Détenir un bien en France par une SCI quand on vit à l'étranger : fiscalité et gestion

Pourquoi une SCI quand un ou plusieurs associés vivent hors de France ?

La SCI remplace les règles de l'indivision par celles que la famille choisit dans les statuts : un gérant, résidant en France ou non, administre le bien, signe les baux et règle les charges, sans que chaque décision courante réunisse tous les propriétaires. Pour une famille dispersée entre plusieurs pays, cette organisation évite les blocages et les procurations à répétition. Notre guide sur la SCI familiale présente ses avantages et ses contraintes générales.

La SCI facilite aussi la transmission progressive, par donations successives de parts. Elle a en contrepartie un coût : comptabilité, déclarations annuelles, assemblées, responsabilité des associés sur leurs biens personnels pour les dettes sociales, à proportion de leur part. Pour un associé non résident, elle ferme enfin l'accès à l'exonération de 150 000 € de plus-value, que l'administration réserve au logement détenu directement.

Les loyers de la SCI : l'imposition de chaque associé

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu est fiscalement transparente : elle dépose chaque année une déclaration de résultats, et chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers sur sa propre déclaration. L'associé non résident relève du service des impôts des particuliers non-résidents. Son impôt est calculé au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable de source française, puis de 30 % au-delà, pour les revenus 2025, sauf demande d'application du taux moyen calculé sur ses revenus mondiaux.

S'y ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, ramenés au prélèvement de solidarité de 7,5 % pour l'associé affilié à la sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse. La location meublée habituelle exposerait la SCI à l'impôt sur les sociétés ; notre guide sur la SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés compare les deux régimes, et la convention fiscale du pays de résidence de chaque associé règle le sort des bénéfices distribués par une SCI à l'impôt sur les sociétés.

La SCI vend l'immeuble : prélèvement et représentant fiscal

Lorsque la SCI soumise à l'impôt sur le revenu vend un immeuble, la plus-value se calcule selon les règles des particuliers, avec les abattements pour durée de détention, puis se répartit entre les associés. Le notaire établit la déclaration et verse l'impôt lors de l'enregistrement de l'acte. L'associé non résident acquitte sur sa part le prélèvement de 19 % de l'article 244 bis A du Code général des impôts et les prélèvements sociaux, au taux complet ou au taux de 7,5 % selon son affiliation.

L'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité s'apprécie associé par associé : elle vise ceux qui résident hors de l'Espace économique européen, et le seuil de 150 000 € se calcule sur la fraction du prix correspondant à leurs droits. Les associés qui résident dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen en sont dispensés. Les taux et le rôle du représentant sont détaillés dans notre guide sur la plus-value des non-résidents.

Céder ses parts depuis l'étranger

Vendre ses parts plutôt que faire vendre l'immeuble reste possible, sous réserve de l'agrément prévu par les statuts. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil exige que la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière soit constatée par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou, dans les cas où il est habilité, par acte d'expert-comptable ; l'administration refuse d'enregistrer une cession sous une autre forme. La réforme fait l'objet de notre guide sur la cession de parts de SCI par acte authentique.

L'associé non résident qui cède ses parts supporte le même prélèvement de 19 % sur sa plus-value, puisque les parts d'une société dont l'actif est principalement immobilier suivent le régime des immeubles, avec les mêmes règles de représentation fiscale. Il signe l'acte de cession par procuration notariée reçue à distance, sans se déplacer.

Gérer la SCI à distance : gérance, décisions, comptes

Le gérant peut résider à l'étranger, mais la gestion quotidienne gagne à s'appuyer sur un relais en France : cogérant, gestionnaire de biens ou associé résident. Les décisions collectives se prennent en assemblée, par consultation écrite si les statuts le prévoient (article 1853 du Code civil), ou par un acte signé de tous les associés (article 1854). Des statuts rédigés pour une famille internationale organisent les convocations par courriel, le vote par correspondance et la tenue des comptes.

Chaque année, la SCI approuve ses comptes et dépose sa déclaration de résultats ; les associés qui financent les travaux par des apports en compte courant en gardent la trace, remboursable ou transmissible. Une SCI détenant des immeubles en France est en outre soumise, sauf exonération, à la taxe annuelle de 3 % de l'article 990 D du Code général des impôts : l'article 990 E l'en exonère à condition qu'elle satisfasse aux obligations déclaratives relatives à ses associés. Nous vérifions chaque année ce point avec votre expert-comptable.

Transmettre des parts entre plusieurs pays

Au décès d'un associé, les parts entrent dans sa succession, régie par une loi unique, celle de sa dernière résidence habituelle ou celle de sa nationalité s'il l'a choisie par testament. Sur le plan fiscal, les parts d'une société dont l'actif est principalement composé d'immeubles situés en France sont des biens français : la France les taxe même lorsque le défunt et ses héritiers vivent à l'étranger (article 750 ter du Code général des impôts), sous réserve des conventions fiscales. Les statuts peuvent soumettre l'entrée des héritiers à agrément.

Les donations de parts obéissent aux mêmes règles de territorialité ; la décote pour non-liquidité et le démembrement de propriété en réduisent le coût, comme l'explique notre guide sur la donation de parts de SCI. Les parts entrent enfin dans l'impôt sur la fortune immobilière de l'associé non résident, pour la fraction de leur valeur représentative d'immeubles situés en France.

Sources

• BOFiP, représentant fiscal des non-résidents cédant un immeuble (BOI-RFPI-PVINR-30-20)
• BOFiP, champ du prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents (BOI-RFPI-PVINR-10-20)
• Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
• Conseil supérieur du notariat, cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière : les règles changent
• Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine