L'essentiel
- Les parts se donnent pour leur valeur vénale, calculée à partir de l'actif net réévalué de la société : valeur actuelle des immeubles, moins les emprunts et les autres dettes de la SCI.
- Une décote pour défaut de liquidité ou pour clause d'agrément peut être appliquée si elle est justifiée par des éléments concrets ; aucun taux forfaitaire n'est prévu par les textes.
- Les parts sociales étant des biens meubles, la donation échappe à la taxe de publicité foncière et à la contribution de sécurité immobilière ; restent les droits de donation, après abattement, et les émoluments réglementés du notaire.
- La donation de la nue-propriété des parts réduit l'assiette selon l'âge du donateur ; l'usufruitier conserve les revenus et le vote sur l'affectation des bénéfices.
- Depuis le 27 juin 2026, les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière exigent un acte authentique ou un acte d'avocat ; la donation, elle, se fait toujours devant notaire.
Pourquoi transmettre par des parts de SCI
Un immeuble détenu en direct se donne en bloc, ou en quotes-parts indivises qui placent les enfants en indivision. Détenu par une société civile immobilière, il se transmet par parts, que l'on peut donner progressivement, par exemple tous les quinze ans au rythme du renouvellement des abattements. Les parents restent gérants et conservent la maîtrise de la gestion, quelle que soit la part du capital déjà transmise.
La SCI organise aussi la vie collective du patrimoine : règles de majorité, agrément des nouveaux associés, sort des parts au décès. Ses avantages et ses limites sont présentés dans notre guide sur la SCI familiale, et sa constitution dans celui consacré à la création d'une SCI.
Évaluer les parts : l'actif net réévalué
Les droits de donation se calculent sur la valeur vénale des parts au jour de l'acte. Pour une SCI qui détient des immeubles, la méthode usuelle consiste à reconstituer l'actif net réévalué : on retient la valeur de marché des immeubles, la trésorerie et les créances, puis on déduit l'ensemble des dettes de la société, notamment le capital restant dû sur les emprunts et les comptes courants d'associés. Le résultat, divisé par le nombre de parts, donne la valeur unitaire.
L'emprunt contracté par la société vient ainsi en déduction naturelle de la valeur transmise. Pour un immeuble détenu en direct, la reprise d'un prêt par le donataire n'est déductible que sous les conditions strictes de l'article 776 bis du Code général des impôts, rappelées dans notre guide sur la donation immobilière.
Le compte courant d'associé du donateur constitue une créance distincte des parts. Il peut être donné avec elles, ce qui augmente la valeur transmise, ou conservé par le donateur, auquel cas il reste dans son patrimoine et figurera dans sa succession pour son montant nominal.
La décote : une réduction de valeur à justifier
Une part de SCI se vend plus difficilement qu'un immeuble : il faut trouver un acquéreur, obtenir l'agrément des associés, accepter une position minoritaire. Ces contraintes justifient souvent une décote sur la valeur issue de l'actif net. L'administration fiscale et les juridictions l'admettent lorsqu'elle repose sur des éléments propres à la société : clause d'agrément stricte, absence de marché des parts, participation minoritaire, restrictions statutaires.
Aucun texte ne fixe de taux. Une décote forfaitaire, appliquée sans analyse, expose à un redressement, avec intérêts de retard. Un rapport d'évaluation, qui décrit l'actif, les statuts et les motifs de la décote, sécurise l'opération. La valeur retenue a une autre conséquence : elle devient le prix d'acquisition du donataire pour le calcul de la plus-value s'il cède un jour ses parts (article 150 VB du Code général des impôts). Une valeur trop basse allège les droits aujourd'hui, mais alourdit l'impôt de demain.
Donner la nue-propriété des parts
La donation peut porter sur la seule nue-propriété des parts, le donateur conservant l'usufruit. Les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, fixée selon l'âge de l'usufruitier par le barème de l'article 669 : 50 % de la valeur entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Au décès de l'usufruitier, les enfants deviennent pleins propriétaires des parts sans droits supplémentaires.
L'article 1844 du Code civil règle le vote : le nu-propriétaire vote, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, réservées à l'usufruitier ; pour les autres décisions, nu-propriétaire et usufruitier peuvent convenir que l'usufruitier votera. Les statuts peuvent aménager cette répartition, et nous les relisons avant toute donation démembrée. Dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, l'usufruitier déclare la quote-part de résultat qui lui revient. Notre guide sur le démembrement de propriété présente les droits de chacun.
Frais et formalités de la donation de parts
La donation de parts sociales se fait par acte notarié, conformément à l'article 931 du Code civil : des parts de société civile, dépourvues de titre négociable, se prêtent mal au don manuel. Le coût comprend les droits de donation, calculés après abattement selon le lien de parenté, et les émoluments proportionnels du notaire, fixés par le barème réglementé des donations et majorés de la TVA. Les parts étant des biens meubles, même lorsque la société détient des immeubles, l'acte échappe à la taxe de publicité foncière et à la contribution de sécurité immobilière.
