Vous vivez en Allemagne : acheter, vendre ou louer un bien en France

Vendre votre bien en France : ce que la France prélève

La plus-value se calcule comme pour un vendeur domicilié en France. Le prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur, est comparé au prix d'acquisition, majoré des frais d'achat (montant réel ou forfait de 7,5 %) et des travaux (montant réel justifié par des factures d'entreprises ou, après cinq ans de détention, forfait de 15 %). Un abattement pour durée de détention réduit ensuite ce gain : l'exonération devient totale après vingt-deux ans pour l'impôt et après trente ans pour les prélèvements sociaux.

Le gain net supporte un prélèvement de 19 % (article 244 bis A du Code général des impôts). Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 %, mais une personne affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'Union est exonérée de CSG et de CRDS : elle acquitte seulement le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le détail du calcul figure dans notre guide sur l'impôt sur la plus-value des non-résidents.

L'ancienne résidence principale d'un Français parti en Allemagne est exonérée si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ, sans avoir été louée entre-temps. Les ressortissants de l'Union, Français comme Allemands, qui ont été domiciliés en France au moins deux ans de manière continue bénéficient en outre d'une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, pour un seul logement, présentée dans notre guide sur la vente de l'ancienne résidence principale après le départ.

Le jour de la vente : déclaration, paiement de l'impôt et dispense de représentant

Le représentant fiscal accrédité est exigé des vendeurs établis hors de l'Espace économique européen. Les résidents d'Allemagne en sont dispensés, comme tous les vendeurs domiciliés dans un État membre de l'Union, en Islande ou en Norvège. Vous faites donc l'économie de sa rémunération et des délais de son accréditation.

Nous établissons la déclaration de plus-value sur l'imprimé 2048-IMM, la déposons avec l'acte lors de son enregistrement et versons l'impôt au Trésor en le prélevant sur le prix. Vous recevez le solde, après remboursement éventuel du prêt restant dû. L'impôt français est ainsi réglé en une seule fois, sans démarche de votre part auprès du service des impôts des non-résidents. Les pièces ci-dessous nous permettent de chiffrer l'impôt dès la signature de l'avant-contrat.

• Titre de propriété, ou déclaration de succession et attestation immobilière, ou acte de donation.
• Factures des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par des entreprises.
• Justificatif de votre domicile en Allemagne, par exemple l'attestation d'inscription auprès de votre commune (Meldebescheinigung).
• Attestation d'affiliation à votre caisse d'assurance maladie allemande, pour appliquer le taux de 7,5 %.
• Pour l'exonération de 150 000 € : preuve de votre nationalité, de votre résidence en France pendant au moins deux ans et de la date de votre départ.

Louer votre bien en France depuis l'Allemagne

Les loyers d'un logement loué vide sont des revenus fonciers imposables en France. Pour un non-résident, l'impôt se calcule au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus nets imposables, puis de 30 % au-delà (seuil applicable aux revenus perçus en 2025). Vous pouvez demander l'application du taux moyen, calculé comme si l'ensemble de vos revenus mondiaux était imposable en France, lorsqu'il est plus favorable ; il faut alors déclarer ces revenus et en justifier.

Les prélèvements sociaux suivent la même règle que pour la plus-value : affilié à la sécurité sociale allemande au 31 décembre de l'année, vous acquittez le seul prélèvement de solidarité de 7,5 %, en cochant les cases 8SH ou 8SI de la déclaration 2042 C. Une location meublée relève d'un régime distinct, présenté dans notre guide sur la location meublée d'un non-résident.

Mettre en location votre ancienne résidence principale fait perdre l'exonération liée au départ ; l'exonération de 150 000 € réservée aux ressortissants européens peut alors prendre le relais lors d'une vente ultérieure. Les règles du bail, de la gestion et de l'imposition des loyers sont détaillées dans notre guide pour louer son logement en France depuis l'étranger.

Et en Allemagne ? La convention fiscale franco-allemande

La convention du 21 juillet 1959, modifiée à plusieurs reprises et en dernier lieu par l'avenant du 31 mars 2015, attribue à la France le droit d'imposer les revenus des biens immobiliers situés sur son territoire, loyers comme gains de cession. En tant que résident d'Allemagne, vous restez en principe tenu de déclarer ces revenus à l'administration allemande, qui élimine la double imposition selon les modalités prévues par la convention.

