Vendre avec un litige de voisinage : ce que vous devez dire à l'acheteur, et comment

Quels litiges faut-il signaler ?

Le devoir d'information porte sur les éléments objectifs qui affectent le bien ou sa jouissance et qu'un acquéreur raisonnable voudrait connaître avant de s'engager. Une procédure judiciaire en cours ou une mise en demeure écrite en font partie, tout comme un désaccord sur les limites, un empiètement, une servitude de passage ou de vue contestée, un conflit sur un mur, une haie ou des arbres, ou des nuisances répétées et documentées : bruit, odeurs, activité artisanale ou agricole.

Les simples inimitiés, sans trace ni incidence sur le bien, relèvent moins de l'information due que les faits établis. En cas d'hésitation, le principe de prudence commande de mentionner le fait, en le décrivant de façon neutre et exacte. Notre guide sur les murs mitoyens, clôtures et haies recense les règles à l'origine de nombreux conflits.

• Assignation, jugement, expertise judiciaire en cours ou achevée depuis peu.
• Bornage contesté, empiètement d'une construction ou d'une clôture.
• Servitude de passage, de vue ou de canalisation discutée par le voisin.
• Plaintes écrites, mises en demeure, constats de commissaire de justice.
• Projet de construction voisin contesté, ou nuisance d'une activité proche.

Le devoir d'information et la réticence dolosive

Celui des contractants qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer, dès lors que l'autre l'ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant (article 1112-1 du Code civil). Ce devoir ne peut être ni limité ni exclu par une clause. Il porte sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre (article 1137). L'acquéreur doit prouver que le vendeur connaissait le litige et l'a tu volontairement ; les courriers, procédures et témoignages permettent souvent cette preuve. Le vendeur qui a répondu inexactement au questionnaire de l'étude sur l'existence de litiges s'expose particulièrement.

Ce que risque le vendeur qui se tait

La victime d'un dol peut demander l'annulation de la vente : le prix est restitué, le bien rendu, et les frais de l'acquéreur peuvent être mis à la charge du vendeur. Elle peut aussi conserver le bien et réclamer des dommages et intérêts, souvent calculés comme la différence entre le prix payé et celui qu'elle aurait accepté en connaissance de cause. L'action en nullité se prescrit par cinq ans, et ce délai ne court qu'à compter de la découverte du dol (article 1144 du Code civil).

Lorsque le trouble constitue en outre un vice caché, par exemple une servitude non apparente ou un défaut de construction révélé par un conflit avec le voisin, la garantie des vices cachés s'ajoute, avec son propre délai de deux ans à compter de la découverte. La clause d'exonération de garantie ne protège pas le vendeur de mauvaise foi, comme l'explique notre guide sur les vices cachés. Une servitude non déclarée et non apparente permet enfin à l'acquéreur de demander la résiliation de la vente ou une indemnité (article 1638).

Déclarer le litige dans l'avant-contrat et dans l'acte

Parmi les pièces du dossier du vendeur, nous vous remettons dès la mise en vente un questionnaire qui interroge précisément sur les litiges, les servitudes et les relations avec les voisins. Vos réponses sont reprises dans l'avant-contrat, avec les pièces utiles en annexe : procès-verbal de bornage, décision de justice, assignation, rapport d'expertise, correspondances. L'acquéreur reconnaît en avoir eu connaissance avant de s'engager : il ne pourra plus soutenir, par la suite, qu'on le lui a caché.

Une procédure en cours relative au bien lui-même, bornage, servitude ou empiètement, concerne le propriétaire du terrain : l'acquéreur est appelé à la poursuivre après la vente. L'acte précise alors qui la conduit, qui en supporte les frais, qui profite d'une éventuelle indemnité et quelles conséquences l'issue du procès aura sur le prix. Une partie du prix peut être consignée à l'étude jusqu'à la décision définitive, pour garantir un ajustement convenu d'avance. Les servitudes et leur publication font l'objet d'un guide distinct.

Régler le litige avant de vendre ?

Un conflit apaisé ou tranché rassure l'acquéreur comme sa banque. Pour une limite contestée, un bornage amiable par un géomètre-expert, signé par les deux voisins, fixe définitivement la ligne séparative. Pour une servitude discutée, une convention notariée publiée au service de la publicité foncière règle son tracé et ses modalités. Un accord sur une haie, un écoulement d'eau ou une clôture peut aussi être formalisé par écrit et annexé à l'acte.

Le conciliateur de justice, dont l'intervention est gratuite, aide à trouver un accord. Pour les conflits de voisinage, une tentative de résolution amiable est d'ailleurs en principe obligatoire avant la saisine du tribunal judiciaire, notamment pour les demandes n'excédant pas 5 000 € et les actions relatives au bornage, aux distances de plantation ou aux troubles anormaux de voisinage (article 750-1 du Code de procédure civile).

Troubles anormaux de voisinage : la règle d'antériorité depuis 2024

La loi du 15 avril 2024 a inscrit dans le Code civil la responsabilité pour trouble anormal de voisinage : celui qui cause un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage répond de plein droit du dommage qui en résulte (article 1253). La même loi écarte cette responsabilité lorsque le trouble provient d'une activité existant avant l'acte qui a transféré la propriété à la personne qui s'en plaint, à condition que l'activité soit conforme aux lois et règlements et se poursuive dans les mêmes conditions, sans aggravation.

Concrètement, l'acquéreur d'une maison voisine d'une exploitation agricole, d'un atelier ou d'un commerce déjà en activité aura plus de difficulté à agir après son achat. Pour le vendeur, l'information préalable sur ces activités et leurs nuisances prend donc un relief particulier : l'acquéreur qui les découvre après la vente reportera naturellement sa contestation vers celui qui les lui a cachées. Dans la campagne chartraine et en Beauce, silos, élevages et travaux agricoles saisonniers méritent une mention explicite.

Sources

• Code civil, articles 1112-1, 1137, 1144, 1253 et 1638 (Légifrance)
• Service-public.gouv.fr, troubles de voisinage : bruits de comportement
• Service-public.gouv.fr, droit de passage sur le terrain d'un autre propriétaire
• Justice.fr, le conciliateur de justice
• ANIL, achat d'un logement existant : précautions et vices cachés