L'essentiel
- Pour un logement loué vide, le bail se poursuit au profit du conjoint, du partenaire de PACS ou d'un proche qui vivait avec le défunt depuis au moins un an ; à défaut, il est résilié de plein droit par le décès (article 14 de la loi du 6 juillet 1989).
- Lorsque le bail prend fin, le loyer est dû jusqu'à la date du décès ; ensuite, une indemnité d'occupation peut être réclamée tant que le logement n'est pas vidé et les clés rendues.
- Pour une location meublée, le bail se transmet aux héritiers (article 1742 du Code civil), qui doivent donner congé pour y mettre fin.
- Le dépôt de garantie revient aux héritiers, déduction faite des sommes justifiées, dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois dans le cas contraire.
Qui peut reprendre le bail du défunt ?
Pour une location vide constituant la résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 organise la continuation du bail au profit des proches qui partageaient le logement. Le transfert s'opère de plein droit, sans nouvelle signature ; il suffit au bénéficiaire d'informer le bailleur par écrit en justifiant de sa situation. Le bail se poursuit alors aux mêmes conditions, avec le même loyer et le même dépôt de garantie.
Lorsque plusieurs personnes remplissent les conditions, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. Le transfert ne profite qu'aux personnes énumérées par l'article 14 ; les héritiers qui ne vivaient pas dans le logement, un enfant installé ailleurs par exemple, ne peuvent pas le revendiquer.
- Le conjoint survivant, sans condition de durée, qui bénéficie en outre de la cotitularité du bail.
- Le partenaire de PACS, sans condition de durée.
- Les descendants qui vivaient avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès.
- Les ascendants, le concubin notoire et les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an.
Le conjoint et le partenaire de PACS
Les époux sont cotitulaires du bail du logement qui sert effectivement à leur habitation, même si un seul a signé le contrat (article 1751 du Code civil). Au décès de l'un, le survivant dispose d'un droit exclusif sur le bail, sauf s'il y renonce expressément ; les héritiers ne peuvent le lui contester.
Les partenaires de PACS deviennent cotitulaires lorsqu'ils en font la demande conjointe au bailleur. Sans cette demande, le partenaire survivant bénéficie de toute façon du transfert prévu par l'article 14, sans condition de durée de vie commune. Le concubin, en revanche, doit prouver le caractère notoire de la vie commune et une cohabitation d'au moins un an. Notre guide sur la protection du partenaire de PACS au décès complète ces règles.
Logement social et location meublée : des règles particulières
Dans un logement social, le transfert du bail suppose en outre que le bénéficiaire remplisse les conditions d'attribution, notamment de ressources, et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces conditions ne s'imposent pas au conjoint, au partenaire de PACS ni au concubin notoire ; des règles protectrices s'appliquent aussi à certaines personnes âgées ou handicapées. Le bailleur social peut proposer un logement plus adapté.
La location meublée obéit à l'article 1742 du Code civil : le contrat n'est pas résolu par la mort du preneur. Le bail se transmet aux héritiers, qui doivent le résilier en donnant congé au bailleur avec un préavis d'un mois. Les loyers courent jusqu'à la fin de ce préavis, ce qui incite à agir sans tarder.
Sans bénéficiaire, un bail résilié au jour du décès
Lorsqu'aucune personne ne remplit les conditions du transfert, le bail d'un logement vide est résilié de plein droit par le décès du locataire. Les héritiers n'ont pas de congé à donner ni de préavis à respecter ; il leur appartient d'informer le bailleur du décès, de vider le logement et d'en restituer les clés.
Le loyer et les charges sont dus jusqu'à la date du décès et constituent une dette de la succession. Au-delà, tant que les meubles du défunt occupent les lieux, le bailleur peut réclamer une indemnité d'occupation, souvent égale au loyer et aux charges. Les héritiers ont donc intérêt à libérer le logement rapidement. Pour les dettes de loyer antérieures au décès, les règles de la succession déficitaire s'appliquent.
Vider le logement sans accepter la succession malgré soi
Payer les loyers et les dettes dont le règlement est urgent, avec les fonds du défunt, est un acte purement conservatoire, qui ne vaut pas acceptation (article 784 du Code civil). Restituer le logement et mettre à l'abri les meubles et les papiers relèvent de la même logique de conservation. Se partager les meubles de valeur, les vendre ou les garder pour soi peut en revanche être regardé comme une acceptation tacite.
