Pays-Bas, Suède, Danemark, Norvège : votre bien en France depuis le nord de l'Europe

Vendre ou louer : un tronc commun européen

La plus-value réalisée sur un bien situé en France est imposée en France, au taux de 19 %, après les abattements pour durée de détention qui exonèrent l'impôt après vingt-deux ans et les prélèvements sociaux après trente ans. Au lieu des 17,2 % de prélèvements sociaux, une personne affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen, Norvège comprise, ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Notre guide sur la plus-value des non-résidents détaille le calcul et les exonérations, dont celle de 150 000 € réservée aux ressortissants européens qui ont vécu au moins deux ans en France.

Le représentant fiscal accrédité est inutile : l'administration en dispense les vendeurs domiciliés dans un État membre de l'Union, en Islande ou en Norvège. Nous déclarons la plus-value, versons l'impôt en le prélevant sur le prix et vous remettons un décompte à présenter à votre administration.

Les loyers d'un logement situé en France sont imposés en France au taux minimum de 20 % puis de 30 %, ou au taux moyen s'il est plus favorable, avec le même prélèvement de solidarité de 7,5 %. Les règles pratiques de la location à distance figurent dans notre guide pour louer son logement en France depuis l'étranger.

Les conventions sur les revenus, pays par pays

Chacun de ces pays a conclu avec la France une convention qui permet à la France d'imposer les revenus et plus-values de ses immeubles, et qui organise l'élimination de la double imposition dans le pays de résidence. Le mode de calcul relève ensuite du droit de ce pays et de votre conseiller local, auquel nous transmettons le décompte de l'impôt français.

Le Danemark mérite une attention particulière. Il avait dénoncé la convention de 1957, qui a cessé de s'appliquer le 1er janvier 2009 ; une nouvelle convention, signée à Paris le 4 février 2022, est entrée en vigueur le 29 décembre 2023. Un résident danois qui a vendu ou loué un bien en France pendant la période sans convention a pu être imposé dans les deux pays ; ces années se règlent selon le droit interne de chaque État.

Succession et donation : des situations très contrastées

La France taxe selon l'article 750 ter du Code général des impôts : tous les biens d'un défunt ou d'un donateur domicilié en France, les biens situés en France lorsqu'il vit à l'étranger, et les biens étrangers reçus par un héritier domicilié en France depuis au moins six des dix dernières années. Hors convention, l'impôt payé à l'étranger s'impute sur l'impôt français seulement pour les biens situés hors de France (article 784 A).

La Suède et la Norvège ont supprimé l'impôt sur les successions et les donations, la Norvège au 1er janvier 2014. Pour une famille installée à Stockholm ou à Oslo, un bien situé en France supporte donc les seuls droits français, avec l'abattement de 100 000 € par enfant. La convention franco-suédoise du 8 juin 1994 garde son utilité pour répartir les droits en cas de double domicile.

Les Pays-Bas taxent l'héritage ou la donation reçus d'un résident néerlandais, et d'un ressortissant néerlandais qui a quitté le pays depuis moins de dix ans, quel que soit le lieu de résidence du bénéficiaire, à des taux de 10 % à 40 % selon le lien de parenté. Le Danemark perçoit sur les successions une taxe de 15 % pour les proches au-delà d'un seuil, dont le conjoint est exonéré. Dans ces deux pays, le risque de double imposition sur un bien français se mesure avec un conseiller local : notre guide sur la fiscalité des donations entre la France et l'étranger expose les règles françaises.

Quelle loi pour la succession et pour le régime matrimonial ?

Aux Pays-Bas et en Suède, comme en France, le règlement (UE) n° 650/2012 soumet la succession à la loi de la dernière résidence habituelle, sauf choix de la loi nationale par testament. Le Danemark reste en dehors de ce règlement et la Norvège, membre de l'Espace économique européen, hors de l'Union : leurs autorités appliquent leurs propres règles de conflit. Un testament qui choisit expressément la loi applicable, et un certificat successoral européen pour les biens situés dans l'Union, limitent les divergences. Notre guide sur la succession d'un Français de l'étranger présente ces mécanismes.

Pour le régime matrimonial, les Pays-Bas partagent avec la France la convention de La Haye du 14 mars 1978, et participent comme la Suède au règlement (UE) 2016/1103 pour les mariages célébrés depuis le 29 janvier 2019. Les droits nordiques retiennent en général des biens séparés pendant le mariage, partagés à sa dissolution, un fonctionnement proche de la participation aux acquêts. L'acte de vente ou d'achat mentionne le régime des époux : nous vérifions la loi applicable avant l'avant-contrat.

Documents, apostille et notarius publicus

Les documents publics néerlandais, suédois et norvégiens destinés à un acte français reçoivent en principe l'apostille de la convention de La Haye du 5 octobre 1961. Les actes publics danois en sont dispensés par la convention européenne du 25 mai 1987. Les actes de naissance, de mariage ou de décès des États de l'Union circulent en France sans apostille, en application du règlement (UE) 2016/1191.

Le notaris néerlandais, officier public de tradition latine, peut recevoir une procuration authentique ; elle est alors apostillée et traduite. Dans les pays nordiques, le notarius publicus certifie une signature : la procuration reste sous seing privé, suffisante pour une vente payée comptant, insuffisante pour une donation ou un prêt hypothécaire. Notre guide sur la procuration devant un notaire européen compare ces solutions.

Signer à distance et recevoir les fonds

La procuration reçue à distance par notre étude convient à tous les actes, y compris ceux qui exigent la forme authentique. Depuis le 1er octobre 2025, vous vous identifiez par le dispositif du notariat, vidéo de votre pièce d'identité et de votre visage, puis signez électroniquement pendant une visioconférence avec le notaire, à la même heure qu'en France. Nous vérifions avec vous, avant le rendez-vous, que votre pièce d'identité et votre numéro de téléphone conviennent au parcours ; le déroulé d'une signature à distance est présenté étape par étape.

Le prix de vente ou votre part d'héritage transite par la comptabilité de l'étude, puis vous est viré en euros sur un compte ouvert à votre nom. Aux Pays-Bas, le virement SEPA arrive dans la même monnaie ; en Suède, au Danemark et en Norvège, votre banque convertit les euros en couronnes, à ses conditions. Vos coordonnées bancaires sont confirmées par un canal sûr, jamais sur la seule foi d'un courriel.

Sources

• BOFiP, liste des conventions fiscales conclues par la France
• BOFiP, entrée en vigueur de la convention franco-danoise du 4 février 2022
• BOFiP, dispense de représentant fiscal (BOI-RFPI-PVINR-30-20)
• Impots.gouv.fr, prélèvements sociaux des non-résidents
• Belastingdienst, héritage reçu des Pays-Bas par un résident étranger
• France Diplomatie, tableau des exigences de légalisation (mise à jour du 11 septembre 2026)
• EUR-Lex, règlement (UE) n° 650/2012 sur les successions