L'essentiel
- Retraité au Maroc, vous gardez votre bien en France sous le régime des non-résidents : loyers et plus-value imposables en France, prélèvements sociaux de 17,2 %, représentant fiscal au-delà de 150 000 € de prix de vente, et droits de succession français sur le bien au décès.
- La convention franco-marocaine du 29 mai 1970 réserve à la France l'imposition des loyers d'un immeuble situé en France (article 9) et lui laisse celle de la plus-value (article 24) ; les pensions et rentes viagères sont imposables dans l'État du domicile fiscal du bénéficiaire (article 17).
- Cette convention comporte une seule disposition successorale, de portée limitée : les droits de succession français s'appliquent au bien situé en France selon l'article 750 ter du Code général des impôts.
- Les actes publics circulent entre la France et le Maroc sans légalisation, en vertu du protocole additionnel du 10 août 1981 ; le Maroc applique aussi la convention Apostille depuis le 14 août 2016.
- Un binational franco-marocain peut choisir par testament la loi française pour sa succession (article 22 du règlement européen n° 650/2012), ce qui apporte de la prévisibilité pour ses biens en France.
Garder le bien : loyers et impôts en France
Les revenus d'un immeuble situé en France ne sont imposables qu'en France (article 9 de la convention). Vous les déclarez chaque année au service des impôts des non-résidents, au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus nets de source française et de 30 % au-delà, pour les revenus de 2025. Les prélèvements sociaux s'appliquent au taux de 17,2 %.
L'option pour le taux moyen mérite l'examen pour un retraité : elle suppose de déclarer vos revenus mondiaux, pensions comprises, mais l'impôt calculé sur ce revenu global peut être inférieur au taux minimum lorsque vos revenus restent modestes. Un logement conservé vide ou prêté à la famille appelle d'autres choix : assurance, entretien, taxe d'habitation sur les résidences secondaires et, en zone tendue, taxe sur les logements vacants.
La gestion à distance gagne à être confiée à un professionnel ou à un proche muni d'un mandat écrit : encaissement des loyers, entretien, relations avec le syndic ou les artisans. Conservez une assurance adaptée à l'usage du bien, locatif ou secondaire, et tenez à jour les diagnostics exigés avant toute location ou vente. Ces pièces, rassemblées au fil des années, accélèrent la préparation de l'acte le jour où vous décidez de vendre ou de donner.
Vendre : plus-value, représentant fiscal et exonérations
Les gains tirés d'un immeuble situé en France sont imposables en France (article 24 de la convention). Le vendeur domicilié au Maroc acquitte un prélèvement de 19 % sur la plus-value nette et des prélèvements sociaux de 17,2 %, après les abattements pour durée de détention ; le taux réduit de 7,5 % reste réservé aux affiliés à la sécurité sociale d'un État européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Le Maroc étant hors de l'Espace économique européen, un représentant fiscal accrédité intervient lorsque le prix dépasse 150 000 € et que la plus-value reste imposable.
Un retraité français parti récemment dispose souvent d'une exonération précieuse : dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable, pour un seul logement, s'il a été domicilié en France au moins deux ans et vend avant le 31 décembre de la dixième année suivant son départ. L'ancienne résidence principale vendue rapidement après le départ bénéficie d'un régime propre, décrit dans notre guide sur la vente de l'ancienne résidence principale après le départ. Le calcul complet figure dans notre guide sur la plus-value des non-résidents.
Vos pensions et la convention franco-marocaine
L'article 17 de la convention attribue l'imposition des pensions et rentes viagères à l'État où le bénéficiaire a son domicile fiscal : installé au Maroc, vous y êtes imposé sur vos pensions de source française visées par cet article. Les rémunérations publiques relèvent de stipulations distinctes, et votre caisse de retraite comme votre conseil au Maroc vous indiquent le traitement de chaque pension.
Pour les revenus que les deux États peuvent imposer, la convention retient le crédit d'impôt : l'État de résidence intègre le revenu dans sa base et déduit l'impôt payé dans l'autre État (article 25). La fiscalité marocaine de vos revenus se vérifie avec un conseil installé au Maroc. Notre guide sur le retraité à l'étranger qui garde un bien en France complète ces points.
Transmettre le bien : droits de succession et donations
La convention de 1970 comporte une seule disposition successorale : les valeurs mobilières marocaines dépendant de la succession d'un Français domicilié au Maroc sont exonérées en France des droits de mutation par décès (article 26, paragraphe 3). Pour le reste, l'article 750 ter du Code général des impôts s'applique. Votre bien en France supporte les droits français ; un héritier domicilié en France depuis au moins six des dix dernières années est aussi taxé sur les biens situés à l'étranger qu'il reçoit, avec un crédit pour l'impôt payé à l'étranger sur ces biens (article 784 A).
Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 €, renouvelable tous les quinze ans pour les donations. Une donation de la nue-propriété de votre maison, reçue par procuration à distance, transmet le bien en conservant votre usufruit et vos loyers. Les règles applicables à un donateur domicilié hors de France figurent dans notre guide sur la donation entre la France et l'étranger.
La déclaration de succession se dépose dans les douze mois lorsque le décès survient hors de France, auprès du service des impôts des non-résidents. Vos héritiers peuvent tout régler à distance, chacun par procuration : acte de notoriété, attestation immobilière, déclaration, puis vente ou conservation du bien. Un acte de décès marocain, dispensé de légalisation, s'accompagne d'une traduction lorsqu'il est rédigé en arabe.
Quelle loi pour votre succession, surtout si vous êtes binational
Le règlement européen n° 650/2012 s'applique en France à toute succession, même lorsque le défunt résidait hors de l'Union. Il désigne la loi de la dernière résidence habituelle, donc la loi marocaine pour un retraité installé à Marrakech ou à Agadir, y compris les règles de conflit marocaines lorsqu'elles renvoient à la loi d'un État membre (article 34). Le droit marocain de la succession dépend de la nationalité et de la confession du défunt, et diffère sensiblement du droit français.
Une personne de nationalité française, binationale ou non, peut choisir par testament la loi française pour toute sa succession (article 22) ; un binational peut choisir la loi de l'un ou l'autre de ses États. Ce choix fixe la réserve des enfants et les droits du conjoint selon le droit français. Le régime matrimonial se détermine à part : le Code marocain de la famille pose le principe de patrimoines distincts entre époux (article 49), et la loi applicable à votre couple, pour la France, dépend de la date du mariage et de votre première résidence. Notre guide sur les binationaux, la succession et le régime matrimonial approfondit ces questions.
Signer depuis le Maroc et recevoir le prix
Le décalage horaire se limite à une heure au plus, selon la saison. Vous signez votre procuration en visioconférence avec notre étude, après le parcours d'identification du notariat sur smartphone ; votre mandataire signe l'acte à Chartres. Un notaire marocain peut aussi recevoir votre procuration : ses actes circulent en France sans légalisation, avec une traduction lorsqu'ils sont rédigés en arabe. Les consulats de France n'établissent plus, sauf exception, d'actes notariés, mais certifient des signatures.
Le prix transite par la comptabilité de l'étude, qui règle l'impôt et vire le solde sur un compte ouvert à votre nom, en France ou au Maroc. Pour une conversion en dirhams, votre banque marocaine vous précise les règles de change applicables. Vos coordonnées bancaires se confirment par un échange direct avec nous, jamais sur la seule foi d'un courriel.
Exemple chiffré
La maison de Lucé vendue par un retraité installé à Marrakech
Michel, retraité français, s'est installé à Marrakech en 2012. Il vend 260 000 € en octobre 2026 la maison de Lucé achetée 140 000 € en mars 2006 et louée depuis son départ, après vingt années pleines de détention, sans justificatif de frais ni de travaux.
- Prix d'acquisition majoré (140 000 € + 7,5 % de frais + 15 % de travaux)
- 171 500 €
- Plus-value brute (260 000 € − 171 500 €)
- 88 500 €
- Abattement pour l'impôt (15 années × 6 %)
- 90 %, soit une base de 8 850 €
- Impôt de 19 %
- 1 681,50 €
- Abattement pour les prélèvements sociaux (15 années × 1,65 %)
- 24,75 %, soit une base de 66 596,25 €
- Prélèvements sociaux de 17,2 %
- 11 454,56 €
- Total prélevé sur le prix
- 13 136,06 €
Parti depuis plus de dix ans et bailleur du logement, Michel sort du champ de l'exonération de 150 000 €. Il désigne un représentant fiscal, le prix dépassant 150 000 €. Deux ans plus tard, l'impôt de 19 % aurait disparu ; après trente ans de détention, la vente serait entièrement exonérée et dispensée de représentant.
Questions fréquentes
Mes pensions françaises sont-elles imposées en France ou au Maroc ?
L'article 17 de la convention de 1970 attribue les pensions et rentes viagères à l'État du domicile fiscal du bénéficiaire, donc au Maroc lorsque vous y résidez. Les rémunérations publiques relèvent d'autres stipulations. Nous vous conseillons de faire confirmer le traitement de chaque pension par votre caisse et par un conseil au Maroc, avant de déclarer.
Faut-il faire légaliser mon acte de mariage marocain pour le notaire ?
Les actes publics marocains sont dispensés de légalisation en France, en vertu du protocole additionnel franco-marocain du 10 août 1981. Un acte rédigé en arabe s'accompagne d'une traduction par un traducteur assermenté. Lorsque le mariage a été transcrit sur les registres consulaires français, nous utilisons l'acte français, plus simple à produire.
Mes enfants vivent en France : paieront-ils des droits sur mes biens au Maroc ?
S'ils sont domiciliés en France depuis au moins six des dix dernières années, la France taxe l'ensemble des biens qu'ils reçoivent, y compris au Maroc, avec un crédit pour l'impôt éventuellement payé au Maroc sur ces biens. La convention exonère toutefois en France les valeurs mobilières marocaines de la succession d'un Français domicilié au Maroc. Nous établissons le calcul bien par bien.
Puis-je donner ma maison en France à mes enfants sans revenir ?
Oui. La donation se signe à Chartres par vos mandataires : vous signez une procuration authentique à distance, et vos enfants acceptent eux aussi par procuration s'ils restent eux aussi à distance. La donation de la nue-propriété vous garde l'usage du bien ou ses loyers. Nous en parlons lors d'un rendez-vous en visioconférence.
Je reviens vivre en France : qu'est-ce qui change pour mon bien ?
Redevenu résident fiscal français, vous déclarez vos revenus mondiaux en France, et les loyers perdent le taux minimum des non-résidents. Une vente ultérieure relève du régime des résidents, avec l'exonération de la résidence principale si vous y habitez au jour de la vente. Prévenez-nous avant votre retour si une vente se prépare : la date de la vente par rapport à celle du retour peut changer l'impôt.
Premier rendez-vous
Vous résidez loin de Chartres ?
Consultation en visioconférence et signature par procuration à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Impots.gouv.fr, convention entre la France et le Maroc du 29 mai 1970
- BOFiP, liste des conventions fiscales conclues par la France, BOI-ANNX-000306
- Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
- BOFiP, représentant fiscal des non-résidents, BOI-RFPI-PVINR-30-20
- France Diplomatie, tableau récapitulatif du droit conventionnel en matière de légalisation (11 septembre 2026)
- HCCH, état des signatures de la convention Apostille
- EUR-Lex, règlement (UE) n° 650/2012 sur les successions
- Impots.gouv.fr, taux minimum et taux moyen des non-résidents