Vendre et acheter en même temps : prêt relais, condition de vente et calendrier des signatures

Trois façons d'enchaîner la vente et l'achat

Vendre d'abord supprime l'incertitude sur le prix : vous connaissez le prix obtenu avant de vous engager, mais vous devez parfois vous loger temporairement ou négocier un maintien dans les lieux avec votre acquéreur. Acheter d'abord permet de saisir le bien recherché, au prix d'un prêt relais et du risque de vendre moins bien ou moins vite que prévu. Signer les deux ventes en parallèle, avec des calendriers coordonnés, combine les avantages lorsque votre acquéreur et votre vendeur acceptent des dates voisines.

Le choix dépend du marché local, de la facilité à vendre votre bien et de votre capacité d'emprunt. Une maison bien placée à Chartres ou dans les communes de la première couronne se vend en général plus vite qu'une maison de campagne atypique, pour laquelle un prêt relais expose davantage. Une estimation réaliste du prix de vente reste le point de départ de toute stratégie.

Le prêt relais : fonctionnement et coût

Le prêt relais est un crédit de courte durée qui avance au propriétaire une partie du prix attendu de la vente de son bien. La banque le calcule sur la valeur estimée du bien, ou sur le prix d'un avant-contrat déjà signé, en retenant en général 60 à 70 % de cette valeur et au plus 80 %. Sa durée est d'un à deux ans. Il est remboursé en une fois, le jour de la vente, par le notaire qui reçoit le prix.

Plusieurs formules existent. Le prêt relais dit « sec » suffit lorsque son montant et votre apport couvrent l'achat ; sinon, il s'accompagne d'un prêt amortissable classique pour le complément. Les intérêts sont soit payés chaque mois, soit différés en totalité jusqu'à la vente, l'emprunteur ne réglant alors que l'assurance ; dans ce cas, le coût final dépend directement de la durée de la vente.

Le risque tient à l'échéance : si le bien n'est pas vendu à la fin du prêt relais, la banque peut refuser de le prolonger et exiger son remboursement. Une baisse du prix de vente, la mise en location de l'ancien bien ou, en dernier recours, la revente du nouveau deviennent alors les seules issues. Notre guide sur la vente avec un crédit en cours explique comment le notaire rembourse, le jour de la vente, l'ancien prêt et le prêt relais, et présente le transfert de prêt.

La condition suspensive de vente dans le compromis d'achat

Pour ne pas acheter avant d'avoir vendu, vous pouvez demander que votre achat soit conclu sous la condition suspensive de la vente de votre bien actuel. Cette condition relève de la seule négociation, à la différence de la condition de prêt prévue par la loi : le vendeur est libre de la refuser, et il l'accepte plus volontiers lorsque votre bien est déjà sous compromis, ou lorsque son propre marché est lent.

Pour être valable et utile, la clause désigne le bien à vendre, fixe un prix minimal de vente, une date limite de signature de l'avant-contrat ou de l'acte, et les justificatifs attendus. Un prix minimal irréaliste rendrait la réalisation de la condition dépendante de votre seule volonté, ce qui fragiliserait la clause (article 1304-2 du Code civil). Le vendeur peut aussi se réserver la faculté de poursuivre la commercialisation et de vous demander de lever la condition si une autre offre se présente.

Caler les deux calendriers

Entre l'avant-contrat et l'acte, il s'écoule en général deux à trois mois, le temps de purger le délai de rétractation de l'acquéreur, d'obtenir son prêt, les documents d'urbanisme et la réponse de la commune sur son droit de préemption. Notre guide sur le délai entre compromis et acte authentique détaille ces étapes. Pour enchaîner deux opérations, la date limite de l'acte de vente doit précéder, ou coïncider avec, celle de l'acte d'achat.

Lorsque les deux actes sont reçus par la même étude, nous les signons le même jour, la vente le matin et l'achat ensuite : le prix de la vente est affecté à l'achat sans virement intermédiaire vers votre compte. Lorsque deux notaires interviennent, ils coordonnent les dates et les virements. Votre propre prêt pour l'achat tient compte de ce calendrier : la date de déblocage des fonds et le délai d'obtention prévu dans votre avant-contrat d'achat doivent laisser le temps à la vente de se conclure.

• Signer l'avant-contrat de vente avant, ou en même temps que, celui d'achat.
• Fixer la date limite de l'acte de vente quelques jours avant celle de l'acte d'achat.
• Prévoir dans la vente une date de libération des lieux compatible avec l'emménagement.
• Informer les deux banques du calendrier et des montants attendus.

Déménager une seule fois

Lorsque la vente est signée avant la remise des clés du nouveau logement, une convention d'occupation temporaire permet de rester quelques semaines dans le bien vendu, avec l'accord de l'acquéreur, moyennant en général une indemnité et une retenue sur le prix jusqu'à votre départ. Notre guide sur le maintien dans le logement après la vente en décrit le fonctionnement. À l'inverse, lorsque l'achat est signé d'abord, vous disposez des deux logements et pouvez préparer le déménagement sans précipitation, au prix d'une double charge temporaire.

Plus-value et frais d'acquisition

Votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value lorsque vous y habitez encore au jour de la vente. Si vous emménagez dans le nouveau logement avant de vendre, l'exonération est maintenue à condition que l'ancien reste inoccupé, sans location ni prêt à un proche, et soit vendu dans un délai normal, en principe un an au plus : notre guide sur l'exonération de la résidence principale en précise les conditions.

Côté achat, les droits de mutation d'un bien ancien en Eure-et-Loir intègrent le taux départemental de 5 % applicable depuis le 1er avril 2025. Le taux antérieur, maintenu pour les primo-accédants, ne s'applique pas à l'acheteur qui a été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, ce qui est le cas de celui qui vend sa résidence principale pour en acheter une autre. Le détail figure dans notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir.

Sources

• La finance pour tous (Institut pour l'éducation financière du public), le prêt relais
• ANIL, contrat de crédit immobilier
• Service-public.gouv.fr, remboursement anticipé d'un crédit immobilier
• Service-public.gouv.fr, condition suspensive de prêt
• BOFiP, exonération de la résidence principale et délai normal de vente (BOI-RFPI-PVI-10-40-10)