L'essentiel
- La vente d'un bien indivis exige l'accord de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil) : chacun signe le mandat, puis l'avant-contrat et l'acte.
- La vente interactive rend la formation du prix visible par tous les vendeurs : offres affichées en temps réel, période d'offres courte, choix fondé sur des éléments comparables.
- Les vendeurs arrêtent ensemble, avant la mise en ligne, le prix de première offre, le pas d'offre et le montant en deçà duquel ils refuseront de vendre.
- Un héritier mineur ou protégé, un conjoint usufruitier ou un héritier éloigné imposent des autorisations ou des procurations à anticiper dès le mandat.
- Pour un bien hérité, le prix obtenu sert de référence face à la valeur déclarée dans la succession, qui devient le prix d'acquisition pour la plus-value.
L'accord de tous, du mandat jusqu'à l'acte
Un bien indivis appartient à plusieurs personnes à la fois : héritiers, ex-époux, partenaires ou concubins qui ont acheté ensemble. Sa vente est un acte de disposition, qui exige le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). Chacun signe donc le mandat exclusif de la vente interactive, puis l'avant-contrat et l'acte de vente, en personne ou par procuration.
Lorsqu'un indivisaire s'oppose à la vente, d'autres voies existent : autorisation judiciaire à la majorité des deux tiers des droits (article 815-5-1), autorisation de vendre seul en cas d'urgence et d'intérêt commun, que la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a inscrite à l'article 815-6, ou partage judiciaire. Notre guide sur la vente d'un bien en indivision les compare ; la vente interactive suppose, elle, des vendeurs d'accord pour vendre.
Pourquoi la vente interactive aide des vendeurs multiples
Entre héritiers, le prix est souvent la première source de désaccord : l'un pense que la maison vaut davantage, un autre veut vendre vite, un troisième habite loin et craint d'être mal informé. La vente interactive répond à ces inquiétudes par la transparence : les offres des acquéreurs agréés s'affichent en temps réel, sous forme anonyme, et chaque vendeur peut suivre la période d'offres depuis chez lui.
Le prix obtenu résulte de la confrontation d'offres réelles, sur une période courte et connue de tous. Aucun vendeur ne peut soupçonner qu'un acquéreur a été privilégié, puisque tous ont visité dans les mêmes conditions et fait leurs offres selon les mêmes règles. Le fonctionnement complet figure sur notre page vente interactive.
Ce que les vendeurs décident ensemble avant la mise en ligne
La clôture de la période d'offres laisse peu de temps pour se concerter. Les décisions se prennent donc en amont, par écrit, à la signature du mandat : elles engagent tous les vendeurs et évitent qu'un désaccord de dernière minute fasse perdre le meilleur acquéreur.
Désignez aussi la personne qui suivra la vente au quotidien avec l'étude : visites, questions des acquéreurs, transmission des offres. Chaque vendeur reste informé, mais un interlocuteur unique facilite l'organisation.
- Le prix de première offre et le pas minimum entre deux offres.
- Le montant en deçà duquel les vendeurs refuseront de vendre.
- Les critères de choix entre les offres : prix, financement, date de signature.
- La date de libération des lieux et le sort des meubles.
- La répartition du prix et le remboursement des dépenses avancées par l'un des vendeurs.
Préparer la succession avant les visites
Un bien hérité peut être mis en vente avant la fin du règlement de la succession. L'acte de notoriété établit la qualité d'héritier de chacun, et l'attestation de propriété immobilière, publiée au service de la publicité foncière, constate la transmission du bien ; elle doit être établie au plus tard en même temps que la vente. Signer la vente d'un bien de la succession vaut acceptation de celle-ci : les héritiers qui hésitent sur leur option en discutent avec nous avant le mandat.
Le dossier technique se prépare en même temps : diagnostics, titre de propriété du défunt, taxe foncière, documents de copropriété. Notre guide sur la vente d'une maison héritée détaille ces étapes et le calendrier habituel.
Les cas particuliers : usufruit, mineur, majeur protégé, héritier éloigné
Lorsque le conjoint survivant a l'usufruit et les enfants la nue-propriété, la vente de la pleine propriété suppose l'accord de tous. Le prix se répartit alors entre usufruit et nue-propriété selon leur valeur respective, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix (article 621 du Code civil). La procédure des deux tiers de l'article 815-5-1 est exclue pour un bien démembré.
