Singapour, Hong Kong : vendre, louer ou transmettre votre bien en France depuis l'Asie

L'impôt français sur la plus-value

La convention entre la France et Singapour, signée le 15 janvier 2015, et l'accord entre la France et Hong Kong, signé le 21 octobre 2010, laissent tous deux à la France l'imposition des gains tirés d'un immeuble situé sur son territoire (article 13). Le vendeur domicilié à Singapour ou à Hong Kong acquitte donc un prélèvement de 19 % sur la plus-value nette, après abattement pour durée de détention, et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Le taux réduit de 7,5 % est réservé aux personnes affiliées à la sécurité sociale d'un État européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni : une affiliation locale, ou l'absence de couverture publique, laisse le taux plein. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Un vendeur de nationalité française peut bénéficier de l'exonération de 150 000 € de plus-value nette imposable dans les conditions exposées dans notre guide sur la plus-value des non-résidents.

Le représentant fiscal et le calendrier de la vente

Singapour et Hong Kong se trouvent hors de l'Espace économique européen : le vendeur qui y réside désigne un représentant fiscal accrédité lorsque le prix dépasse 150 000 € et que la plus-value reste imposable. La dispense joue automatiquement pour un prix inférieur ou égal à ce seuil, pour une plus-value totalement exonérée par la durée de détention ou pour la vente exonérée de l'ancienne résidence principale.

Nous examinons ces critères dès l'avant-contrat. Lorsque le représentant est requis, nous lui transmettons le projet de déclaration de plus-value et les justificatifs, afin que sa désignation figure dans l'acte le jour de la signature. Sa rémunération reste à la charge du vendeur.

Déclarer à Singapour ou à Hong Kong

Les deux textes prévoient l'élimination de la double imposition dans le territoire de résidence. La convention avec Singapour prévoit, selon les cas, une exonération ou un crédit sur l'impôt singapourien pour l'impôt payé en France (article 23). L'accord avec Hong Kong accorde un crédit pour l'impôt français, dans la limite de l'impôt hongkongais dû sur le même revenu (article 22).

Le traitement local de votre plus-value française se vérifie avec un conseil installé à Singapour ou à Hong Kong ; nous lui transmettons le décompte de l'impôt français prélevé lors de la vente. Conservez aussi l'acte d'achat, les factures de travaux et les relevés de virement de l'époque : ils justifient le calcul français et répondent aux questions éventuelles de l'administration locale.

Louer votre bien depuis l'Asie

Les revenus d'un bien situé en France sont imposables en France (article 6 de chacun des deux textes). Vous les déclarez chaque année au service des impôts des non-résidents, au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus nets de source française et de 30 % au-delà, pour les revenus de 2025, sauf option pour le taux moyen si vous justifiez de vos revenus mondiaux. Les prélèvements sociaux atteignent 17,2 %.

Un gestionnaire local simplifie la location à distance : état des lieux, encaissement des loyers, entretien, relations avec le syndic. Son mandat écrit fixe ses pouvoirs et sa rémunération, déductible des revenus fonciers au régime réel. Notre guide sur la location d'un logement par un expatrié expose le choix du bail et ses effets sur une vente ultérieure.

Transmettre le bien : droits de succession français

Singapour a supprimé l'estate duty pour les décès survenus depuis le 15 février 2008, Hong Kong pour les décès survenus depuis le 11 février 2006. Faute de convention successorale avec ces territoires, les droits français s'appliquent selon l'article 750 ter du Code général des impôts : au bien situé en France dans tous les cas, et aux biens étrangers reçus par un héritier domicilié en France depuis au moins six des dix dernières années. Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 €, et le conjoint est exonéré.

Le règlement européen n° 650/2012 désigne la loi de la dernière résidence habituelle, soit celle de Singapour ou de Hong Kong, y compris ses règles de conflit lorsqu'elles renvoient à la loi d'un État membre (article 34). Un Français expatrié peut choisir par testament la loi française pour toute sa succession (article 22). Notre guide sur la succession d'un Français de l'étranger détaille ces règles, et celui sur le testament et les biens dans plusieurs pays aide à coordonner un testament local et un testament français.

Une donation de votre vivant permet d'utiliser les abattements français, renouvelables tous les quinze ans : 100 000 € par parent et par enfant. Vous signez la procuration authentique à distance, depuis Singapour ou Hong Kong, et vos enfants acceptent la donation à l'étude ou par procuration. Donner la nue-propriété vous laisse l'usage du bien ou ses loyers jusqu'à votre décès, et les droits se calculent sur la seule valeur de la nue-propriété, fixée selon votre âge.

Signer depuis Singapour ou Hong Kong

La procuration notariée reçue à distance se prête bien au décalage horaire : un rendez-vous à 10 heures à Chartres a lieu en fin d'après-midi en Asie. Vous suivez sur smartphone le parcours d'identification du notariat, vidéo de votre pièce d'identité puis de votre visage, et signez pendant la visioconférence avec un code reçu par SMS. Nous vérifions avec vous, avant le rendez-vous, que votre pièce et votre numéro de téléphone permettent ce parcours. Le déroulé figure dans notre guide sur la signature à distance.

Un notary public local peut aussi certifier votre signature sur une procuration sous signature privée. À Hong Kong, l'Apostille Service Office de la High Court appose l'apostille sur les procurations et copies certifiées par un notary public, pour 125 HK$ par demande, en deux jours ouvrés en principe ; les notaires inscrits au service électronique transmettent des documents signés numériquement.

Transférer le prix en Asie

Le prix transite par la comptabilité de l'étude, déposée à la Caisse des dépôts. Nous réglons l'impôt lors de l'enregistrement de l'acte, remboursons le prêt éventuel et virons le solde en euros sur un compte ouvert à votre nom, en France ou en Asie. La conversion en dollars de Singapour ou de Hong Kong relève de votre banque, dont les frais et les cours varient.

Les coordonnées bancaires se confirment par un échange direct avec nous, à une heure qui convient à votre fuseau, jamais sur la seule foi d'un courriel : les fraudes au virement visent en priorité les ventes conduites à distance. Une attestation précisant l'origine des fonds accompagne le virement lorsque votre banque asiatique la demande.

Sources

• Impots.gouv.fr, convention entre la France et Singapour (version consolidée)
• Impots.gouv.fr, accord entre la France et Hong Kong (version consolidée)
• Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
• BOFiP, représentant fiscal des non-résidents, BOI-RFPI-PVINR-30-20
• IRAS (Singapour), estate duty
• Gouvernement de Hong Kong, adoption de la loi abolissant l'estate duty
• Hong Kong Judiciary, service des apostilles
• HCCH, état des signatures de la convention Apostille