L'essentiel
- La réversion d'usufruit permet au parent qui donne la nue-propriété d'un bien à ses enfants de prévoir qu'à son décès, l'usufruit qu'il s'était réservé passera à son conjoint, qui en jouira jusqu'à son propre décès.
- Les enfants deviennent pleins propriétaires au second décès seulement ; les droits de la donation se calculent sur la nue-propriété, d'après l'âge du donateur au jour de l'acte, sans tenir compte de la réversion.
- Au décès du donateur, la réversion relève des droits de succession (article 796-0 quater du Code général des impôts) : le conjoint marié et le partenaire de PACS en sont exonérés.
- La réversion est une libéralité au profit du conjoint, qui l'accepte, de préférence dans l'acte de donation ; sa rédaction doit prévoir l'hypothèse d'un divorce.
Le mécanisme : un usufruit qui change de titulaire au premier décès
Dans une donation avec réserve d'usufruit, le parent transmet la nue-propriété à ses enfants et garde l'usufruit, c'est-à-dire l'usage du bien ou ses revenus. Sans autre clause, cet usufruit s'éteint à son décès et les enfants deviennent pleins propriétaires. La clause de réversion le fait passer, à ce moment, au conjoint survivant, pour la durée de sa vie.
Pour un bien commun, chacun des époux donne sa moitié en nue-propriété, se réserve l'usufruit de cette moitié et en stipule la réversion au profit de l'autre : le survivant conserve alors l'usufruit de la totalité du bien. Pour un bien propre, l'époux donateur se réserve l'usufruit et prévoit sa réversion au profit de son conjoint. La réversion peut aussi bénéficier à un partenaire de PACS ou à toute autre personne désignée dans l'acte.
Pourquoi prévoir une réversion ?
Sans réversion, le décès du premier époux prive le survivant de la moitié des loyers d'un bien commun donné, ou de la totalité s'il s'agissait d'un bien propre du défunt. Ses droits légaux ne compensent pas cette perte : le conjoint survivant exerce ses droits sur les biens existant au décès, et non sur ceux que le défunt a donnés de son vivant (article 758-5 du Code civil). Une donation au dernier vivant reste, elle aussi, sans effet sur un bien déjà transmis.
La réversion garantit au survivant le maintien de son niveau de vie ou de son logement, tout en permettant de transmettre dès maintenant la nue-propriété aux enfants et d'en réduire le coût fiscal. Elle est très souvent stipulée dans les donations de la maison familiale ou d'un immeuble de rapport qui assure une part des revenus du couple.
La fiscalité à la donation puis au décès
Au jour de la donation, les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, d'après le barème de l'article 669 appliqué à l'âge du donateur ; pour un bien commun, chaque moitié est évaluée selon l'âge de l'époux qui la donne. La réversion éventuelle n'est pas taxée à ce stade. Pour un bien commun, chaque enfant reçoit ainsi deux donations distinctes, l'une de son père, l'autre de sa mère, chacune couverte par l'abattement de 100 000 € du parent concerné.
Au décès du donateur, l'administration applique à la réversion le régime des droits de mutation par décès (article 796-0 quater du Code général des impôts). La valeur de l'usufruit transmis, l'âge du bénéficiaire et le tarif sont appréciés à la date du décès. Le conjoint marié et le partenaire de PACS étant exonérés de droits de succession, la réversion à leur profit ne coûte rien. Au profit d'une autre personne, elle est taxée selon son lien de parenté avec le défunt. Au décès du conjoint survivant, l'usufruit s'éteint définitivement et les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires (article 1133 du Code général des impôts), quelle que soit la valeur atteinte par le bien.
L'acceptation du conjoint et la nature de la clause
La réversion constitue une libéralité du donateur envers son conjoint : la jurisprudence l'analyse comme une donation de biens présents dont l'exécution est reportée au décès du donateur. Comme toute donation, elle doit être acceptée par son bénéficiaire. Le conjoint intervient donc à l'acte de donation pour accepter la réversion ; pour un bien commun, il y figure déjà comme codonateur.
Cette libéralité s'impute sur la quotité disponible spéciale entre époux, prévue par l'article 1094-1 du Code civil. Nous vérifions, au moment de la rédaction, qu'elle reste compatible avec les droits réservataires des enfants, en particulier lorsque le patrimoine du couple se compose surtout du bien donné ou lorsque le conjoint bénéficie déjà d'une donation au dernier vivant.
Divorce, remariage, famille recomposée : les points d'attention
Le divorce laisse subsister les donations de biens présents, alors qu'il révoque les dispositions qui ne prennent effet qu'au décès (article 265 du Code civil). La réversion d'usufruit se situe à la frontière de ces deux catégories, et son sort en cas de divorce a donné lieu à des analyses divergentes. Pour éviter toute incertitude, l'acte peut subordonner la réversion à la condition que les époux soient toujours mariés, sans procédure de divorce en cours, au jour du décès.
Dans une famille recomposée, la réversion au profit d'un conjoint beaucoup plus jeune peut repousser de plusieurs décennies l'entrée en jouissance des enfants d'une première union. Les enfants acceptent la donation grevée de cette charge ; il est utile d'en mesurer ensemble la portée. Notre guide famille recomposée : protéger conjoint et enfants présente les solutions d'équilibre.
- Réversion limitée à une partie de l'usufruit, par exemple la moitié.
- Réversion portant sur le seul logement, les autres biens revenant directement aux enfants.
- Condition de non-remariage du bénéficiaire, ou condition tenant à l'absence de divorce.
Réversion, donation au dernier vivant et droits légaux : comment les articuler ?
La réversion d'usufruit protège le conjoint sur le bien donné ; la donation au dernier vivant, ou le testament, le protège sur les biens restés dans le patrimoine du défunt. Les deux dispositions se complètent : un couple qui donne la nue-propriété de son immeuble de rapport et conserve sa résidence peut stipuler la réversion sur l'immeuble et consentir une donation au dernier vivant pour le reste. L'ensemble des libéralités reçues par le conjoint doit toutefois tenir dans la quotité disponible entre époux.
Le logement du couple bénéficie en outre de protections légales propres, droit temporaire au logement pendant un an puis droit viager d'habitation, qui s'exercent sur le logement appartenant aux époux au jour du décès. Notre guide protéger son conjoint survivant compare ces outils.
Pendant la réversion : revenus, charges et vente
Le conjoint survivant devient seul usufruitier : il perçoit les loyers et les déclare, occupe le logement s'il le souhaite, règle la taxe foncière et les réparations d'entretien. Il déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété s'il est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (article 968 du Code général des impôts). Les grosses réparations incombent en principe aux enfants nus-propriétaires.
Si le bien doit être vendu pendant la réversion, la vente exige l'accord du conjoint usufruitier et des enfants. Le prix se répartit selon la valeur des droits de chacun, sauf report de l'usufruit sur le prix ou remploi, comme l'explique notre guide vendre un bien donné en nue-propriété.
Exemple chiffré
Un couple de 72 et 67 ans donne un immeuble commun
Mariés sous le régime légal, Pierre, 72 ans, et Hélène, 67 ans, donnent à leurs deux enfants la nue-propriété d'un immeuble de rapport commun estimé 360 000 €, en se réservant l'usufruit avec réversion au profit du survivant. Pierre décède huit ans plus tard ; Hélène a alors 75 ans et le bien vaut toujours 360 000 €.
- Moitié donnée par Pierre, nue-propriété à 70 %
- 126 000 €
- Moitié donnée par Hélène, nue-propriété à 60 %
- 108 000 €
- Reçu par chaque enfant (63 000 € + 54 000 €)
- 117 000 €
- Droits de donation, après abattement de 100 000 € par parent
- 0 €
- Usufruit recueilli par Hélène au décès de Pierre (30 % de 180 000 €)
- 54 000 €
- Droits dus par Hélène sur la réversion
- 0 €
Hélène conserve la totalité des loyers jusqu'à son décès, sans droits. Les enfants deviennent alors pleins propriétaires de l'immeuble, sans droits supplémentaires, quelle que soit sa valeur à cette date.
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Questions fréquentes
Mon conjoint doit-il signer l'acte de donation ?
Oui, pour accepter la réversion stipulée à son profit. Pour un bien commun, il est de toute façon partie à l'acte comme codonateur de sa moitié. Pour un bien propre, son intervention permet d'accepter la libéralité le jour même ; une acceptation ultérieure reste possible par acte notarié, du vivant du donateur, mais elle complique inutilement le dossier.
La réversion peut-elle profiter à un partenaire de PACS ou à un concubin ?
Oui, la réversion peut bénéficier à toute personne désignée dans l'acte. Le partenaire de PACS est exonéré de droits comme le conjoint marié. Le concubin est taxé comme une personne sans lien de parenté, à 60 % sur la valeur de l'usufruit recueilli au décès, évaluée selon son âge. Pour un couple non marié, d'autres outils sont souvent plus adaptés.
La réversion augmente-t-elle les droits de donation payés par les enfants ?
Non. Les droits de la donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, d'après l'âge du donateur au jour de l'acte, comme pour une réserve d'usufruit simple. La réversion est appréciée plus tard, au décès du donateur, et elle est exonérée lorsqu'elle profite au conjoint ou au partenaire de PACS. Les enfants attendent simplement plus longtemps la pleine propriété.
Le conjoint survivant peut-il renoncer à la réversion ?
Oui. Au décès du donateur, le conjoint peut renoncer à l'usufruit qui lui revient, par acte notarié, par exemple lorsque ses propres revenus suffisent. Les enfants deviennent alors pleins propriétaires sans attendre son décès. Les conséquences fiscales de cette renonciation dépendent de sa forme et de son moment : lorsqu'elle profite aux enfants, l'administration peut y voir une donation de l'usufruit abandonné. Nous les examinons avant toute signature.
Que devient la réversion en cas de divorce ?
L'article 265 du Code civil maintient les donations de biens présents mais révoque les dispositions qui prennent effet au décès ; la réversion se situe entre les deux. Pour écarter toute discussion, nous rédigeons la clause en la subordonnant à l'absence de divorce au jour du décès. Pour une clause ancienne, la convention de divorce peut régler expressément son sort ; notre guide sur les donations et le divorce complète ce point.
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Sources
- BOFiP, usufruit et nue-propriété, usufruits successifs et réversion (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50)
- Service-public.gouv.fr, simulateur des valeurs fiscales de l'usufruit et de la nue-propriété
- Service-public.gouv.fr, droits de donation selon le lien avec le donateur
- Service-public.gouv.fr, divorce : sort des donations entre époux
- Service-public.gouv.fr, droits de succession selon le lien de parenté