Acheter ses locaux professionnels via une SCI : bail avec sa société, loyer normal et TVA

Pourquoi loger les murs dans une SCI plutôt que dans la société ?

La société d'exploitation peut acheter elle-même ses locaux et les amortir. La détention par une société civile immobilière distincte présente d'autres avantages : l'immeuble échappe aux créanciers de la société d'exploitation, il reste dans la famille si l'entreprise est vendue, et il procure au dirigeant un revenu complémentaire, puis une rente à la retraite, sous forme de loyers.

La SCI réunit le plus souvent le dirigeant, son conjoint et parfois leurs enfants. Elle relève par défaut de l'impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa quote-part des loyers nets dans la catégorie des revenus fonciers. Sa création suit les étapes décrites dans notre guide pour créer une SCI ; les avantages et contraintes de la structure sont présentés dans le guide sur la SCI familiale.

Les associés d'une SCI répondent des dettes sociales de manière indéfinie, à proportion de leurs parts, après poursuite préalable de la société. Le prêt souscrit pour l'achat est donc garanti en pratique par le patrimoine des associés, souvent par une caution personnelle exigée par la banque.

Le bail entre la SCI et votre société

Le bail entre la SCI et la société d'exploitation obéit aux règles ordinaires. Pour un commerce ou un atelier artisanal, le statut des baux commerciaux s'applique : durée de neuf ans au moins, faculté de résiliation triennale du locataire, droit au renouvellement, plafonnement du loyer, présentés dans notre guide sur le bail commercial. Pour une profession libérale, le bail professionnel est conclu pour six ans au moins, sauf choix du statut commercial par les parties.

Le bail est rédigé comme avec un tiers : désignation des locaux, destination, loyer et indexation, inventaire des charges et impôts, répartition des travaux, garanties. Un bail négligé, ou un simple accord verbal, fragilise la déduction du loyer et crée des difficultés le jour où la société est vendue, où un associé se retire de la SCI ou où un héritier y entre.

Lorsque le dirigeant de la société locataire est aussi gérant ou associé de la SCI, le bail constitue une convention réglementée : dans une SARL, il est soumis à l'approbation de l'assemblée des associés (article L223-19 du Code de commerce) ; dans une SAS, il donne lieu à un rapport et à une décision des associés (article L227-10). La procédure protège les associés minoritaires et le dirigeant lui-même.

Fixer un loyer normal

Le loyer doit correspondre à la valeur locative de locaux comparables dans le même secteur. Un loyer surévalué transfère artificiellement du bénéfice de la société, imposée à l'impôt sur les sociétés, vers la SCI : l'administration peut réintégrer la fraction excessive dans le résultat de la société au titre de l'acte anormal de gestion. Lorsque la société compte d'autres associés, un loyer excessif peut aussi constituer un abus de biens sociaux au détriment de la société.

Un loyer sous-évalué avantage la société au détriment de la SCI et de ses associés, ce qui pose difficulté dès que les associés des deux sociétés diffèrent, par exemple lorsque les enfants détiennent des parts de la SCI. Le choix entre loyer, rémunération et dividendes pour faire remonter des revenus au dirigeant se fait donc dans les limites de la valeur de marché.

Conservez les éléments qui justifient le loyer : annonces de locaux comparables, avis de valeur locative établi par un professionnel, loyers pratiqués dans la zone d'activité. Le bail prévoit une indexation sur l'indice des loyers commerciaux ou sur l'indice des loyers des activités tertiaires selon l'activité.

TVA : location exonérée ou option

La location de locaux nus utilisés par le locataire pour son activité professionnelle est exonérée de TVA (article 261 D du Code général des impôts). La SCI peut toutefois opter pour la TVA sur les loyers (article 260 du même code) lorsque le locataire est lui-même redevable de la TVA. Les locaux aménagés, loués avec le matériel nécessaire à l'activité, sont en revanche soumis de plein droit à la TVA.

Avec l'option, la SCI facture la TVA à 20 % sur les loyers et récupère la TVA payée sur l'acquisition, lorsque celle-ci y a été soumise, comme pour un immeuble neuf, et sur les travaux et les frais. La société locataire récupère la TVA facturée : l'opération devient neutre pour elle. Si l'option cesse ou si l'immeuble est ensuite vendu sans TVA, une partie de la TVA récupérée doit être reversée, la régularisation portant sur vingt ans pour les immeubles.

Pour un locataire qui ne récupère pas la TVA, comme un professionnel de santé exerçant une activité exonérée, l'option alourdit le loyer de 20 % sans contrepartie : la location exonérée s'impose alors. L'option se déclare auprès du service des impôts des entreprises et fait de la SCI un redevable tenu à des déclarations périodiques.

Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?

À l'impôt sur le revenu, la SCI déduit des loyers les intérêts d'emprunt, la taxe foncière non refacturée, l'assurance et les frais de gestion ; le revenu net est imposé au barème de chaque associé et supporte les prélèvements sociaux, maintenus à 17,2 % pour les revenus fonciers en 2026. À la revente, la plus-value relève du régime des particuliers, avec des abattements pour durée de détention.

À l'impôt sur les sociétés, la SCI amortit l'immeuble et réduit fortement son résultat, mais la plus-value de revente se calcule sur la valeur nette comptable, et les sommes distribuées aux associés sont imposées une seconde fois comme dividendes. Le choix dépend de l'horizon de détention et de l'usage des loyers, comme le montre notre comparaison chiffrée entre IR et IS. Pour un dirigeant qui conserve les murs jusqu'à sa retraite et au-delà, l'impôt sur le revenu reste souvent la voie retenue.

Statuts, achat et transmission : ce que l'acte doit prévoir

Les statuts organisent la gérance, l'agrément des nouveaux associés, le retrait d'un associé et le sort des parts en cas de décès. Lorsqu'un associé marié sous un régime de communauté finance ses parts avec des fonds communs, son conjoint doit en être averti et peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts (article 1832-2 du Code civil) : la question se règle dès la constitution.

L'achat des locaux se signe par acte notarié, avec les diagnostics applicables aux locaux professionnels, la vérification de la destination autorisée par l'urbanisme et, en copropriété, du règlement. Les frais d'acquisition, droits de mutation compris, sont détaillés dans notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir.

La SCI facilite ensuite la transmission : donation progressive de parts aux enfants, en pleine propriété ou en nue-propriété, maintien des murs dans la famille après la cession de l'entreprise. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une SCI à prépondérance immobilière, comme celle-ci, doit être constatée par acte authentique, par acte d'avocat ou, dans certains cas, par acte d'expert-comptable.

Sources

• Entreprendre.service-public.gouv.fr, société civile immobilière : ce qu'il faut savoir (TVA sur les locaux nus)
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, contrat de bail commercial
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, bail commercial : fixer et réviser le loyer
• Code général des impôts, articles 260 et 261 D (Légifrance)
• Code de commerce, articles L223-19 et L227-10 (Légifrance)