L'essentiel
- Une maison gardée vide pendant l'expatriation supporte chaque année la taxe foncière, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires si elle reste meublée, une assurance adaptée et les frais de surveillance confiés à un tiers.
- Vidée de ses meubles et inoccupée, elle sort de la taxe d'habitation mais peut relever d'une taxe sur les logements vacants après un an en zone tendue, ou deux ans dans les communes qui l'ont instituée ; une taxe unique remplace ces deux taxes à compter de 2027.
- Tout propriétaire déclare l'occupation de ses logements sur son espace impots.gouv.fr et signale chaque changement de situation avant le 1er juillet : votre départ à l'étranger en est un.
- Si la maison était votre résidence principale, la garder libre de tout occupant préserve l'exonération de plus-value jusqu'au 31 décembre de l'année suivant votre départ ; la prêter ou la louer la fait perdre.
Le coût réel d'une maison gardée à distance
Garder une maison en France pendant plusieurs années d'expatriation représente un budget régulier, qui s'ajoute au logement du pays de résidence. La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier, quelle que soit l'occupation ; l'avis se consulte et se paie en ligne depuis l'espace particulier. S'y ajoutent, selon les cas, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, l'assurance, les abonnements d'eau, d'électricité et d'alarme, l'entretien du jardin et de la chaudière, les charges de copropriété pour un appartement, et la rémunération de la personne qui surveille les lieux.
Le patrimoine immobilier situé en France entre en outre dans l'impôt sur la fortune immobilière lorsque sa valeur nette dépasse 1,3 million d'euros, sous réserve des conventions fiscales ; pour un non-résident, seuls les biens situés en France sont retenus, comme l'explique notre guide sur l'IFI. Mis bout à bout, ces postes justifient de refaire le point chaque année sur l'intérêt de conserver le bien vide, de le louer ou de le vendre.
Meublée ou vidée : taxe d'habitation ou taxe sur la vacance
La taxe d'habitation subsiste pour les résidences secondaires. Elle vise le logement meublé dont vous gardez la disposition au 1er janvier, même si vous n'y venez que quelques semaines par an, et certaines communes la majorent. Une maison dont les meubles restent en place pendant votre expatriation relève donc de cette taxe, calculée sur la valeur locative cadastrale.
Un logement vide de meubles et inoccupé échappe à la taxe d'habitation, mais peut supporter une taxe sur la vacance. En zone tendue, la taxe annuelle sur les logements vacants s'applique après un an de vacance au 1er janvier, à 17 % de la valeur locative la première année et 34 % ensuite ; ailleurs, la commune peut instituer une taxe d'habitation sur les logements vacants après deux ans. Une occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs, ou une mise en vente ou en location au prix du marché sans preneur, en exonère. La loi de finances pour 2026 fusionne ces deux taxes en une taxe unique à compter du 1er janvier 2027.
Le guide consacré à la maison inoccupée pendant une succession détaille ces taxes et leurs exonérations ; la situation de chaque commune d'Eure-et-Loir se vérifie auprès du service des impôts fonciers.
Déclarer l'occupation de la maison depuis l'étranger
Depuis 2023, chaque propriétaire indique, pour chacun de ses logements, s'il l'occupe lui-même, s'il le loue, s'il le laisse à la disposition d'un tiers ou s'il est vacant, dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de son espace particulier sur impots.gouv.fr. Une fois cette première déclaration faite, seul un changement de situation appelle une mise à jour, avant le 1er juillet de l'année suivante. L'article 1770 terdecies du Code général des impôts prévoit une amende de 150 € par logement en cas d'omission ou d'erreur.
Votre départ modifie la situation : l'ancienne résidence principale devient une résidence secondaire si elle reste meublée et à votre disposition, ou un logement vacant si vous la videz. L'espace particulier reste accessible depuis l'étranger avec votre numéro fiscal ; mettez aussi à jour votre adresse, afin que le service des impôts des particuliers non-résidents devienne votre interlocuteur. Une déclaration exacte évite de recevoir une taxe inadaptée et facilite ensuite la preuve de la vacance, utile pour l'exonération de plus-value.
