L'essentiel
- Un résident belge achète, vend ou loue en France selon les règles françaises, sans représentant fiscal puisque la Belgique appartient à l'Union européenne, et il signe à distance par procuration notariée ou devant un notaire belge.
- La plus-value d'un bien situé en France est imposée en France à 19 %, plus le seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour un affilié à la sécurité sociale belge.
- La convention franco-belge du 10 mars 1964, toujours applicable en 2026, réserve à la France l'imposition des revenus et des gains immobiliers ; la Belgique les exonère, en les prenant en compte pour le taux de l'impôt sur les autres revenus (article 19).
- Les loyers sont imposés en France au taux minimum de 20 % ou de 30 %, ou au taux moyen s'il est plus favorable, avec 7,5 % de prélèvements sociaux pour un affilié belge.
Signer depuis Bruxelles, Liège ou Gand
La Belgique vit à l'heure de Paris. Pour un achat ou une vente, vous signez à distance une procuration notariée : depuis le 1er octobre 2025, le notaire vous identifie par le dispositif du notariat, qui filme votre pièce d'identité et votre visage, puis recueille votre signature électronique en visioconférence. Un collaborateur de l'étude signe ensuite l'acte à Chartres selon vos instructions.
Vous pouvez aussi signer la procuration devant votre notaire belge, officier public comme le notaire français. Les documents publics belges bénéficient d'une dispense de légalisation et d'apostille, prévue par la convention des Communautés européennes du 25 mai 1987 et reprise dans le tableau du ministère des Affaires étrangères. La procuration arrive donc directement à l'étude, rédigée en français ou traduite. Cette voie est détaillée dans notre guide sur la procuration devant un notaire européen.
Acheter en France depuis la Belgique
L'achat suit les étapes françaises : avant-contrat, délai de rétractation de dix jours pour un logement, conditions suspensives, acte authentique. Les frais d'acquisition sont les mêmes pour un résident belge et pour un résident français ; en Eure-et-Loir, la taxe départementale s'élève à 5 % depuis le 1er avril 2025 pour une résidence secondaire ou un investissement locatif. Un prêt garanti par une hypothèque impose une procuration authentique, que nous recevons à distance.
Le prix, payé en euros, est viré depuis votre compte belge sur le compte de l'étude à la Caisse des dépôts et consignations, sans conversion de devises. Nous vous demandons les justificatifs de l'origine des fonds, comme pour tout acquéreur.
Pour des époux mariés en Belgique sans contrat, le régime légal belge de communauté distingue trois patrimoines : celui de chaque époux et le patrimoine commun, qui reçoit en principe les biens acquis pendant le mariage. Ce régime, proche de la communauté française, détermine qui acquiert le bien et qui consent à sa vente. Notre guide sur le régime matrimonial des couples internationaux explique la loi applicable selon la date du mariage.
Vendre : l'impôt français sur la plus-value
La plus-value d'un bien situé en France est imposée en France, selon les règles des résidents : prix de vente, moins prix d'acquisition majoré des frais et des travaux, puis abattement pour durée de détention, avec une exonération totale après vingt-deux ans pour l'impôt et trente ans pour les prélèvements sociaux. L'impôt est de 19 %, et une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Le notaire le prélève sur le prix lors de l'enregistrement de l'acte.
Les prélèvements sociaux atteignent 17,2 % sur les plus-values immobilières en 2026, ramenés au prélèvement de solidarité de 7,5 % pour une personne affiliée à la sécurité sociale belge et qui ne relève pas d'un régime français. Nous l'appliquons au vu d'une attestation d'affiliation de votre mutualité ou de votre caisse.
Ressortissants de l'Union, les Français comme les Belges peuvent bénéficier de l'exonération de 150 000 € de plus-value s'ils ont été domiciliés en France au moins deux ans. Notre guide sur la plus-value des non-résidents détaille ses conditions et son articulation avec la vente de l'ancienne résidence principale.
Un résident belge dispensé de représentant fiscal
Le représentant fiscal accrédité n'est exigé que des vendeurs résidant hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen, ou au Liechtenstein. Un vendeur domicilié en Belgique en est dispensé, quel que soit le prix de vente. Le notaire dépose la déclaration de plus-value avec l'acte et verse l'impôt : le prix vous parvient sans démarche supplémentaire.
Le solde du prix vous est viré en euros, après règlement de l'impôt, remboursement d'un éventuel prêt et frais de mainlevée, sur un compte ouvert à votre nom en Belgique ou en France. Nous confirmons vos coordonnées bancaires par un canal distinct du courriel avant tout virement.
Ce que fait la Belgique : la convention de 1964
La convention franco-belge du 10 mars 1964 soumet les revenus des biens immobiliers à l'impôt de l'État où ils se trouvent, et son article 3 étend cette règle aux bénéfices tirés de leur aliénation. Son article 19 prévoit que la Belgique exonère ces revenus lorsque leur imposition est attribuée à la France, tout en pouvant les prendre en compte pour calculer le taux applicable à vos autres revenus.
