L'essentiel
- Un résident d'Espagne qui vend un bien situé en France paie en France 19 % d'impôt sur la plus-value et, s'il relève de la sécurité sociale espagnole, 7,5 % de prélèvement de solidarité, prélevés par le notaire sur le prix, sans représentant fiscal à désigner.
- L'Espagne impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux : la plus-value et les loyers français se déclarent aussi en Espagne, qui accorde une déduction égale à l'impôt payé en France, dans la limite de l'impôt espagnol correspondant (article 24 de la convention du 10 octobre 1995).
- Les loyers restent imposables en France au taux minimum de 20 % puis de 30 %, ou au taux moyen s'il est plus favorable.
- Un résident espagnol dont les biens situés à l'étranger dépassent 50 000 € par catégorie les signale à l'administration espagnole par la déclaration d'information modelo 720.
- Vous signez à distance par une procuration reçue en visioconférence, ou devant un notario espagnol ; son acte est alors revêtu de l'apostille et traduit.
La vente : l'impôt français sur la plus-value
La France impose la plus-value réalisée sur un bien situé sur son territoire, quel que soit le pays de résidence du vendeur. Le calcul suit les règles applicables aux résidents : prix de vente net de frais, prix d'acquisition majoré des frais (réels ou 7,5 %) et des travaux (réels ou 15 % au-delà de cinq ans de détention), abattement pour durée de détention qui exonère l'impôt après vingt-deux ans et les prélèvements sociaux après trente ans.
Le taux est de 19 % (article 244 bis A du Code général des impôts). Au lieu des 17,2 % de prélèvements sociaux, une personne affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Union ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Une surtaxe progressive de 2 à 6 % frappe les plus-values imposables supérieures à 50 000 €. Notre guide sur la plus-value immobilière des non-résidents détaille chaque étape du calcul.
L'ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l'année suivant votre installation en Espagne est exonérée, à condition d'être restée libre de toute location entre-temps. Les ressortissants de l'Union domiciliés au moins deux ans en France disposent aussi d'une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, pour un seul logement.
Ce que fait le notaire, et pourquoi le représentant fiscal est inutile
Les vendeurs domiciliés dans un État membre de l'Union sont dispensés de représentant fiscal accrédité, quel que soit le prix. Votre installation en Espagne vous place dans ce cas : la vente se prépare comme pour un vendeur résidant en France, sans intermédiaire supplémentaire à rémunérer.
Nous calculons l'impôt dès l'avant-contrat, établissons la déclaration 2048-IMM, la déposons avec l'acte et versons l'impôt au Trésor en le prélevant sur le prix. Pour appliquer le taux de 7,5 %, nous vous demandons une attestation d'affiliation à la sécurité sociale espagnole, ainsi qu'un justificatif de votre résidence fiscale, que l'administration espagnole délivre sous la forme d'un certificat de résidence fiscale.
Déclarer la vente et les loyers en Espagne
Résident fiscal espagnol, vous êtes imposable en Espagne sur l'ensemble de vos revenus, y compris ceux de source française. La convention franco-espagnole du 10 octobre 1995 permet à la France d'imposer les revenus de biens immobiliers situés en France (article 6) et les gains tirés de leur vente (article 13). L'Espagne accorde alors, sur son propre impôt, une déduction égale à l'impôt payé en France, limitée à la fraction de l'impôt espagnol qui correspond à ces revenus (article 24).
En pratique, vous déclarez la plus-value ou les loyers dans votre déclaration espagnole et déduisez l'impôt français. Si l'impôt espagnol sur ce revenu est inférieur à l'impôt français, l'excédent français reste acquis à la France ; s'il est supérieur, vous réglez la différence en Espagne. Le décompte que nous remettons après la vente justifie le montant payé en France.
Une obligation d'information s'ajoute : la déclaration modelo 720 recense les biens et droits situés à l'étranger lorsque leur valeur, par catégorie, dépasse 50 000 €. Votre asesor fiscal vérifie si votre bien français, avec vos autres avoirs, entre dans son champ.
Louer votre logement français depuis l'Espagne
Les loyers d'un logement vide sont imposés en France au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus nets imposables de source française, puis de 30 % au-delà (seuil des revenus perçus en 2025), sauf option pour le taux moyen si elle est plus favorable. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % remplace les 17,2 % pour les affiliés à la sécurité sociale espagnole, sur demande dans la déclaration de revenus.
La gestion à distance repose souvent sur un mandat confié à une agence, et la location meublée obéit à un régime propre. Nos guides sur la location d'un logement en France par un expatrié et sur la maison vide d'un expatrié aident à choisir entre louer, prêter ou garder le bien à disposition.
Couples mariés en Espagne : un régime qui dépend de la région
L'acte de vente ou d'achat mentionne le régime matrimonial des époux, qui détermine qui peut vendre et à qui revient le prix. Le droit espagnol varie selon les régions : le Code civil retient la société d'acquêts (sociedad de gananciales), mais la Catalogne et les Baléares connaissent la séparation de biens, l'Aragon le consorcio conyugal et la Navarre sa propre communauté d'acquêts.