Le mode de calcul retenu en Allemagne, et son effet sur le taux applicable à vos autres revenus, relèvent de votre conseiller allemand. Nous lui transmettons, à votre demande, le décompte de l'impôt français prélevé lors de la vente et la copie de l'acte : ces documents suffisent en général à justifier l'impôt acquitté en France.

Restent dues en France les impositions locales : la taxe foncière chaque année et, pour un logement meublé que vous gardez à votre disposition, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, dont le montant dépend de la commune.

Acheter en France quand on vit en Allemagne

L'achat se déroule comme pour un acquéreur résidant en France : avant-contrat, délai de rétractation de dix jours pour un logement, conditions suspensives, puis acte authentique. Un prêt garanti par une hypothèque impose une procuration authentique, que nous recevons à distance. Les exigences des banques françaises et allemandes envers les non-résidents diffèrent ; notre guide sur le crédit immobilier des non-résidents aide à comparer les offres.

Pour un couple marié, l'acte mentionne le régime matrimonial, qui détermine à qui appartiendra le bien. Les époux mariés en Allemagne sans contrat relèvent souvent du régime légal allemand de participation aux acquêts (Zugewinngemeinschaft) : chacun reste propriétaire de ses biens, et l'enrichissement réalisé pendant le mariage se partage en valeur à la dissolution. La loi applicable se détermine selon la date du mariage et la première résidence des époux, comme l'explique notre guide sur le régime matrimonial des mariages internationaux.

Les couples franco-allemands peuvent aussi adopter, par contrat de mariage, le régime optionnel de participation aux acquêts créé par l'accord du 4 février 2010, en vigueur depuis le 1er mai 2013 : il s'applique à l'identique dans les deux pays.

Signer depuis l'Allemagne, sans venir à Chartres

La voie la plus simple reste la procuration reçue à distance par notre étude. Depuis le 1er octobre 2025, elle repose sur le dispositif d'identification du notariat : vidéo de votre pièce d'identité et de votre visage, puis signature électronique qualifiée validée par un code reçu par SMS, pendant une visioconférence avec le notaire. L'Allemagne vit à la même heure que la France, ce qui facilite le choix du créneau. Avant le rendez-vous, nous vérifions avec vous que votre pièce d'identité et votre numéro de téléphone conviennent au parcours ; le déroulé d'une signature à distance est décrit pas à pas dans un guide dédié.

Vous pouvez aussi signer devant un Notar. La convention franco-allemande du 13 septembre 1971 dispense les actes notariés allemands de légalisation et d'apostille en France ; seule une traduction reste à prévoir. Nous adressons au Notar un projet de procuration conforme à l'acte français, selon la méthode exposée dans notre guide sur la procuration devant un notaire européen.

Les consulats de France n'établissent plus, sauf exception, d'actes notariés ; ils restent compétents pour certifier certaines signatures.

Recevoir le prix de vente sur votre compte allemand

Le prix transite par la comptabilité de l'étude, tenue à la Caisse des dépôts et consignations. Après l'enregistrement de l'acte et le paiement de l'impôt, nous virons le solde en euros, par virement SEPA, sur un compte ouvert à votre nom en Allemagne : le paiement reste en euros, et votre compte allemand suffit.

Vos coordonnées bancaires sont vérifiées par un canal sûr, jamais sur la foi d'un simple courriel, afin de prévenir les fraudes au virement. Nous vous remettons un décompte détaillé et, si votre banque le demande, une attestation précisant l'origine des fonds. Notre guide sur les fonds d'une vente ou d'un achat depuis l'étranger complète ces explications.

Sources

• Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
• Impots.gouv.fr, prélèvements sociaux des non-résidents
• Impots.gouv.fr, taux minimum et taux moyen des non-résidents
• BOFiP, dispense de représentant fiscal (BOI-RFPI-PVINR-30-20)
• BOFiP, convention franco-allemande : revenus immobiliers (BOI-INT-CVB-DEU-10-10)
• France Diplomatie, tableau des exigences de légalisation (mise à jour du 11 septembre 2026)
• Chambre des notaires de Paris, la solution d'identification à distance du notariat