Une nouvelle convention a été signée le 9 novembre 2021. En mai 2026, une question écrite au Sénat relevait qu'elle attendait toujours sa ratification : la convention de 1964 reste donc celle qui s'applique. Vous déclarez en Belgique le bien et ses revenus selon les règles belges, et votre conseil belge vérifie leur traitement au regard de la réserve de progressivité.
Louer votre bien en France depuis la Belgique
Les loyers d'une location nue se déclarent chaque année en France auprès du service des impôts des non-résidents. Au régime micro-foncier, applicable jusqu'à 15 000 € de loyers bruts, un abattement de 30 % couvre les charges. Pour les revenus de 2025, le taux minimum d'imposition est de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà ; le taux moyen, calculé sur vos revenus mondiaux, s'applique à votre demande s'il est plus favorable.
Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers restent de 17,2 % en 2026, ramenés à 7,5 % pour un affilié à la sécurité sociale belge. La déclaration et la gestion du bien à distance font l'objet de notre guide consacré à l'expatrié qui loue son logement en France.
Vendre son ancienne résidence principale après un départ en Belgique
Un Français parti s'installer en Belgique conserve l'exonération de sa résidence principale lorsqu'il la vend au plus tard le 31 décembre de l'année suivant son départ et qu'il ne l'a pas mise à la disposition d'un tiers entre-temps. La Belgique étant un État de l'Union, la condition tenant au nouveau lieu de résidence est remplie. Un départ en août 2026 laisse ainsi jusqu'au 31 décembre 2027 pour signer l'acte.
Passé ce délai, ou si le logement a été loué entre le départ et la vente, l'exonération de 150 000 € peut prendre le relais pour un ressortissant de l'Union domicilié en France au moins deux ans. Le calendrier à respecter figure dans notre guide sur la vente de l'ancienne résidence principale après le départ.
Exemple chiffré
Un appartement à Chartres loué par une résidente de Namur
Sophie, affiliée à la sécurité sociale belge, loue nu un appartement à Chartres pour 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers bruts en 2025. Elle relève du régime micro-foncier et du taux minimum d'imposition.
- Loyers bruts de l'année
- 9 600 €
- Abattement forfaitaire du micro-foncier (30 %)
- 2 880 €
- Revenu foncier net imposable
- 6 720 €
- Impôt français au taux minimum de 20 %
- 1 344 €
- Prélèvement de solidarité de 7,5 %
- 504 €
- Total dû en France
- 1 848 €
Sans affiliation à un régime européen, les prélèvements sociaux atteindraient 1 155,84 €, pour un total de 2 499,84 €. Si ses revenus mondiaux sont modestes, Sophie demande le taux moyen, souvent inférieur à 20 %. En Belgique, ces loyers sont exonérés mais pris en compte pour le taux de ses autres revenus.
Questions fréquentes
Puis-je signer la procuration chez mon notaire à Bruxelles ?
Oui. Le notaire belge établit la procuration à partir du projet que nous lui adressons, et le document nous parvient sans apostille ni légalisation, grâce à la dispense prévue entre la France et la Belgique. Cette voie convient à tous les actes, y compris la donation ou le prêt hypothécaire. La procuration reçue à distance par notre étude évite l'envoi du document original.
Vais-je payer un impôt en Belgique sur la vente de mon bien en France ?
La convention de 1964 réserve à la France l'imposition de la plus-value d'un immeuble situé en France. La Belgique l'exonère, mais peut en tenir compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus de l'année. Conservez le décompte de l'impôt français et la copie de l'acte, que nous vous remettons après la vente, pour votre déclaration belge.
La nouvelle convention franco-belge change-t-elle les règles ?
Signée le 9 novembre 2021, elle attendait encore sa ratification en mai 2026, selon une question écrite publiée au Sénat. La convention du 10 mars 1964 reste donc applicable. Nous vérifions, au moment de chaque vente, la convention en vigueur et ses effets sur votre déclaration en Belgique.
Faut-il un compte bancaire en France ?
Le prix peut être payé depuis un compte belge et reçu sur ce compte, en euros, sans frais de change. Un compte en France reste pratique pour les charges, la taxe foncière et les loyers d'un bien que vous conservez, et la banque qui vous prête peut l'exiger.
Mon conjoint doit-il signer la vente ?
Si le bien fait partie du patrimoine commun, les deux époux signent ou donnent procuration. Si vous en êtes seul propriétaire, l'accord de votre conjoint reste nécessaire lorsque le bien constitue le logement de la famille (article 215 du Code civil). Nous vérifions le régime applicable à partir de votre acte de mariage et, le cas échéant, de votre contrat.
Premier rendez-vous
Vous résidez loin de Chartres ?
Consultation en visioconférence et signature par procuration à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Impots.gouv.fr, convention franco-belge du 10 mars 1964 (version consolidée)
- Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
- Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (mise à jour du 30 juin 2026)
- Impots.gouv.fr, dossier de presse sur l'impôt des non-résidents, revenus 2025
- Sénat, question écrite sur la double imposition franco-belge (mai 2026)
- Notaire.be, le régime légal de communauté
- France Diplomatie, tableau des formalités de légalisation (11 septembre 2026)