L'essentiel
- L'argent donné à votre enfant lui reste personnel, même s'il est marié sous le régime de la communauté (article 1405 du Code civil) ; le risque apparaît lorsqu'il finance un achat commun ou indivis.
- Pour que le logement lui soit propre, l'acte d'achat doit contenir une déclaration d'emploi, et les fonds donnés doivent financer au moins la moitié du prix et des frais (articles 1434 et 1436).
- Avec un apport inférieur, le bien est commun, mais votre enfant a droit à une récompense calculée sur la valeur du bien au jour de la liquidation, à proportion de son apport (article 1469).
- Une donation notariée ou un don manuel déclaré prouve l'origine des fonds, et l'acte peut imposer leur emploi dans l'achat.
- Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant sans droits, plus 31 865 € en argent sous conditions d'âge, et jusqu'au 31 décembre 2026, 100 000 € pour un logement neuf ou une rénovation énergétique.
L'argent donné reste propre à votre enfant, tant qu'on peut le suivre
Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, les biens qu'un époux reçoit par donation pendant le mariage lui restent propres (article 1405 du Code civil). La somme que vous donnez à votre fille ou à votre fils lui appartient donc personnellement, et ne se partage pas en cas de divorce. La donation peut d'ailleurs stipuler le contraire, si vous souhaitez gratifier le couple.
La difficulté est pratique : l'argent se fond facilement dans les finances du ménage. Versé sur un compte joint, il se confond avec les revenus du couple, présumés communs (article 1402). Investi dans un logement acheté à deux sans mention particulière, il finance un bien commun. Tout l'enjeu consiste à conserver la trace des fonds, de votre compte jusqu'à l'acte d'achat, et à faire constater leur origine dans cet acte.
La déclaration d'emploi dans l'acte d'achat
Pour qu'un bien acquis pendant le mariage soit propre à votre enfant, l'acte d'achat doit contenir une double déclaration : l'origine propre des fonds, provenant de votre donation, et sa volonté d'acquérir le bien à titre de propre (article 1434 du Code civil). Faute de cette déclaration dans l'acte, l'emploi ne produit effet qu'avec l'accord des deux époux, et seulement entre eux.
La déclaration suffit lorsque les fonds propres financent au moins la moitié du coût d'acquisition : le bien est alors propre, et la communauté a droit à une récompense pour la part financée par le crédit commun. Lorsque l'apport est inférieur, le bien est commun, et c'est votre enfant qui a droit à une récompense (article 1436). Le fonctionnement de cette clause est détaillé dans notre guide sur la déclaration d'emploi ou de remploi.
Quand l'apport est minoritaire : la récompense
La récompense se calcule au moment de la liquidation du régime, lors d'un divorce ou d'un décès. Lorsque la somme donnée a servi à acquérir un bien qui se retrouve dans la communauté, la récompense ne peut être inférieure au profit subsistant : l'apport est revalorisé à proportion de la valeur actuelle du bien (article 1469 du Code civil). Un apport représentant le quart du coût d'acquisition donne droit au quart de la valeur du bien au jour de la liquidation.
Encore faut-il prouver que les fonds propres ont profité à la communauté. La mention dans l'acte d'achat, l'acte de donation et les relevés bancaires constituent les meilleures preuves ; sans elles, la discussion se déplace devant le juge, des années plus tard. Le calcul complet est présenté dans notre guide sur les récompenses dans la liquidation du régime.
Séparation de biens, PACS, concubinage : ajuster les quotes-parts
Si votre enfant est marié sous la séparation de biens, pacsé ou en concubinage, chacun est propriétaire du logement à hauteur de la quote-part indiquée dans l'acte d'achat. La protection passe alors par des quotes-parts fidèles au financement : si votre donation de 80 000 € s'ajoute à un emprunt souscrit à deux, votre enfant peut acquérir, par exemple, 60 % du bien et son conjoint 40 %, plutôt que la moitié chacun.
Lorsque les quotes-parts ne reflètent pas l'apport, votre enfant peut, selon les cas, faire valoir une créance contre son conjoint ou partenaire, dont l'issue dépend de la preuve et des circonstances, notamment de la contribution aux charges du mariage. Les règles de répartition sont exposées dans notre guide pour acheter à deux. Un couple marié sous la communauté universelle appelle une précaution supplémentaire : les biens donnés y tombent en principe dans la communauté, sauf clause contraire de la donation.
Ce que l'acte de donation peut prévoir
Une donation reçue par le notaire fixe la date, le montant, le bénéficiaire et le caractère propre des fonds. Elle peut comporter une charge d'emploi : l'obligation, pour votre enfant, d'utiliser la somme pour acquérir sa résidence principale et de faire figurer la déclaration d'emploi dans l'acte d'achat. Le notaire chargé de l'achat, informé de cette charge, veille à sa mise en œuvre.
D'autres clauses complètent la protection : une clause d'exclusion de communauté, indispensable si votre enfant est marié sous la communauté universelle, une clause de retour si votre enfant décède avant vous sans descendant, et la précision du caractère rapportable ou non du don dans votre future succession. Une donation en avancement de part se rapporte pour la valeur du bien acquis avec la somme donnée, ce qui préserve l'équilibre avec vos autres enfants.