Assurer un logement inoccupé
L'inoccupation prolongée aggrave le risque et doit être déclarée à l'assureur. La plupart des contrats multirisques réduisent la garantie vol ou dégâts des eaux au-delà d'une certaine durée d'absence, ou la subordonnent à des précautions : eau coupée, volets fermés, visites régulières. Relisez les conditions générales avant le départ et, si nécessaire, passez à une formule adaptée aux résidences secondaires ou au propriétaire non occupant.
La responsabilité civile du propriétaire reste la garantie essentielle : une tuile qui tombe, un arbre qui s'abat chez le voisin, une fuite qui endommage l'appartement du dessous engagent votre responsabilité, même à des milliers de kilomètres. En copropriété, cette assurance de responsabilité civile est obligatoire pour chaque copropriétaire, occupant ou non. Gardez une copie de l'attestation et des coordonnées de l'assureur auprès de la personne qui surveille les lieux.
Entretenir et surveiller la maison : le relais sur place
Une personne de confiance sur place, un proche, un voisin ou une entreprise de gardiennage, visite la maison, relève le courrier, aère, fait intervenir les artisans et prévient l'assureur en cas de sinistre. Une procuration écrite précise ses pouvoirs : signer un devis, ouvrir la maison à un diagnostiqueur, régler une facture. Pour des actes plus engageants, comme une vente, une procuration notariée reçue à distance prend le relais le moment venu.
Une maison visiblement inhabitée attire parfois des occupants sans droit. Pour une résidence secondaire meublée, la loi permet de saisir le préfet après une plainte et un constat de l'occupation : il met en demeure les occupants de quitter les lieux, puis peut faire procéder à l'évacuation forcée. La personne que vous avez mandatée peut engager cette démarche pour vous. Des visites régulières permettent de réagir vite.
Distinguez bien la surveillance de l'occupation : un proche qui passe vérifier la maison préserve votre libre disposition, alors qu'un proche qui s'y installe, même gratuitement, en devient occupant.
Plus-value : ce que change une maison laissée libre
L'ancienne résidence principale reste exonérée d'impôt sur la plus-value lorsque la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant votre départ, que le logement n'a été mis à la disposition d'aucun tiers entre-temps et que vous résidez dans un État de l'Union européenne ou dans un État lié à la France par des conventions d'assistance administrative et de recouvrement. Garder la maison vide pendant ce délai préserve donc cet avantage ; la louer ou la prêter le fait perdre.
Au-delà de ce délai, la maison peut bénéficier, pour les ressortissants de l'Union ou de l'Espace économique européen ayant vécu au moins deux ans en France, de l'exonération de 150 000 € de plus-value, utilisable une seule fois. Notre guide sur la vente de l'ancienne résidence principale après le départ détaille le calendrier à tenir.
Garder, louer ou vendre : faire le point chaque année
Garder la maison vide se justifie pour un retour prévu à brève échéance, pour préserver l'exonération de plus-value pendant le délai légal, ou pour une maison de famille à laquelle on tient. Au-delà, la location couvre les charges et entretient les lieux, au prix d'une fiscalité propre aux non-résidents et de la perte de l'exonération liée au départ ; notre guide sur la location de son logement pendant l'expatriation présente les baux adaptés à un retour.
La vente, enfin, met fin aux charges et libère un capital. Nous examinons ces options avec vous en visioconférence, à un horaire adapté à votre fuseau horaire, en chiffrant pour chacune l'impôt, les frais et le calendrier ; il suffit de prendre rendez-vous.
Exemple chiffré
Une longère près de Chartres gardée meublée pendant un détachement à Singapour
Hélène et Karim partent à Singapour en septembre 2025 pour trois ans. Ils gardent meublée leur longère des environs de Chartres, où ils comptent revenir, et confient les visites à une entreprise locale. Les montants retenus sont ceux de leurs avis d'imposition 2025, de leur contrat d'assurance et des devis reçus.
