Honoraires de négociation du notaire : fixation, qui les paie et effet sur les frais d'achat

Deux rémunérations distinctes : l'acte et la négociation

Dans une vente, le notaire perçoit d'abord des émoluments pour la rédaction et la réception de l'acte. Ils suivent un barème national, identique dans toutes les études, fixé par le Code de commerce (articles A444-53 et suivants) et reconduit par l'arrêté du 25 février 2026 : 3,870 % hors taxes sur la tranche du prix jusqu'à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 % et 0,799 % au-delà de 60 000 €. Ces émoluments sont dus quel que soit l'intermédiaire qui a trouvé l'acquéreur.

La négociation est une prestation différente : rechercher un acquéreur, diffuser l'annonce, organiser les visites, recueillir et discuter les offres. Depuis la réforme du tarif entrée en vigueur en 2016, elle est rémunérée par des honoraires librement convenus entre le notaire et son client, comme les autres prestations situées hors du tarif. Auparavant, un tarif réglementé fixait ce montant pour toute la profession ; aujourd'hui, chaque office arrête son propre barème.

Le règlement professionnel des notaires, approuvé par arrêté du 29 janvier 2024, encadre cette activité accessoire : mandat écrit dont une copie est remise au mandant, durée raisonnable, mode de calcul des honoraires et débiteur indiqués au mandat, démarchage interdit. Notre guide sur la vente par l'intermédiaire du notaire présente l'ensemble du service.

Comment les honoraires sont calculés et portés à votre connaissance

Les études retiennent le plus souvent un pourcentage du prix, parfois dégressif par tranches, un forfait ou un pourcentage assorti d'un minimum. La TVA au taux de 20 % s'y ajoute. Le mode de calcul figure dans le mandat avant toute diffusion, de sorte que le vendeur connaît le coût de la commercialisation dès l'origine et peut le comparer à d'autres offres de service.

Le notaire doit informer ses clients de ses tarifs, réglementés ou libres, avant de s'engager ; la DGCCRF rappelle aussi que les honoraires hors tarif font l'objet d'une convention préalable précisant les frais envisagés (article L444-1 du Code de commerce). Le montant finalement dû apparaît dans le décompte remis à chaque partie après la vente, distinct des émoluments, des droits et des débours.

Notre étude arrête son barème de négociation, le remet avant toute signature et le reprend dans chaque mandat. L'estimation qui précède la mise en vente est décrite sur notre page estimation.

Qui paie : le vendeur ou l'acquéreur

Le mandat désigne la partie qui supporte les honoraires. À la charge du vendeur, ils sont prélevés sur le prix le jour de l'acte : l'annonce affiche alors le seul prix de vente, que l'acquéreur paie sans supplément de négociation. À la charge de l'acquéreur, ils s'ajoutent au prix net revenant au vendeur : l'annonce indique le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires et le pourcentage que représentent les honoraires, selon la présentation prévue par l'arrêté du 10 janvier 2017.

Pour l'acquéreur, le coût global reste proche dans les deux cas : il paie toujours la somme affichée, à laquelle s'ajoutent les frais d'acquisition. La répartition modifie en revanche la base de calcul des droits de mutation, comme le montre l'exemple ci-dessous. Notre guide sur la lecture d'une annonce immobilière détaille les mentions à repérer.

Lorsque deux notaires interviennent, celui du vendeur et celui de l'acquéreur, les émoluments de l'acte se partagent entre eux sans surcoût. L'honoraire de négociation appartient au notaire négociateur ; si plusieurs notaires ont négocié ensemble, il se partage à parts égales sauf convention contraire (article 31.4 du règlement professionnel).

L'effet sur les droits de mutation

Les droits de mutation, 6,32 % du prix en Eure-et-Loir pour un logement ancien, se calculent sur le prix et les charges qui s'y ajoutent. L'administration fiscale admet que les honoraires de négociation des notaires font partie des frais d'acte et ne constituent pas une charge augmentative du prix, à condition que l'acte précise leur nature exacte, leur bénéficiaire et leur mise à la charge de l'acquéreur (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 230). La même règle vaut pour la commission d'un agent immobilier mise à la charge de l'acquéreur par le mandat (§ 30).

À l'inverse, des honoraires dus par le vendeur mais réglés par l'acquéreur à sa place augmentent le prix taxable (§ 40). La rédaction du mandat, de l'annonce et de l'acte doit donc concorder. Nous y veillons à chaque étape, car une incohérence entre ces documents expose l'acquéreur à un complément de droits. Le détail des autres frais figure dans notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir.

L'effet sur la plus-value du vendeur

La vente d'une résidence principale est exonérée de plus-value. Pour une résidence secondaire, un logement loué ou un terrain, la plus-value se calcule sur le prix de cession diminué des frais supportés par le vendeur, dont les sommes versées à un intermédiaire ou à un mandataire, pourvu qu'elles soient justifiées (article 41 duovicies H de l'annexe III au Code général des impôts).

Des honoraires à la charge du vendeur réduisent donc la plus-value imposable. À la charge de l'acquéreur, ils restent en dehors du prix de cession déclaré : le résultat fiscal est comparable, puisque le prix retenu est alors le prix net. Le notaire calcule et acquitte l'impôt lors de la signature ; notre guide sur la plus-value immobilière expose le calcul complet.

Dans une vente interactive organisée par l'étude

Nos ventes interactives reposent sur un mandat exclusif de courte durée, qui fixe les honoraires et leur débiteur comme tout mandat de négociation. L'annonce publiée sur notre page vente interactive indique si le prix de première offre et les offres s'entendent honoraires compris, afin que chaque acquéreur compare des montants de même nature.

Aucune somme n'est versée pendant la période d'offres, ni par les acquéreurs ni par le vendeur. Les honoraires deviennent exigibles lorsque la vente est signée avec l'acquéreur retenu, dans les mêmes conditions qu'une vente classique.

Sources

• Conseil supérieur du notariat, règlement national et règlement professionnel des notaires (arrêté du 29 janvier 2024)
• BOFiP, droits de mutation : commission d'intermédiaire et honoraires de négociation des notaires (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 30, 40 et 230)
• BOFiP, plus-values immobilières : prix de cession et frais déductibles (BOI-RFPI-PVI-20-10-10)
• Service-public.gouv.fr, annonce de vente immobilière : prix, honoraires et DPE
• Economie.gouv.fr (DGCCRF), tarifs des notaires : information du client, émoluments et honoraires libres
• Code de commerce, tarifs des notaires, articles A444-53 et suivants (Légifrance)