L'essentiel
- Une maison comportant des travaux non déclarés peut se vendre, à condition d'en informer clairement l'acquéreur par écrit : le silence du vendeur l'expose à l'annulation de la vente ou à des dommages et intérêts.
- L'action pénale se prescrit par six ans à compter de l'achèvement des travaux ; l'action civile de la commune en démolition ou en mise en conformité, par dix ans (article L480-14 du Code de l'urbanisme).
- Dix ans après l'achèvement, l'irrégularité ne peut plus fonder le refus d'une nouvelle autorisation (article L421-9), sauf exceptions, notamment pour une construction réalisée sans le permis de construire qui était exigé.
- Une déclaration préalable ou un permis de régularisation reste possible lorsque les travaux respectent les règles d'urbanisme en vigueur au jour de la demande : c'est souvent la meilleure solution avant la mise en vente.
- Le vendeur qui a construit ou fait construire un ouvrage depuis moins de dix ans en répond comme un constructeur, au titre de la garantie décennale (article 1792-1 du Code civil).
Quels travaux devaient être déclarés ?
La plupart des travaux qui modifient l'aspect extérieur ou créent de la surface exigent une autorisation d'urbanisme. Une déclaration préalable suffit pour une extension, une véranda, un garage ou un abri de jardin créant entre 5 et 20 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher, seuil porté à 40 m² pour une extension en zone urbaine d'une commune dotée d'un plan local d'urbanisme, tant que la surface totale de la maison reste inférieure à 150 m². Au-delà, un permis de construire est requis. Les modifications de façade, le changement de fenêtres ou de toiture, la création d'une ouverture ou une piscine non couverte de 10 à 100 m² relèvent aussi de la déclaration préalable.
L'aménagement d'un garage ou d'une grange en pièce d'habitation, fréquent dans les longères de Beauce, constitue un changement de destination ou une création de surface de plancher qui suppose une déclaration, voire un permis s'il s'accompagne d'une modification des façades. Dans le site patrimonial remarquable de Chartres, l'accord de l'architecte des Bâtiments de France s'ajoute, y compris pour des travaux modestes. Notre guide sur la déclaration préalable et les documents d'urbanisme du vendeur précise les pièces à réunir.
Ce que risque le propriétaire, et pendant combien de temps
Plusieurs délais courent à compter de l'achèvement des travaux, et chacun vise une action différente. L'infraction pénale, sanctionnée d'une amende, se prescrit par six ans. La commune ou l'intercommunalité peut demander au tribunal judiciaire la démolition ou la mise en conformité pendant dix ans (article L480-14 du Code de l'urbanisme). Un voisin qui subit un préjudice personnel du fait de la construction dispose d'une action civile, en principe dans les cinq ans.
La prescription administrative obéit à une règle propre. Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus d'un permis ou l'opposition à une déclaration ne peut être fondé sur son irrégularité (article L421-9). La règle comporte des exceptions : construction réalisée sans aucun permis alors que celui-ci était exigé, construction située dans un site classé ou un parc national, ou présentant un risque pour la sécurité. Des travaux qui relevaient d'une simple déclaration préalable bénéficient donc de ce délai de dix ans ; une maison ou une grande extension bâtie sans permis n'en bénéficie jamais.
Avant ces dix ans, tout projet de travaux ultérieur doit porter sur l'ensemble de la construction, partie irrégulière comprise : l'acquéreur qui voudra agrandir ou modifier la maison devra d'abord régulariser. C'est souvent cette perspective, plus que le risque de démolition, qui pèse dans la négociation.