Lorsque le défunt laissait des dettes importantes, les héritiers qui envisagent de renoncer interrogent le notaire avant d'agir : un inventaire, des photographies et un stockage des biens préservent leur liberté de choix. Les effets de chaque option sont présentés dans notre guide sur l'acceptation ou la renonciation à une succession.
État des lieux, dépôt de garantie et contrats à résilier
L'état des lieux de sortie est établi contradictoirement entre le bailleur et un héritier, ou un mandataire des héritiers. À défaut d'accord, un commissaire de justice peut l'établir, à frais partagés par moitié. Le dépôt de garantie est ensuite restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état de sortie est conforme à l'état d'entrée, deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes restant dues et justifiées ; les modalités figurent dans notre guide sur le dépôt de garantie et l'état des lieux.
Les héritiers résilient les contrats d'électricité, de gaz, d'accès à internet et de téléphone, et préviennent la caisse d'allocations familiales si le défunt percevait une aide au logement. L'assurance habitation se conserve jusqu'à la remise des clés : un dégât des eaux survenu dans un logement vide resterait à la charge de la succession.
Quand personne ne se manifeste
Si le défunt n'a laissé aucun héritier connu, ou si tous ont renoncé, le bailleur ne peut pas reprendre le logement de lui-même. Il doit saisir le juge, qui peut autoriser l'enlèvement et le dépôt des meubles par un commissaire de justice. La succession peut être déclarée vacante et sa gestion confiée au service du Domaine, qui règle les dettes dans la limite de l'actif.
Lorsque des héritiers existent mais restent introuvables, le notaire chargé de la succession peut mandater un généalogiste, selon la procédure décrite dans notre guide sur l'héritier introuvable. Le bailleur, créancier des loyers impayés, peut lui aussi solliciter ces mesures auprès du tribunal judiciaire de Chartres pour un logement situé dans son ressort.
Exemple chiffré
Un appartement loué à Chartres, rendu six semaines après le décès
Madame D., veuve, louait seule un appartement vide à Chartres : 650 € de loyer et 80 € de charges par mois, dépôt de garantie de 650 €. Elle décède le 10 mars 2026. Ses enfants, qui vivent ailleurs, vident le logement et rendent les clés le 20 avril ; ils conviennent avec le bailleur d'une indemnité d'occupation égale au loyer et aux charges.
- Loyer et charges du 1er au 10 mars (730 € × 10/31)
- 235,48 €
- Indemnité d'occupation du 11 au 31 mars (730 € × 21/31)
- 494,52 €
- Indemnité d'occupation du 1er au 20 avril (730 € × 20/30)
- 486,67 €
- Total dû au bailleur
- 1 216,67 €
- Dépôt de garantie restitué au plus tard le 20 mai, état des lieux conforme
- 650 €
Le bail a pris fin au décès, sans préavis. Les six semaines nécessaires pour vider l'appartement ont coûté 981,19 € d'indemnité d'occupation ; le bailleur peut imputer les sommes dues sur le dépôt de garantie, ou le restituer intégralement si elles ont été réglées.
Questions fréquentes
J'habitais avec ma mère depuis huit mois : puis-je garder son logement ?
Pour un descendant, la loi exige une vie commune d'au moins un an à la date du décès. Avec huit mois, le transfert automatique du bail ne s'applique pas, et le bail est résilié par le décès. Rien n'empêche toutefois le bailleur de vous consentir un nouveau bail ; une demande rapide, accompagnée de justificatifs de ressources, peut aboutir.
Les héritiers doivent-ils respecter un préavis de trois mois ?
Pour une location vide sans bénéficiaire du transfert, aucun préavis n'est dû : le bail est résilié au jour du décès. Une indemnité d'occupation reste due tant que le logement n'est pas libéré. Pour une location meublée, le bail se poursuit avec les héritiers, qui mettent fin au contrat en respectant un préavis d'un mois.
Qui paie les loyers impayés du défunt ?
Les loyers impayés avant le décès sont une dette de la succession, réglée sur l'actif, avant tout partage. Les héritiers qui acceptent purement et simplement en répondent au besoin sur leurs biens personnels ; ceux qui acceptent à concurrence de l'actif net ou renoncent en sont protégés. Si une personne s'était portée caution, le bailleur peut aussi se retourner contre elle dans les limites de son engagement.
Le bailleur peut-il entrer dans le logement pour le vider lui-même ?
Le bailleur ne peut pas pénétrer dans les lieux ni disposer des meubles de sa propre autorité, même après le décès. Il obtient la remise des clés auprès des héritiers ou, à défaut d'héritier connu ou si tous ont renoncé, une autorisation du juge pour faire enlever et déposer les biens par un commissaire de justice.
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