Maison inoccupée pendant la succession : assurance, taxes et entretien, qui s'en charge ?

Qui décide et qui paie pendant l'indivision

Au décès, la maison devient la propriété commune des héritiers, en indivision, jusqu'au partage. Chaque héritier peut accomplir seul les actes nécessaires à sa conservation, même sans urgence : faire réparer une fuite, remplacer une vitre brisée, maintenir l'assurance (article 815-2 du Code civil). Les actes d'administration, comme un contrat d'entretien, des travaux courants ou la mise en location, se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3).

Les charges se répartissent à proportion des droits de chacun : trois enfants héritiers à parts égales en supportent chacun un tiers (article 815-10). Elles se paient en priorité avec les fonds de la succession, par l'intermédiaire du notaire et avec l'accord des héritiers. Le fonctionnement de l'indivision, et la façon de sortir d'un blocage, sont exposés dans notre guide sur l'indivision successorale.

Assurer une maison inoccupée

Le contrat d'assurance habitation souscrit par le défunt continue de plein droit au profit des héritiers, qui peuvent le résilier ou le conserver (article L. 121-10 du Code des assurances). Il faut prévenir rapidement l'assureur du décès, lui indiquer qui règle désormais les cotisations et l'informer que le logement est inoccupé : cette circonstance nouvelle aggrave le risque et doit être déclarée.

La plupart des contrats réduisent la garantie vol ou dégâts des eaux au-delà d'une certaine durée d'inoccupation, ou l'assortissent de conditions : eau coupée, volets fermés, visites régulières. Relisez les conditions générales, et adaptez le contrat si nécessaire, en formule propriétaire non occupant. La responsabilité civile du propriétaire reste essentielle : une tuile qui tombe sur une voiture ou un arbre qui s'abat chez le voisin engagent tous les héritiers. En copropriété, cette assurance de responsabilité civile est obligatoire.

La taxe foncière, au nom du défunt puis des héritiers

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition. Celle de l'année du décès reste donc à la charge du défunt : elle est payée sur les fonds de la succession et vient en déduction de l'actif dans la déclaration de succession. À partir du 1er janvier suivant, elle est due par les héritiers, même si l'avis porte encore la mention « succession de » et tant que l'attestation de propriété n'est pas publiée.

Les héritiers doivent aussi tenir à jour la déclaration d'occupation de leurs biens, dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de leur espace sur impots.gouv.fr, avant le 1er juillet de l'année qui suit un changement de situation : logement devenu vacant, résidence secondaire, location. Le défaut de déclaration expose à une amende de 150 € par local. Nous indiquons au service des impôts fonciers l'identité des héritiers dès l'acte de notoriété.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires

La taxe d'habitation subsiste pour les résidences secondaires. Elle est due par la personne qui dispose, au 1er janvier, d'un logement meublé, c'est-à-dire pourvu d'un ameublement suffisant pour y habiter. Une maison dont les meubles sont restés en place après le décès entre dans ce champ : les héritiers reçoivent l'avis pour l'année suivante. Si le défunt vivait en établissement pour personnes âgées, l'exonération dont bénéficiait son ancien logement prend fin avec le décès.

Dans les communes qui l'ont décidé, cette taxe est majorée. Vider la maison de ses meubles avant le 1er janvier la fait sortir de la taxe d'habitation, ce qui plaide pour organiser tôt le partage des souvenirs et le débarras. Les dégrèvements prévus par la loi sont étroits : ils visent surtout un logement rendu inhabitable par une cause extérieure à la volonté du propriétaire.

Les taxes sur les logements vacants

Un logement vide de meubles et inoccupé peut être soumis à une taxe sur la vacance. En 2026, la taxe annuelle sur les logements vacants s'applique dans les communes de zone tendue lorsque le logement est vacant depuis au moins un an au 1er janvier, au taux de 17 % de la valeur locative la première année et de 34 % ensuite. Ailleurs, la commune peut instituer une taxe d'habitation sur les logements vacants, due après plus de deux ans de vacance.

Une vacance involontaire en est exonérée : c'est le cas d'un logement mis en vente ou en location à un prix conforme au marché sans trouver preneur, occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs, ou nécessitant des travaux supérieurs à 25 % de sa valeur. La loi de finances pour 2026 les remplace, à compter du 1er janvier 2027, par une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (article 1406 bis du Code général des impôts). La situation de chaque commune, à Chartres comme dans les villages d'Eure-et-Loir, se vérifie auprès du service des impôts fonciers.

Entretenir et surveiller la maison

Quelques précautions évitent l'essentiel des sinistres : couper l'eau et vidanger les canalisations, ou maintenir un chauffage hors gel, faire entretenir la chaudière et ramoner le conduit, fermer les volets, entretenir le jardin, faire suivre le courrier. Un héritier ou un voisin de confiance peut passer régulièrement ; les contrats d'énergie sont maintenus au minimum, au nom de la succession. En cas d'occupation sans droit, déposez plainte sans délai auprès de la police ou de la gendarmerie et prévenez le notaire : la loi du 27 juillet 2023 a renforcé la protection des logements contre l'occupation illicite.

L'héritier qui avance de ses deniers une dépense nécessaire à la conservation de la maison, ou qui l'améliore, doit en être indemnisé au partage (article 815-13 du Code civil). Conservez factures et relevés de paiement : ces sommes figurent dans le compte d'indivision. Les dépenses engagées après le décès restent en revanche sans effet sur les droits de succession, calculés sur la valeur des biens au jour du décès, comme l'explique notre guide sur la valeur des biens dans la déclaration de succession.

Occuper, louer ou vendre pour mettre fin à la vacance

Un héritier peut s'installer dans la maison avec l'accord des autres, mais il doit alors une indemnité d'occupation à l'indivision, sauf convention contraire (article 815-9 du Code civil) : ce cas est traité dans notre guide sur l'enfant qui occupe la maison de ses parents. La location à un tiers se décide à la majorité des deux tiers ; les loyers reviennent à l'indivision et couvrent les charges.

La vente exige en principe l'accord de tous. À défaut, les héritiers titulaires des deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire l'autorisation de vendre, et, depuis la loi du 7 avril 2026, un indivisaire peut solliciter l'autorisation de conclure seul la vente lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient. Les démarches sont détaillées dans nos guides pour vendre une maison héritée et sortir d'une indivision bloquée.

Sources

• Service-public.gouv.fr, Taxe d'habitation sur les résidences secondaires
• Impots.gouv.fr, Taxe sur les logements vacants et taxe d'habitation sur les logements vacants : qui est concerné ?
• Economie.gouv.fr, Tout savoir sur les taxes sur les logements vacants
• Collectivites-locales.gouv.fr, Taxe d'habitation sur les logements vacants (réforme de 2027)
• Service-public.gouv.fr, Succession : indivision entre les héritiers
• La finance pour tous, Le décès et ses conséquences sur les contrats