent en pratique dans sa décision l'intérêt des enfants et leur résidence, l'occupation effective du logement par le demandeur et, surtout, sa capacité à payer la soulte. Le bien est attribué pour sa valeur au jour du partage. Lorsque aucun époux ne peut obtenir l'attribution, le partage judiciaire peut conduire à la vente du bien, parfois aux enchères. Notre guide consacré au cas où un époux refuse de vendre présente ces recours.

Lorsque la maison appartient à un seul époux

Une maison propre reste à son propriétaire, même si l'autre y a vécu pendant vingt ans avec les enfants. L'époux non propriétaire peut en obtenir la jouissance pendant la procédure, puis, après le divorce, un bail judiciaire : le juge peut le lui concéder s'il exerce seul ou en commun l'autorité parentale et que les enfants résident habituellement dans ce logement. Le juge fixe la durée du bail et peut le renouveler jusqu'à la majorité du plus jeune enfant (article 285-1 du Code civil).

Ce bail donne lieu au paiement d'un loyer et prend fin à son terme ou si des circonstances nouvelles justifient sa résiliation. La propriété reste à l'époux propriétaire. En revanche, si la communauté a remboursé le prêt de la maison propre ou financé des travaux, l'époux propriétaire doit une récompense, dont l'autre récupère la moitié au partage.

Les autres façons de conserver le cadre de vie des enfants

Lorsque l'attribution est impossible à financer, d'autres montages permettent de différer la décision. Les ex-époux peuvent rester propriétaires ensemble quelques années par une convention d'indivision notariée, qui fixe l'occupant, la prise en charge du prêt et la date de vente. La prestation compensatoire peut aussi prendre la forme de l'abandon de la part d'un époux dans la maison, ce qui réduit ou supprime la soulte.

Un droit d'usage et d'habitation au profit du parent qui accueille les enfants, au titre de la contribution à leur entretien, constitue une autre solution. Chacune a ses conséquences fiscales et bancaires : notre guide maison et divorce compare le rachat, la vente et l'indivision.

Sources

• Service-public.gouv.fr, partage des biens après un divorce
• Code civil, article 255 : mesures provisoires (Légifrance)
• Code civil, articles 215, 285-1, 1476 et 1542 (Légifrance)
• Congrès des notaires 2020, la protection du logement lors du divorce et de la séparation de corps
• Haut Conseil de stabilité financière, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers