Prix net vendeur, honoraires inclus, frais d'acquisition : bien lire une annonce immobilière

Les trois montants à distinguer

Le prix net vendeur est ce que le vendeur perçoit, avant remboursement de son éventuel prêt et paiement d'un impôt sur la plus-value. Le prix honoraires inclus, parfois abrégé FAI pour « frais d'agence inclus », ajoute à ce montant les honoraires de négociation lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur. Le coût total d'acquisition ajoute encore les frais d'acte, les droits de mutation et, le cas échéant, les frais de garantie du prêt.

Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix affiché et le prix de vente se confondent : le vendeur règle les honoraires sur le prix, le jour de l'acte. Dans les deux cas, l'acquéreur paie la somme affichée, à laquelle s'ajoutent les frais d'acquisition. Comparer deux annonces suppose donc de ramener chacune au même point : prix payé par l'acquéreur et frais qui s'y ajoutent.

Ce que l'annonce doit dire des honoraires

L'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière fixe la présentation. Si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce indique le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires et le montant des honoraires exprimé en pourcentage du prix hors honoraires, ainsi que la partie qui les paie. Si le vendeur les supporte, l'annonce le précise.

Les annonces de notre étude suivent cette présentation, et le mandat fixe la répartition choisie ; notre guide sur les honoraires de négociation du notaire en explique les règles. Dans une vente interactive, l'annonce précise si le prix de première offre et les offres s'entendent honoraires compris. Un particulier qui vend seul affiche directement le prix de vente, sans honoraires.

Les frais d'acquisition, jamais compris dans le prix affiché

Les frais dits de notaire se composent pour l'essentiel d'impôts. En Eure-et-Loir, les droits de mutation sur un logement ancien atteignent 6,32 % du prix depuis le 1er avril 2025 : 5 % pour le département, majorés des frais d'assiette, et 1,20 % pour la commune. Un primo-accédant qui achète sa résidence principale conserve le taux antérieur, soit 5,81 % au total. Pour un logement neuf vendu avec TVA, la taxe de publicité foncière se limite à 0,715 %.

S'y ajoutent les émoluments du notaire, calculés selon le barème national par tranches de prix, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, les émoluments de formalités et les débours. Pour un logement ancien, l'ensemble représente en général de 7,5 à 8,5 % du prix. Notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir les détaille poste par poste.

Honoraires à la charge de l'acquéreur : un effet sur les droits

Les droits de mutation se calculent sur le prix inscrit dans l'acte. Lorsque le mandat met les honoraires à la charge de l'acquéreur et que l'acte les désigne comme tels, ils restent en dehors de cette base : l'administration fiscale les regarde comme des frais d'acte (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 30 et § 230). Supportés par le vendeur, ils sont inclus dans le prix et donc taxés.

L'écart reste modeste, de l'ordre de 6,3 % des honoraires dans l'ancien en Eure-et-Loir, auquel s'ajoute une légère variation des émoluments. Il suppose une cohérence parfaite entre le mandat, l'annonce, l'avant-contrat et l'acte, que le notaire vérifie avant la signature. Une annonce qui mentionne des honoraires à la charge de l'acquéreur alors que le mandat les impute au vendeur crée une ambiguïté à corriger dès l'offre.

Les autres mentions à vérifier dans l'annonce

Toute annonce de vente d'un logement, qu'elle émane d'un professionnel ou d'un particulier, indique la classe énergie et la classe climat du diagnostic de performance énergétique, ainsi que le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard. Un logement classé F ou G porte la mention « logement à consommation énergétique excessive ». L'annonce renvoie aussi au site Géorisques, qui informe sur les risques naturels et technologiques de la commune.

Pour un lot de copropriété, l'annonce précise le nombre de lots de l'immeuble, le montant moyen annuel des charges courantes payées par le vendeur et, le cas échéant, l'existence d'une procédure visant un syndicat en difficulté. Ces informations se complètent par les documents remis avant l'avant-contrat ; notre guide sur l'achat en copropriété indique ceux à lire en priorité.

• Surface habitable ou surface « loi Carrez » en copropriété, à rapprocher du prix au mètre carré.
• Classe énergétique : une classe F ou G annonce des travaux et, pour un investisseur, des limites de mise en location.
• Charges de copropriété et taxe foncière, à intégrer au budget annuel.
• Mode de vente : prix fixe à négocier, ou vente interactive avec prix de première offre.

Faire une offre : raisonner en coût total

Une offre d'achat porte sur le prix affiché, honoraires compris lorsqu'ils sont à votre charge. Rédigez-la en précisant le montant total offert et, s'il y a lieu, la part des honoraires, afin que le vendeur connaisse son prix net ; notre modèle d'offre d'achat reprend ces mentions. Votre budget doit couvrir ce montant, les frais d'acquisition et les travaux.

Des meubles vendus avec le logement, cuisine équipée ou mobilier, peuvent être sortis du prix taxé à condition d'être désignés et estimés article par article, pour une valeur réaliste. Une ventilation excessive expose à un redressement : nous l'examinons avec vous lors de l'avant-contrat.

Sources

• Service-public.gouv.fr, annonce de vente immobilière : prix, honoraires et DPE
• Institut national de la consommation, vente immobilière : le contenu minimal d'une annonce
• BOFiP, droits de mutation : commission d'intermédiaire et honoraires de négociation des notaires (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 30, 40 et 230)
• Code de commerce, tarifs des notaires, articles A444-53 et suivants (Légifrance)
• Code général des impôts (Légifrance)