L'essentiel
- La vente à réméré est une vente immobilière ordinaire assortie d'une faculté de rachat : le vendeur peut reprendre son bien en remboursant le prix, les frais de la vente et certaines dépenses de l'acquéreur (articles 1659 et 1673 du Code civil).
- Le délai de rachat ne peut dépasser cinq ans (article 1660) ; il est de rigueur, et le juge ne peut pas le prolonger (article 1661). Passé ce délai, l'acquéreur devient propriétaire irrévocable.
- Pendant ce temps, le vendeur occupe en général son ancien logement en payant une indemnité d'occupation mensuelle, qui rémunère l'acquéreur.
- Le prix consenti se situe souvent nettement sous la valeur du marché : en cas d'échec du rachat, le vendeur perd cette différence.
Comment fonctionne une vente à réméré ?
Le vendeur cède son bien par acte authentique, reçoit le prix, et l'acte stipule qu'il pourra racheter le bien dans un délai fixé. L'article 1659 du Code civil définit ce pacte comme celui par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et les remboursements prévus à l'article 1673. L'acquéreur devient propriétaire dès la signature : il exerce tous les droits de son vendeur (article 1665).
La formule est surtout utilisée par des propriétaires qui ont besoin de liquidités rapides et se voient refuser un prêt : dettes accumulées, fichage bancaire, menace de saisie immobilière, trésorerie d'entreprise. Le prix de vente sert à solder les créanciers, et le vendeur espère rétablir sa situation pour racheter le bien avant l'échéance. L'acquéreur est le plus souvent un investisseur particulier ou une société spécialisée.
Un délai de cinq ans au plus, sans prolongation possible
La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années (article 1660 du Code civil). La durée retenue dépend du temps dont le vendeur estime avoir besoin pour rétablir sa situation. Ce terme est de rigueur : ni le juge ni les circonstances ne permettent de le reporter (article 1661). Faute d'avoir exercé le rachat à temps, le vendeur perd définitivement le bien, et l'acquéreur en demeure propriétaire irrévocable (article 1662).
Le rachat s'exerce par un acte notarié signé avant l'expiration du délai. Il suppose que le vendeur dispose, à ce moment, de la totalité des sommes dues : un nouveau prêt, le produit d'une autre vente, une succession, ou la vente du bien lui-même à un tiers dans la foulée du rachat. Préparez ce financement plusieurs mois avant l'échéance, car l'obtention d'un prêt immobilier et la levée de ses conditions demandent du temps.
Rester dans les lieux : la convention d'occupation
Le vendeur continue en général d'habiter le bien. L'acquéreur lui consent une convention d'occupation précaire, distincte d'un bail d'habitation, moyennant une indemnité d'occupation mensuelle. C'est elle qui rémunère l'investisseur pendant la durée du réméré. Son montant, fixé par le contrat, se calcule en général par rapport au prix payé par l'investisseur : il doit être compatible avec le budget réel du vendeur, faute de quoi la situation financière qui a motivé l'opération se reproduit.
Lisez attentivement les conséquences d'un retard de paiement. Certains contrats prévoient que des indemnités impayées mettent fin à l'occupation, voire au droit de rachat. L'acquéreur peut alors demander l'expulsion de l'occupant devant le juge. Notre guide sur le maintien dans le logement après une vente détaille les règles de la convention d'occupation, qui s'appliquent aussi dans ce cadre.
Ce que le vendeur doit rembourser pour racheter
L'article 1673 du Code civil fixe le montant du rachat : le prix principal, les frais et loyaux coûts de la vente, c'est-à-dire les droits de mutation et les frais d'acte payés par l'acquéreur, les réparations nécessaires, et les travaux qui ont augmenté la valeur du bien, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Les indemnités d'occupation versées pendant la période restent acquises à l'acquéreur et s'ajoutent donc au coût de l'opération.
Les frais d'acquisition d'un logement ancien atteignent de l'ordre de 7,5 à 8,5 % du prix en Eure-et-Loir, voir notre guide sur les frais de notaire à Chartres. Ils s'ajoutent donc au prix à restituer. Lorsque le vendeur reprend le bien, il le récupère libre des hypothèques que l'acquéreur aurait consenties, à condition que le pacte ait été régulièrement publié (article 1673, alinéa 2).
La fiscalité de l'opération
La vente initiale est taxée comme une vente ordinaire : l'acquéreur paie les droits de mutation, et le vendeur supporte, le cas échéant, l'impôt sur la plus-value lorsque le bien est une résidence secondaire ou un bien locatif, selon les règles exposées dans notre guide sur la plus-value immobilière.
Le rachat exercé dans le délai bénéficie d'un régime favorable : l'acte qui le constate supporte la taxe fixe de publicité foncière de 125 € prévue à l'article 680 du Code général des impôts, à condition que la faculté ait été stipulée dans l'acte de vente, qu'elle soit exercée par le vendeur ou ses héritiers et que l'acte ait date certaine avant l'échéance. Les émoluments du notaire et les débours s'y ajoutent. Le vendeur qui avait payé un impôt sur la plus-value peut en demander la restitution par réclamation, dans les conditions précisées par la doctrine administrative.
Les risques : prix bas, échec du rachat, requalification
Le premier risque est l'échec du rachat. Le prix de vente se situe souvent nettement en dessous de la valeur du bien : si le vendeur échoue à réunir les fonds à temps, il perd à la fois son logement et l'écart entre ce prix et la valeur réelle. Les indemnités d'occupation versées pendant plusieurs années viennent alourdir la perte.
