Définition
L'usufruit n'est pas nécessairement viager : il peut être constitué pour une durée déterminée, au profit d'une personne physique ou d'une personne morale, dans ce dernier cas pour trente ans au plus (article 619 du Code civil). Fiscalement, sa valeur est fixée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction (article 669, II, du Code général des impôts), quel que soit l'âge des parties.
Par une donation temporaire d'usufruit, un propriétaire peut transférer pendant quelques années les revenus d'un bien à un enfant étudiant ou à une fondation reconnue d'utilité publique, ce qui allège sous conditions son impôt sur le revenu et son impôt sur la fortune immobilière. Dans l'investissement en nue-propriété, un bailleur social détient l'usufruit d'un logement neuf pendant quinze à vingt ans, pendant que l'investisseur, nu-propriétaire, l'acquiert avec une forte décote. La cession d'un usufruit temporaire est imposée comme un revenu pour le cédant (article 13, 5 du Code général des impôts).
Exemple : un investisseur achète à Chartres la nue-propriété d'un appartement neuf de 200 000 € pour environ 120 000 €, l'usufruit étant attribué pour quinze ans à un organisme HLM qui le loue. À l'échéance, il récupère la pleine propriété sans formalité ni impôt. Notre guide sur la donation temporaire d'usufruit détaille l'autre usage.
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