La fiscalité du don
Chaque parent peut donner 100 000 € à chacun de ses enfants tous les quinze ans sans droits (article 779 du Code général des impôts). S'y ajoute, pour un don de somme d'argent, une exonération de 31 865 € par parent lorsque celui-ci a moins de 80 ans et que l'enfant est majeur (article 790 G). Un couple de parents peut ainsi transmettre 263 730 € à un enfant sans droits.
Jusqu'au 31 décembre 2026, une exonération supplémentaire de 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, vise les sommes affectées à l'achat d'une résidence principale neuve ou à des travaux de rénovation énergétique, utilisées dans les six mois (article 790 A bis). Les conditions sont détaillées dans notre guide sur le don familial pour un logement. Un don manuel se déclare en ligne ou par formulaire 2735 ; la donation notariée est enregistrée par le notaire.
Prêter plutôt que donner
Certains parents préfèrent prêter : la somme leur revient, et le couple la rembourse selon un échéancier. Le prêt se formalise par une reconnaissance de dette ou un acte notarié, précisant l'emprunteur, la durée et l'éventuel intérêt, et se déclare à l'administration fiscale lorsqu'il dépasse 5 000 €. Si les deux époux signent, la dette est commune, et elle demeure due après un divorce.
Le prêt convient lorsque vous souhaitez récupérer les fonds, ou lorsque le montant dépasse les abattements. Il peut être transformé plus tard en donation, par une remise de dette. Nous comparons les deux formules avec vous au regard de votre situation, de celle du couple et de l'équilibre entre vos enfants, comme dans notre guide sur l'achat avec l'aide des parents.
Exemple chiffré
Une donation de 80 000 € pour une maison à Chartres
Les parents de Claire, mariée sans contrat, lui donnent 80 000 € par acte notarié, 40 000 € chacun. Claire et son mari achètent une maison 296 000 €, frais compris 320 000 €, financée par ce don et un emprunt commun de 240 000 €. L'acte d'achat mentionne l'origine des fonds. Dix ans plus tard, le couple divorce ; la maison vaut 400 000 €.
- Droits de donation (40 000 € par parent, sous l'abattement de 100 000 €)
- 0 €
- Part de l'apport de Claire dans le coût d'acquisition
- 25 %
- Qualification de la maison (apport inférieur à la moitié)
- bien commun
- Récompense due à Claire (25 % de 400 000 €)
- 100 000 €
- Sans preuve de l'origine des fonds
- apport partagé comme un bien commun
Claire récupère 100 000 € avant le partage de la communauté, au lieu de voir le don se diluer dans la valeur commune. Avec un apport d'au moins 160 000 € et une déclaration d'emploi, la maison lui aurait été propre, à charge de récompense envers la communauté pour la part financée par le crédit.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux donner à notre fille seule ou au couple ?
Donner à votre fille seule lui réserve la somme, qui reste propre et lui revient en cas de divorce. Donner au couple, ou stipuler que la somme entre dans la communauté, gratifie aussi votre gendre, qui en conservera la moitié après une séparation. La fiscalité diffère aussi : un gendre est taxé comme un tiers, à 60 % sans abattement.
Notre gendre doit-il signer la déclaration d'emploi ?
La déclaration émane de votre enfant, qui l'insère dans l'acte d'achat au moment de l'acquisition. L'accord de son conjoint devient nécessaire lorsque l'emploi n'a pas été déclaré dans l'acte : il ne produit alors effet qu'entre les époux (article 1434 du Code civil). Dans la pratique, les deux époux signent l'acte d'achat, et la mention de l'origine des fonds y figure clairement.
Le don est-il perdu si le couple divorce ?
Il se retrouve en principe, à condition d'en prouver l'origine et l'emploi. Si le bien est propre, votre enfant le conserve. S'il est commun, votre enfant reçoit une récompense revalorisée selon la valeur du bien. Les difficultés naissent lorsque la somme a transité par un compte joint et qu'aucun acte n'en garde la trace : la liquidation devient alors conflictuelle.
Cette aide comptera-t-elle dans notre succession ?
Oui, sauf dispense : une donation à un enfant est présumée faite en avancement de part et se rapporte à votre succession, pour la valeur du bien qu'elle a permis d'acquérir. Une donation-partage réunissant tous vos enfants fige au contraire la valeur au jour de l'acte. Nous choisissons la formule avec vous pour préserver l'équité entre vos enfants.
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7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Code civil, article 1469 : calcul des récompenses (Légifrance)
- Rapport du 121e Congrès des notaires (2025), L'emploi et le remploi
- Rapport du 121e Congrès des notaires (2025), La fragilisation des récompenses
- Service-public.gouv.fr, Droits de donation selon le lien avec le donateur
- Impots.gouv.fr, Don manuel
- Service-public.gouv.fr, Démarches fiscales pour un don manuel