- Taxe foncière
- 1 350 € par an
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (maison meublée au 1er janvier 2026)
- 780 € par an
- Assurance adaptée à une résidence secondaire
- 520 € par an
- Électricité, eau, alarme
- 900 € par an
- Jardin, chaudière et visites mensuelles
- 1 800 € par an
- Coût annuel de détention
- 5 350 €, soit environ 16 000 € sur trois ans
- Exonération de l'ancienne résidence principale
- Perdue après le 31 décembre 2026 ; Singapour ne relève pas de l'Union européenne, conditions à vérifier
Le coût de détention reste raisonnable pour un retour prévu. Le couple doit toutefois savoir que l'exonération liée au départ suppose une nouvelle résidence dans l'Union ou dans un État lié par les conventions requises, et qu'elle expire fin 2026 : en cas de vente plus tardive, l'exonération de 150 000 € pourra prendre le relais, une seule fois.
Questions fréquentes
Dois-je payer la taxe d'habitation si je laisse mes meubles ?
Oui : un logement meublé que vous gardez à votre disposition au 1er janvier constitue une résidence secondaire et supporte la taxe d'habitation, même si vous n'y venez jamais. Vidée de ses meubles, la maison sort de cette taxe, mais peut relever d'une taxe sur la vacance selon la commune et la durée de vacance. Mettez à jour la déclaration d'occupation pour que l'avis corresponde à la situation réelle.
Un proche peut-il habiter la maison pendant mon absence ?
Oui, à titre gratuit ou par un bail. Deux conséquences sont à peser : l'exonération de plus-value liée au départ est perdue, puisque le logement est mis à la disposition d'un tiers, et la déclaration d'occupation doit mentionner le nouvel occupant. Un simple gardiennage, avec des passages réguliers, préserve en revanche votre libre disposition du logement.
Dois-je désigner un représentant en France pour mes impôts locaux ?
Les impôts locaux se consultent et se paient directement en ligne, depuis l'espace particulier. Le représentant fiscal accrédité intervient seulement lors d'une vente, lorsque le vendeur réside hors de l'Espace économique européen, que le prix dépasse 150 000 € et que la plus-value reste imposable. Une personne de confiance qui reçoit le courrier et vous alerte des échéances rend toutefois de grands services.
Que faire si la maison est squattée ?
La personne qui vous représente dépose plainte, fait constater l'occupation par un commissaire de justice et saisit le préfet avec les justificatifs de propriété. Pour une résidence secondaire meublée, le préfet met les occupants en demeure de partir, puis peut ordonner l'évacuation forcée. Prévoyez donc qu'un proche détienne une procuration et une copie de votre titre de propriété, que nous pouvons vous délivrer.
Puis-je vendre la maison sans revenir en France ?
Oui. L'avant-contrat se signe électroniquement ou par mandataire, et l'acte de vente par procuration notariée reçue à distance, en visioconférence. Les diagnostics se commandent depuis l'étranger et le diagnostiqueur accède à la maison grâce à votre relais sur place. Le prix vous est viré après la signature, déduction faite de l'impôt éventuel sur la plus-value.
Premier rendez-vous
Vous résidez loin de Chartres ?
Consultation en visioconférence et signature par procuration à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, taxe d'habitation sur les résidences secondaires
- Service-public.gouv.fr, taxe sur les logements vacants et taxe d'habitation sur les logements vacants
- Impots.gouv.fr, je suis non-résident et j'ai des biens immobiliers en France
- Impots.gouv.fr, gérer mes biens immobiliers
- Service-public.gouv.fr, que faire en cas de squat d'un logement ?
- BOFiP, exonération de l'ancienne résidence principale des non-résidents (BOI-RFPI-PVINR-10-20)