Le second risque tient à la qualification du contrat. Lorsque l'opération dissimule en réalité un prêt garanti par le bien, par exemple un prix très bas, un rachat quasi certain et des indemnités qui fonctionnent comme des intérêts, les tribunaux peuvent la requalifier en contrat pignoratif, c'est-à-dire en prêt déguisé, avec des conséquences sur sa validité. Le vendeur lésé de plus des sept douzièmes, qui a reçu moins des cinq douzièmes de la valeur de l'immeuble, peut en outre demander la rescision de la vente pour lésion dans les deux ans (articles 1674 et 1676 du Code civil).
Les alternatives à examiner avant de signer
Avant de retenir un réméré, comparez les autres solutions. Une vente classique au prix du marché dégage un solde plus élevé, surtout si le prêt en cours peut être remboursé sur le prix, comme l'explique notre guide sur la vente avec un crédit en cours. La vente en viager permet de rester chez soi à vie en percevant un capital et une rente. Un rachat de crédits, un accord avec les créanciers ou une procédure de surendettement auprès de la Banque de France peuvent aussi suspendre la pression.
Nous recevons l'acte de réméré comme toute vente : vérification des inscriptions, calcul des sommes revenant aux créanciers, publication du pacte. Notre rôle d'officier public nous conduit aussi à vérifier que vous comprenez le prix, le délai et les conséquences d'un échec. Un rendez-vous avant toute signature permet d'examiner ces points à partir de vos chiffres.
Exemple chiffré
Le coût réel d'un réméré de trois ans
Une propriétaire d'une maison de Mainvilliers estimée 250 000 € accepte une vente à réméré au prix de 180 000 €, avec une faculté de rachat de trois ans. Elle reste dans les lieux moyennant une indemnité d'occupation de 1 200 € par mois. Les frais d'acquisition payés par l'investisseur s'élèvent à 13 500 €.
- Prix reçu à la vente
- 180 000 €
- Indemnités d'occupation sur 36 mois (1 200 € × 36)
- 43 200 €
- Somme à rembourser pour racheter (prix + frais de la vente)
- 193 500 €
- Taxe fixe sur l'acte de rachat, hors émoluments
- 125 €
- Coût de l'opération en cas de rachat (indemnités + frais de la vente + taxe)
- 56 825 €
- Perte en cas d'échec, écart entre valeur et prix, avant indemnités
- 70 000 €
Si elle rachète, l'opération lui aura coûté près de 57 000 € en trois ans, hors émoluments de l'acte de rachat. Si elle échoue, elle perd le logement et 70 000 € de valeur, en plus des 43 200 € d'indemnités versées. Ces montants se comparent au solde qu'elle obtiendrait d'une vente classique.
Refaire le calcul avec vos chiffres : plus-value immobilière
Questions fréquentes
Peut-on prolonger le délai de rachat si le financement tarde ?
Le délai fixé est de rigueur et le juge ne peut pas le prolonger (article 1661 du Code civil). Un nouvel accord avec l'acquéreur, conclu avant l'échéance, reste envisageable, mais il s'agit alors d'une nouvelle convention, sans que la durée totale puisse dépasser cinq ans à compter de la vente. Anticipez donc le financement du rachat plusieurs mois à l'avance : accord de prêt, vente d'un autre bien, promesse d'un acquéreur prêt à acheter le bien après le rachat.
L'acquéreur peut-il revendre le bien pendant le délai de rachat ?
Il est propriétaire et peut vendre, mais le pacte le suit : le vendeur peut exercer son rachat contre un second acquéreur (article 1664 du Code civil), dès lors que la faculté a été publiée au service de la publicité foncière avec la vente. De même, les hypothèques que l'acquéreur aurait consenties tombent lorsque le vendeur rachète, si le pacte a été régulièrement publié. La publication de l'acte par le notaire protège ainsi le vendeur.
Les indemnités d'occupation sont-elles déduites du prix de rachat ?
Elles restent en principe acquises à l'acquéreur, car elles rémunèrent la jouissance du bien pendant la durée du réméré. Le prix de rachat comprend le prix principal, les frais de la vente, les réparations nécessaires et la plus-value apportée par d'éventuels travaux. Le contrat peut organiser différemment les sommes dues ; vérifiez-le avant la signature, et faites chiffrer le coût total sur toute la durée.
La vente à réméré suspend-elle une saisie immobilière ?
La vente permet de payer les créanciers sur le prix et donc, en pratique, de mettre fin aux poursuites lorsque le prix suffit à les désintéresser. Une procédure de saisie déjà engagée obéit toutefois à ses propres règles, et la vente amiable d'un bien saisi suppose l'autorisation du juge de l'exécution. Un avocat vous assiste dans cette procédure ; nous intervenons pour l'acte de vente et la répartition du prix.
Quelle différence avec une vente en viager ?
En viager, vous vendez définitivement en recevant un capital et une rente à vie, et vous pouvez garder l'usage du logement jusqu'à votre décès sans rien payer. En réméré, vous vendez avec l'espoir de racheter dans un délai de cinq ans au plus, en payant une indemnité d'occupation. Le viager convient surtout aux vendeurs âgés qui souhaitent compléter leurs revenus ; le réméré, à des difficultés temporaires de trésorerie.
Premier rendez-vous
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L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.