L'avis de valeur du notaire
L'avis de valeur est un document synthétique, établi après la visite du bien. Il indique une fourchette de prix et la justifie par des ventes comparables : même type de bien, même secteur, période récente. Le notaire le rédige en officier public, tenu à l'impartialité et au secret professionnel.
Il convient pour fixer un prix de mise en vente ou appuyer une valeur déclarée. Lorsque la valeur doit être défendue devant un tiers, l'étude vous oriente vers une expertise détaillée, fondée sur la Charte de l'expertise en évaluation immobilière.
La méthode
- La visite. Surface, état, prestations, exposition, terrain, annexes, classe énergétique et, pour un appartement, la tenue de l'immeuble et ses charges.
- Les ventes comparables. Les ventes publiées par l'État et les bases immobilières des notaires, plus détaillées, triées par type de bien, secteur, surface et date.
- Les ajustements. Chaque référence est corrigée des écarts qui font varier le prix : état, étage, terrain, performance énergétique, nuisances, stationnement.
- Le document remis. Une fourchette de valeur, les références retenues, les atouts du bien et les points qui pèseront dans une négociation.
Délai et conditions
Après votre demande, l'étude vous appelle pour fixer la visite du bien.
- Délai de remise : [à compléter par l'étude : délai habituel de remise de l'avis de valeur après la visite]
- Conditions : [à compléter par l'étude : coût de l'avis de valeur, selon qu'un mandat de vente suit ou non]
Pour la visite, gardez à portée de main le titre de propriété, le dernier avis de taxe foncière, les diagnostics, les plans et les factures de travaux ; pour un appartement, le montant des charges et les derniers procès-verbaux d'assemblée.
Un avis de valeur pour chaque situation
La méthode reste la même ; la date de la valeur et l'usage du document changent selon la raison de l'estimation.
| Situation | Valeur retenue | Ce que l'avis prépare |
|---|---|---|
| Vente | Valeur de marché à la date de l'avis | Le prix de présentation, le choix entre vente classique et vente interactive, le mandat. |
| Succession | Valeur vénale au jour du décès (article 761 du Code général des impôts) ; abattement de 20 % sur la résidence principale occupée par le conjoint, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé (article 764 bis) | La déclaration de succession, puis le partage ou la vente ; la valeur déclarée devient le prix d'acquisition pour la plus-value d'une revente. |
| Donation | Valeur vénale au jour de la donation | Le calcul des droits et l'équilibre entre enfants d'une donation-partage. |
| Divorce ou séparation | Valeur au plus près du partage (article 829 du Code civil) | La liquidation du régime matrimonial, le rachat de la part de l'autre et le calcul de la soulte. |
| IFI | Valeur vénale au 1er janvier ; abattement de 30 % sur la résidence principale détenue directement (article 973 du Code général des impôts) | La déclaration d'impôt sur la fortune immobilière et la justification de la valeur retenue. |