L'essentiel
- Le vendeur peut rester dans le logement après la signature de l'acte si l'acquéreur l'accepte : une convention d'occupation temporaire, rédigée par le notaire, fixe la durée, l'indemnité éventuelle et les conditions du départ.
- La propriété passe à l'acquéreur le jour de l'acte ; le vendeur devient un simple occupant autorisé, pour une durée courte fixée d'avance, le plus souvent de quelques semaines.
- Une retenue sur le prix, conservée par l'étude jusqu'à la remise des clés, garantit le départ à la date prévue ; une pénalité par jour de retard peut s'y ajouter.
- L'exonération de plus-value de la résidence principale reste acquise : elle s'apprécie au jour de la vente, où le logement est encore votre résidence principale.
- Pendant l'occupation, le vendeur garde une assurance couvrant sa responsabilité d'occupant, et l'acquéreur assure le bien en qualité de propriétaire dès la signature.
Pourquoi rester quelques semaines après la vente ?
Les dates d'une vente et d'un achat coïncident rarement. Le vendeur attend la livraison d'une maison neuve, la fin de travaux dans son nouveau logement, la fin de l'année scolaire de ses enfants ou la signature d'un achat dont le calendrier a glissé. Rester quelques semaines dans le logement vendu évite un double déménagement, un garde-meubles ou un prêt relais, tout en permettant à l'acquéreur de signer à la date prévue et de bénéficier de son financement.
L'arrangement repose entièrement sur l'accord de l'acquéreur, qui peut avoir ses propres contraintes : préavis de son bail, prêt dont les échéances commencent, travaux à engager, occupation dans un délai imposé par un prêt aidé. Abordez le sujet dès l'offre ou la négociation de l'avant-contrat, pour que la date de libération des lieux y figure et que chacun organise son calendrier en conséquence.
La convention d'occupation temporaire
L'acte de vente fixe la date d'entrée en jouissance de l'acquéreur, c'est-à-dire la date à laquelle le logement lui est remis libre. Lorsque cette date est postérieure à la signature, l'acte ou une convention annexée organise l'occupation du vendeur : durée précise et date de départ, indemnité ou gratuité, charges et consommations, entretien, accès de l'acquéreur pour des mesures ou des devis, état des lieux et remise des clés, sanctions en cas de retard.
Cette occupation se justifie par une circonstance particulière, la transition entre deux logements, et reste limitée dans le temps. Elle n'a pas pour objet de créer un bail : une occupation longue, renouvelée ou sans lien avec la vente risquerait d'être requalifiée en bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, avec sa durée minimale et ses règles de congé. Pour un maintien de plusieurs mois ou de plusieurs années, d'autres formules existent, comme la vente en viager occupé ou la réserve d'un droit d'usage et d'habitation, qui modifient le prix et la fiscalité.
L'indemnité d'occupation
Les parties conviennent librement d'une occupation gratuite ou d'une indemnité. La gratuité est fréquente pour quelques jours ; au-delà, une indemnité compense la jouissance dont l'acquéreur est privé, alors qu'il supporte déjà les échéances de son prêt et la taxe foncière à compter de la vente. Son montant se calcule souvent par jour ou par mois, en référence à la valeur locative du logement ou au coût du prêt de l'acquéreur.
L'indemnité peut être réglée en une fois le jour de l'acte, par prélèvement sur le prix qui vous revient, ce qui évite toute relance ultérieure. Les consommations d'eau, d'électricité et de chauffage restent à votre charge jusqu'au départ : relevez les compteurs le jour de la remise des clés et transférez les contrats à cette date.
Garantir le départ : retenue sur le prix et pénalité de retard
La protection habituelle de l'acquéreur consiste à retenir une partie du prix sur le compte de l'étude jusqu'à la libération effective des lieux. La somme est versée au vendeur lorsque l'acquéreur, ou le notaire, constate la remise des clés et l'état du logement. La convention peut prévoir, en cas de retard, une pénalité par jour prélevée sur cette retenue, ainsi que l'imputation des éventuelles réparations.
Le vendeur qui se maintient au-delà de la date convenue devient occupant sans droit ni titre. L'acquéreur doit alors obtenir une décision de justice pour faire procéder à son expulsion : l'acte notarié, titre exécutoire pour le paiement de sommes, n'y suffit pas. Du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend en outre les expulsions de lieux habités. Une date de départ fixée en automne appelle donc des garanties plus solides, ou une marge dans le calendrier.
Le jour du départ, la remise des clés se fait de préférence à l'étude ou dans le logement, en présence des deux parties : un bref procès-verbal constate la libération des lieux, l'état du logement, les relevés de compteurs et la remise de toutes les clés. Ce document déclenche le versement de la retenue, diminuée le cas échéant des pénalités ou des réparations convenues, sans autre formalité pour vous.
Assurance, entretien et état du logement
Dès la signature, l'acquéreur est propriétaire : il assure le logement en qualité de propriétaire, au moyen d'une assurance de propriétaire non occupant pendant la durée de votre occupation, puis de son assurance habitation. Vous conservez de votre côté une assurance habitation couvrant votre responsabilité d'occupant, dégâts des eaux, incendie et responsabilité civile, jusqu'à votre départ ; informez votre assureur de la vente et de la date prévue de résiliation.