Un héritier mineur est représenté par ses parents, mais la vente de gré à gré d'un immeuble qui lui appartient exige l'autorisation du juge (article 387-1 du Code civil). Pour un majeur en tutelle, le juge ou le conseil de famille autorise la vente et en fixe le prix ou les conditions (article 505). Le calendrier de la vente interactive doit intégrer ce délai et le montant autorisé : nous le sollicitons en amont ou au vu de l'offre retenue, selon le cas.
Un héritier qui vit loin, en France ou à l'étranger, signe par procuration notariée ou à distance, et suit la période d'offres en ligne comme les autres. Notre page actes à distance décrit les solutions.
Le prix obtenu et la fiscalité de la succession
Les biens se déclarent pour leur valeur vénale au jour du décès, dans une déclaration déposée en principe dans les six mois. Si la vente intervient dans ce délai, son prix éclaire directement la valeur à déclarer. Plus tard, un prix nettement supérieur à la valeur déclarée peut conduire l'administration à contester l'évaluation ; notre guide sur la valeur à déclarer dans une succession détaille ces règles.
La valeur retenue dans la succession devient le prix d'acquisition de chaque héritier pour le calcul de la plus-value, qui se calcule séparément pour chacun. Une maison vendue peu après le décès, pour un prix proche de la valeur déclarée, dégage en principe une plus-value faible ou nulle. Le notaire calcule l'impôt éventuel et le prélève sur le prix le jour de la vente.
Questions fréquentes
Un seul héritier peut-il lancer une vente interactive ?
Il faut l'accord de tous les indivisaires pour signer le mandat et vendre. Un héritier seul peut en revanche proposer ce mode de vente à ses cohéritiers et demander à l'étude un avis de valeur pour éclairer la discussion. Si un désaccord persiste, les voies judiciaires prennent le relais : autorisation de vendre à la majorité des deux tiers des droits ou partage judiciaire.
Que se passe-t-il si les héritiers ne s'entendent pas sur l'offre à retenir ?
La vente exige l'accord de tous : faute d'accord, aucune offre ne peut être acceptée. D'où l'intérêt de fixer par écrit, avant la mise en ligne, les critères de choix et le montant en deçà duquel les vendeurs refuseront de vendre. Si l'offre la plus élevée répond à ces critères, chacun sait d'avance qu'elle sera retenue.
Le conjoint survivant usufruitier doit-il signer ?
Oui, la vente de la pleine propriété requiert l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires. À défaut d'accord pour reporter l'usufruit sur le prix, celui-ci se répartit entre eux selon la valeur de leurs droits. Notre guide sur le démembrement de propriété explique comment ces valeurs se calculent.
Un héritier qui habite la maison peut-il rester pendant les visites ?
Oui, mais les visites groupées supposent un logement accessible aux dates prévues. L'indivisaire qui occupe seul le bien doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision, sauf convention contraire (article 815-9 du Code civil), et la date de libération des lieux doit être fixée avant la mise en ligne, car les acquéreurs en tiennent compte dans leurs offres.
Comment le prix se répartit-il entre les vendeurs ?
Le prix se partage selon les droits de chacun dans l'indivision, après remboursement des prêts garantis par le bien et règlement des frais de la vente. L'indivisaire qui a payé des travaux ou des charges pour le compte de tous peut en obtenir le remboursement (article 815-13 du Code civil), et celui qui a occupé seul le bien doit en principe une indemnité. Nous établissons ces comptes avant de verser les fonds.
Un héritier qui souhaite garder la maison peut-il éviter la vente ?
Oui, s'il rachète les parts des autres avant la mise en vente, par un partage qui lui attribue la maison contre le versement d'une soulte, ou par l'achat de leurs droits indivis. Un avis de valeur sert alors de base au calcul. Une fois la vente interactive lancée, les vendeurs restent liés par le mandat exclusif jusqu'à son terme : mieux vaut trancher cette question avant de le signer.
Faut-il attendre la déclaration de succession pour vendre ?
La vente peut précéder la déclaration de succession, pourvu que l'attestation de propriété soit établie au plus tard en même temps que l'acte. Vendre tôt permet souvent de payer les droits de succession avec le prix. La valeur déclarée tiendra compte du prix obtenu, référence que l'administration examine en priorité.
Premier rendez-vous
Vous vendez un bien ?
L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Code civil (Légifrance)
- Notaires de France, loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 sur la sortie de l'indivision et les successions vacantes
- ANIL, simplification de la sortie de l'indivision et gestion des successions vacantes (2026)
- Service-public.gouv.fr, droits de succession : calcul et abattements
- Immobilier.notaires.fr, vendre en vente interactive