Les statuts sont examinés au préalable : sauf clause contraire, les cessions aux ascendants ou descendants de l'associé sont dispensées d'agrément (article 1861 du Code civil), mais beaucoup de statuts familiaux prévoient un agrément général. La donation est ensuite rendue opposable à la société, les statuts sont mis à jour et déposés au greffe, et la déclaration des bénéficiaires effectifs est actualisée si la répartition du capital l'exige.
Donation, cession et acte authentique depuis juin 2026
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a créé l'article 1865-1 du Code civil : depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, un acte établi par un expert-comptable, à peine de nullité. Notre guide sur la cession de parts de SCI par acte authentique détaille ce nouveau régime.
La donation de parts relevait déjà de l'acte notarié. La nouvelle règle concerne en revanche les opérations à titre onéreux qui accompagnent souvent une transmission familiale : vente de parts à un enfant, rachat des parts d'un frère, cession de la nue-propriété contre un prix. Lorsqu'un projet combine donation et cession, les deux volets sont traités ensemble par l'étude, dans un même calendrier.
Les points de vigilance
Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés s'évalue différemment, la fiscalité latente sur les immeubles pouvant être prise en compte ; notre guide sur la SCI à l'IR ou à l'IS en expose les enjeux. Le pacte Dutreil, réservé aux sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, reste inapplicable à une SCI de gestion locative.
Sur le plan civil, les parts données à un enfant sont rapportables à la succession pour leur valeur au jour du partage, d'après l'état de la société au jour de la donation. La donation-partage de parts permet de figer les valeurs et de répartir équitablement le capital entre les enfants. Enfin, la donation ne déclenche aucune imposition de la plus-value latente sur les immeubles, ni pour le donateur ni pour la société.
Exemple chiffré
Donation de la nue-propriété de parts de SCI à deux enfants
Une SCI à l'impôt sur le revenu détient un immeuble de rapport estimé 400 000 € et doit encore 150 000 € à sa banque. Son capital est divisé en 1 000 parts, détenues à parts égales par un père de 66 ans et une mère de 63 ans. Chaque parent donne à chacun de ses deux enfants la nue-propriété de 250 parts, sans décote.
- Actif net réévalué (400 000 € − 150 000 €)
- 250 000 €
- Valeur d'une part
- 250 €
- Valeur en pleine propriété de 250 parts
- 62 500 €
- Nue-propriété (60 % pour un usufruitier de 61 à 70 ans)
- 37 500 €
- Montant reçu par chaque enfant de ses deux parents
- 75 000 €
- Droits de donation (sous l'abattement de 100 000 € par parent)
- 0 €
- Abattement restant disponible par parent et par enfant
- 62 500 €
Les enfants reçoivent la nue-propriété de toutes les parts sans droits de donation, seuls les émoluments du notaire et les frais de formalités restant dus. Au décès de chaque parent, ils deviendront pleins propriétaires sans droits supplémentaires. Donné en direct, l'immeuble aurait été taxé sur sa valeur brute de 400 000 €, l'emprunt n'étant déductible qu'aux conditions de l'article 776 bis.
Questions fréquentes
Peut-on donner des parts de SCI par étapes ?
Oui, c'est l'un des principaux intérêts de la SCI. Les parents peuvent donner un premier bloc de parts dans la limite des abattements, puis renouveler l'opération quinze ans plus tard, lorsque les abattements se reconstituent. Chaque donation fait l'objet d'une évaluation à sa date.
Faut-il l'accord des autres associés ?
Tout dépend des statuts. Le Code civil dispense d'agrément les transmissions aux ascendants et descendants, sauf clause contraire, mais de nombreuses SCI familiales prévoient un agrément pour toute entrée au capital. Nous vérifions les statuts et, si nécessaire, organisons l'assemblée qui statue sur l'agrément avant la signature de la donation.
Le parent qui donne ses parts reste-t-il gérant ?
La gérance est une fonction distincte de la qualité d'associé : le parent peut rester gérant après avoir donné tout ou partie de ses parts, même la totalité de la nue-propriété. Il continue de gérer les biens, de signer les baux et de tenir la comptabilité, dans les limites fixées par les statuts.
Quel taux de décote l'administration accepte-t-elle ?
Aucun texte ne fixe de taux. La décote s'apprécie au cas par cas, selon les clauses statutaires, la taille de la participation et la nature de l'actif. Elle doit être motivée dans l'acte ou dans un rapport d'évaluation, et proportionnée aux contraintes réelles qui pèsent sur les parts.
Une donation de parts à un enfant relève-t-elle de la réforme du 27 juin 2026 ?
La donation se fait par acte notarié, comme avant. La réforme vise les cessions, c'est-à-dire les transmissions contre un prix. Une vente de parts à un enfant, ou une opération mêlant donation et vente, doit donc désormais être constatée par acte authentique ou par acte contresigné par avocat, à peine de nullité.
Premier rendez-vous
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Nous étudions avec vous la donation adaptée à votre famille et à votre patrimoine.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Conseil supérieur du notariat, cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière
- Code de commerce, tarifs des notaires relatifs aux donations
- Service-public.gouv.fr, droits de donation selon le lien avec le donateur
- BOFiP, assiette des droits de donation (valeur vénale, dettes)
- Impots.gouv.fr, donations par acte notarié