Vous restituez le logement dans l'état où il se trouvait au jour de la vente, avec les équipements décrits dans l'acte. Un état des lieux contradictoire, dressé à l'entrée dans l'occupation puis au départ, évite les contestations ; des photographies datées le complètent utilement. Les menues réparations et l'entretien courant restent à votre charge pendant l'occupation, les grosses réparations à celle du propriétaire.
- Assurance habitation du vendeur maintenue jusqu'à la remise des clés.
- Assurance du propriétaire souscrite par l'acquéreur dès le jour de l'acte.
- Compteurs relevés et contrats d'énergie transférés au jour du départ.
- État des lieux et remise de toutes les clés, badges et télécommandes.
La plus-value et les autres impôts
L'exonération d'impôt sur la plus-value de la résidence principale suppose que le logement soit votre résidence principale au jour de la cession, c'est-à-dire de la signature de l'acte. Le vendeur qui y habite encore ce jour-là remplit la condition, et son maintien temporaire après la vente ne la remet pas en cause. Notre guide sur l'exonération de la résidence principale en précise les autres conditions.
La taxe foncière de l'année est due par le propriétaire au 1er janvier ; l'acte prévoit habituellement son remboursement par l'acquéreur au prorata du temps restant, sans lien avec votre occupation. Pour la date à laquelle le prix vous est versé et le montant de la retenue, reportez-vous à notre guide sur le versement du prix au vendeur.
Exemple chiffré
Six semaines d'occupation après une vente à Champhol
Hypothèse : un couple vend sa maison de Champhol 310 000 € le 15 octobre 2026. Sa maison neuve doit lui être livrée fin novembre. L'acquéreur accepte une occupation jusqu'au 30 novembre, moyennant une indemnité, une retenue sur le prix et une pénalité de retard.
- Durée de l'occupation (15 octobre au 30 novembre)
- 46 jours
- Indemnité d'occupation convenue (30 € par jour)
- 1 380 €, prélevés sur le prix
- Retenue conservée par l'étude jusqu'à la remise des clés
- 10 000 €
- Pénalité conventionnelle par jour de retard
- 150 €
- Prix versé aux vendeurs le jour de la vente (hors prêt à rembourser)
- 298 620 €
- Solde versé après la remise des clés
- 10 000 €, moins les éventuelles pénalités
La date de départ tombe pendant la trêve hivernale : un maintien au-delà du 30 novembre ne pourrait donner lieu à expulsion avant le 1er avril. La retenue et la pénalité incitent les vendeurs à respecter la date, et leur maison, résidence principale au jour de l'acte, reste exonérée de plus-value. Montants indicatifs, fixés librement entre les parties.
Refaire le calcul avec vos chiffres : plus-value immobilière
Questions fréquentes
Combien de temps puis-je rester après avoir vendu ?
La durée dépend uniquement de l'accord de l'acquéreur. En pratique, elle se compte en jours ou en semaines, le temps d'une livraison ou d'un déménagement. Au-delà de quelques mois, l'arrangement change de nature et risque d'être requalifié en bail d'habitation : une location en bonne et due forme, ou une vente avec réserve d'un droit d'occupation, devient alors plus adaptée.
Dois-je payer un loyer à l'acquéreur ?
Il s'agit d'une indemnité d'occupation, fixée librement : gratuité pour quelques jours, montant journalier ou mensuel au-delà. Elle se calcule souvent à partir de la valeur locative du logement ou du coût du prêt que supporte l'acquéreur. Le plus simple est de la régler en une fois le jour de la vente, par prélèvement sur le prix.
Que se passe-t-il si je ne peux pas partir à la date prévue ?
Prévenez l'acquéreur et l'étude dès que le retard se profile : un avenant peut prolonger l'occupation, moyennant le plus souvent une indemnité supplémentaire. À défaut d'accord, la pénalité prévue s'applique sur la retenue, et l'acquéreur peut saisir le juge pour obtenir votre départ. Le maintien sans accord vous expose en outre à des dommages et intérêts.
Qui assure la maison pendant cette période ?
Les deux parties. L'acquéreur, propriétaire depuis l'acte, assure le bâtiment en qualité de propriétaire. Le vendeur maintient son assurance habitation, qui couvre sa responsabilité d'occupant et ses biens mobiliers, jusqu'à la remise des clés. Transmettez à chacun les attestations d'assurance avant la signature : la convention d'occupation y fait référence.
Un simple accord oral avec l'acquéreur suffit-il ?
Un écrit est vivement recommandé, et l'acte de vente doit de toute façon mentionner la date à laquelle le logement sera libéré. Sans convention écrite, la durée, le montant de l'indemnité et les conséquences d'un retard restent incertains, et l'acquéreur dispose de moins de garanties. Nous rédigeons la clause ou la convention avec l'acte, sans démarche supplémentaire pour vous.
Premier rendez-vous
Vous vendez un bien ?
L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, acte de vente d'un logement ancien
- BOFiP, exonération de la résidence principale au jour de la cession (BOI-RFPI-PVI-10-40-10)
- Service-public.gouv.fr, exonérations de l'impôt sur la plus-value immobilière
- Service-public.gouv.fr, loyers impayés et expulsion : décision de justice et trêve hivernale