| Action | Délai à compter de l'achèvement | Texte |
|---|---|---|
| Poursuites pénales | 6 ans | Article L480-4 du Code de l'urbanisme et Code de procédure pénale |
| Démolition ou mise en conformité demandée par la commune | 10 ans | Article L480-14 du Code de l'urbanisme |
| Action civile d'un voisin lésé | 5 ans | Droit commun de la responsabilité |
| Refus d'autorisation fondé sur l'irrégularité | 10 ans, sauf exceptions | Article L421-9 du Code de l'urbanisme |
Régulariser avant de vendre
La régularisation consiste à déposer en mairie, après coup, la déclaration préalable ou le permis qui aurait dû précéder les travaux. La demande est instruite selon les règles d'urbanisme en vigueur au jour du dépôt, et non celles de l'époque des travaux : une véranda conforme au plan local d'urbanisme actuel sera régularisée, une extension qui dépasse les limites de hauteur ou d'implantation sera refusée. Le délai d'instruction est en principe d'un mois pour une déclaration préalable, deux mois en secteur protégé, et de deux mois pour le permis d'une maison individuelle.
La régularisation fait naître la taxe d'aménagement sur les surfaces créées, et suppose la mise à jour de la situation fiscale du bien. Une fois l'autorisation obtenue et purgée du recours des tiers, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux complète le dossier. Engagée dès la décision de vendre, la démarche aboutit en général avant la signature de l'acte ; l'avant-contrat peut aussi être conclu sous la condition de son obtention.
Informer l'acquéreur par écrit
Le vendeur doit communiquer à l'acquéreur toute information dont l'importance est déterminante pour son consentement (article 1112-1 du Code civil), et ce devoir ne peut être écarté par une clause. Dissimuler volontairement l'absence d'autorisation constitue une réticence dolosive (article 1137) : l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente et la restitution du prix, ou conserver le bien et obtenir des dommages et intérêts, dans les cinq ans de la découverte.
L'information utile se donne par écrit, dans l'avant-contrat puis dans l'acte : nature et surface des travaux, date d'achèvement justifiée par des factures ou des photographies datées, absence d'autorisation, démarches de régularisation engagées ou non, conséquences possibles. L'acquéreur déclare en avoir pris connaissance et en faire son affaire. Ainsi rédigée, la clause protège le vendeur, alors qu'une clause générale de non-garantie reste sans effet contre un vendeur qui connaissait le problème. Notre guide sur l'extension ou la piscine non déclarée présente la même situation du côté de l'acquéreur.
Travaux de moins de dix ans : la responsabilité de constructeur
Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputée constructeur (article 1792-1 du Code civil). Pendant dix ans à compter de la réception des travaux, elle répond envers l'acquéreur des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, sans qu'une clause de l'acte puisse l'en décharger. Une extension réalisée soi-même, ou par un artisan dont l'assurance décennale ne peut être justifiée, fait peser ce risque sur le vendeur.
L'acte de vente mentionne les travaux de moins de dix ans, les entreprises intervenues, leurs attestations d'assurance décennale et l'existence ou l'absence d'une assurance dommages-ouvrage. Réunissez ces documents dès la mise en vente ; les vices cachés relèvent d'une garantie distincte, qui s'ajoute à celle-ci.
Impôts locaux et plus-value
Une construction nouvelle, un agrandissement ou un changement d'affectation doivent être déclarés à l'administration fiscale dans les quatre-vingt-dix jours de leur achèvement (article 1406 du Code général des impôts), aujourd'hui depuis l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr. À défaut, la valeur locative du bien est sous-évaluée ; l'administration peut rehausser la taxe foncière et le propriétaire perd l'exonération temporaire dont bénéficient certaines constructions nouvelles. Une régularisation fiscale spontanée accompagne utilement la régularisation d'urbanisme.
Pour un bien imposable à la plus-value, les dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration augmentent le prix d'acquisition lorsqu'elles ont été réalisées par une entreprise et sont justifiées par des factures ; au-delà de cinq ans de détention, un forfait de 15 % peut être retenu sans justificatif. La vente de la résidence principale reste exonérée, que les travaux aient été déclarés ou non.