Pour un couple français marié en Espagne, la loi applicable dépend de la date du mariage et de la première résidence commune ; lorsque la loi espagnole s'applique, il reste à identifier le droit régional pertinent. Nous faisons cette analyse avant l'avant-contrat, selon la méthode décrite dans notre guide sur le régime matrimonial des mariages internationaux. Une déclaration signée par les deux époux, voire un changement de régime, sécurise ensuite les ventes futures.
Signer depuis l'Espagne : visioconférence ou notario
La procuration reçue à distance par notre étude évite toute formalité en Espagne. Depuis le 1er octobre 2025, vous vous identifiez par le dispositif du notariat, vidéo de votre pièce d'identité et de votre visage, puis signez électroniquement pendant une visioconférence avec le notaire, grâce à un code reçu par SMS. L'Espagne péninsulaire partage l'heure de Paris ; les Canaries ont une heure de moins, ce que nous intégrons au choix du créneau.
Vous pouvez aussi signer une escritura de poder devant un notario. L'acte reçoit l'apostille prévue par la convention de La Haye du 5 octobre 1961, puis une traduction. Nous rédigeons au préalable le projet de procuration, pour qu'il couvre exactement l'acte à signer ; notre guide sur la procuration devant un notaire européen compare les deux voies.
Le jour de la signature, le prix transite par la comptabilité de l'étude, puis le solde vous est viré en euros, par virement SEPA, sur votre compte espagnol, après vérification de vos coordonnées bancaires par un canal sûr.
Exemple chiffré
Un studio de Chartres vendu par un retraité d'Alicante
Marc, retraité installé à Alicante et affilié à la sécurité sociale espagnole, vend en octobre 2026 un studio de Chartres acheté 95 000 € en janvier 2011 et loué depuis. Le prix de vente est de 150 000 € ; les forfaits de frais et de travaux s'appliquent.
- Prix d'acquisition majoré (95 000 € + 7,5 % + 15 %)
- 116 375 €
- Plus-value brute (150 000 € − 116 375 €)
- 33 625 €
- Abattement pour l'impôt (10 années × 6 %)
- 60 %, soit une base de 13 450 €
- Prélèvement de 19 %
- 2 555,50 €
- Abattement pour les prélèvements sociaux (10 années × 1,65 %)
- 16,5 %, soit une base de 28 076,87 €
- Prélèvement de solidarité de 7,5 %
- 2 105,77 €
- Impôt total prélevé en France
- 4 661,27 €
Marc reçoit le solde sur son compte espagnol, sans représentant fiscal. Il déclare ensuite la plus-value en Espagne, qui déduit l'impôt payé en France dans la limite de l'impôt espagnol correspondant. Affilié à un régime hors d'Europe, il aurait acquitté 4 829,22 € de prélèvements sociaux au lieu de 2 105,77 €.
Questions fréquentes
Vais-je payer deux fois l'impôt sur ma plus-value ?
La convention du 10 octobre 1995 l'évite. La France prélève son impôt lors de la vente ; l'Espagne, qui vous impose sur vos revenus mondiaux, en déduit le montant, dans la limite de l'impôt espagnol afférent à cette plus-value. Vous supportez ainsi, en règle générale, le plus élevé des deux impôts. Conservez le décompte que nous vous remettons après la vente.
Dois-je désigner un représentant fiscal ?
Les résidents d'un État membre de l'Union en sont dispensés, quel que soit le prix de vente. La dispense s'applique donc à tout vendeur domicilié en Espagne, y compris aux Canaries. Nous nous chargeons de la déclaration de plus-value et du paiement de l'impôt, prélevé sur le prix.
Quels documents espagnols dois-je fournir ?
Pour la vente : pièce d'identité en cours de validité, certificat de résidence fiscale espagnol et attestation d'affiliation à la sécurité sociale espagnole. Les actes d'état civil espagnols relatifs à la naissance ou au mariage circulent en France sans apostille ; une procuration signée devant un notario doit, elle, être apostillée et traduite.
Puis-je recevoir le prix sur mon compte espagnol ?
Oui. Le prix transite par la comptabilité de l'étude, puis nous virons le solde en euros sur un compte ouvert à votre nom en Espagne, par virement SEPA, sans frais de change. Vos coordonnées bancaires sont confirmées par un canal sûr, et jamais modifiées sur la seule foi d'un courriel.
Mon conjoint et moi nous sommes mariés à Barcelone : qui doit signer ?
Tout dépend de votre régime matrimonial. Si le droit catalan s'applique, c'est en principe la séparation de biens : le bien appartient à celui qui l'a acquis. Si vous relevez d'un régime communautaire, les deux époux signent. Nous déterminons la loi applicable avant l'avant-contrat, à partir de la date du mariage et de votre première résidence commune.
Premier rendez-vous
Vous résidez loin de Chartres ?
Consultation en visioconférence et signature par procuration à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Impots.gouv.fr, convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995
- Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
- Impots.gouv.fr, taux minimum et taux moyen des non-résidents
- BOFiP, dispense de représentant fiscal (BOI-RFPI-PVINR-30-20)
- Agencia Tributaria, déclaration modelo 720 des biens situés à l'étranger
- France Diplomatie, tableau des exigences de légalisation (mise à jour du 11 septembre 2026)