Définition
Lorsque des parents donnent la nue-propriété d'un bien à leurs enfants et en conservent l'usufruit, celui-ci s'éteint normalement au premier décès pour la part du parent décédé. La clause de réversion prolonge l'usufruit au profit du survivant : il continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers, et les enfants ne deviennent pleins propriétaires qu'au second décès. La réversion se rencontre aussi dans les donations de parts de SCI, dans les ventes en viager pour la rente, ou dans un acte d'achat démembré.
Fiscalement, la réversion relève des droits de mutation par décès, évalués au décès du premier usufruitier (article 796-0 quater du Code général des impôts). Elle est exonérée au profit du conjoint survivant ou du partenaire de PACS, qui sont eux-mêmes exonérés de droits de succession, ainsi que, sous conditions, au profit d'un frère ou d'une sœur. L'acte de donation précise les conditions de la réversion, notamment son sort en cas de divorce.
Exemple : un couple de Chartres donne à ses trois enfants la nue-propriété de sa maison en se réservant l'usufruit, avec réversion au profit du survivant. Au décès du mari, l'épouse conserve l'usufruit de toute la maison sans payer de droits ; au décès de celle-ci, les enfants recueillent la pleine propriété sans formalité fiscale. Notre guide sur la réversion d'usufruit en détaille les effets.
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