Ce que vérifie le notaire
Nous comparons le titre de propriété, le plan cadastral, les autorisations d'urbanisme retrouvées en mairie et la description actuelle de la maison. Un écart de surface, une véranda absente du cadastre ou une pièce créée dans l'ancien garage apparaissent à cette étape, bien avant la signature. Nous vous interrogeons alors sur la date et les conditions des travaux, pour déterminer les délais applicables et vous conseiller entre régularisation et information de l'acquéreur. La banque de l'acquéreur peut aussi s'interroger sur un bien irrégulier : une situation expliquée dès l'avant-contrat évite une remise en cause tardive du financement.
Exemple chiffré
Une véranda et un garage aménagé à Mainvilliers
Hypothèse : une maison de Mainvilliers comporte une véranda de 18 m², achevée en juin 2017 sans déclaration préalable, et un garage transformé en chambre en mars 2021, sans autorisation. Les propriétaires veulent vendre à l'automne 2026.
- Véranda : prescription pénale
- acquise depuis juin 2023
- Véranda : action de la commune en démolition
- possible jusqu'en juin 2027
- Garage aménagé : prescription pénale
- acquise seulement en mars 2027
- Garage aménagé : action de la commune
- possible jusqu'en mars 2031
- Démarche retenue
- une déclaration préalable de régularisation pour les deux ouvrages
- Délai d'instruction
- un mois, en principe
- Avant-contrat
- signé sous condition d'obtention de l'autorisation
Les deux ouvrages respectent le plan local d'urbanisme : la régularisation est accordée avant l'acte, qui mentionne les travaux et joint l'autorisation. Si elle avait été refusée, la vente restait possible avec une information complète de l'acquéreur, en tenant compte du risque dans le prix.
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Questions fréquentes
Au bout de combien de temps des travaux non déclarés sont-ils « prescrits » ?
Il existe plusieurs délais, tous comptés depuis l'achèvement : six ans pour les poursuites pénales, dix ans pour l'action en démolition de la commune, dix ans pour que l'irrégularité ne puisse plus justifier le refus d'une nouvelle autorisation. Une construction réalisée sans le permis de construire qui était exigé reste toutefois irrégulière au regard de l'urbanisme, sans limite de durée.
Le notaire peut-il recevoir la vente d'une maison comportant des travaux irréguliers ?
Oui, cette vente est permise. Le notaire a en revanche le devoir d'éclairer les deux parties : il décrit l'irrégularité dans l'acte, en indique les conséquences et recueille l'accord exprès de l'acquéreur. Il vous conseille aussi, lorsque c'est possible, une régularisation préalable, qui facilite la vente et le financement de l'acquéreur.
Dois-je déclarer un abri de jardin ou une piscine ?
Un abri de plus de 5 m² et jusqu'à 20 m² relève de la déclaration préalable, au-delà du permis de construire. Une piscine non couverte dont le bassin mesure plus de 10 m² et jusqu'à 100 m² relève aussi de la déclaration préalable. La piscine doit en outre être déclarée à l'administration fiscale, car elle augmente la valeur locative servant au calcul de la taxe foncière ; il en va de même, en principe, des dépendances bâties.
L'acheteur peut-il se retourner contre moi après la vente ?
S'il a été complètement informé par écrit et a accepté la situation, ses recours liés à l'irrégularité sont très limités. S'il découvre après coup une irrégularité que vous connaissiez et avez tue, il peut agir pour dol, dans les cinq ans de la découverte, et demander l'annulation ou des dommages et intérêts. La garantie décennale reste due pour les travaux de moins de dix ans.
Faut-il aussi régulariser auprès des impôts ?
C'est préférable. Toute construction nouvelle ou tout agrandissement se déclare dans les quatre-vingt-dix jours de l'achèvement, depuis l'espace en ligne du propriétaire sur impots.gouv.fr. Une déclaration tardive entraîne un rappel de taxe foncière sur les années non prescrites. Elle met la situation fiscale du bien en accord avec sa description dans l'acte de vente.
Premier rendez-vous
Vous vendez un bien ?
L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.