L'essentiel
- Un expatrié à Dubaï paie en France l'impôt sur les loyers de son bien français et, à la vente, l'impôt de 19 % sur la plus-value et les prélèvements sociaux de 17,2 % ; les Émirats laissant hors impôt les revenus des particuliers, cet impôt français reste le seul.
- Au-delà de 150 000 € de prix, la vente exige un représentant fiscal accrédité, sauf exonération totale de la plus-value par la durée de détention.
- La convention franco-émirienne du 19 juillet 1989, modifiée le 6 décembre 1993, couvre aussi les successions ouvertes depuis le 1er juillet 1990 : le bien immobilier situé en France reste imposable en France.
- Les Émirats restent hors de la convention Apostille : leurs documents destinés à la France passent par une double légalisation, émirienne puis consulaire française.
- Un Français résidant aux Émirats peut choisir par testament la loi française pour toute sa succession (article 22 du règlement européen n° 650/2012).
Vendre votre bien français depuis Dubaï ou Abou Dhabi
La convention franco-émirienne laisse à la France l'imposition des gains tirés d'un immeuble situé sur son territoire. Le vendeur domicilié aux Émirats acquitte donc un prélèvement de 19 % sur la plus-value nette, après abattement pour durée de détention, les prélèvements sociaux de 17,2 % et, au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 %. Le notaire prélève ces sommes sur le prix et les verse lors de l'enregistrement de l'acte.
Côté émirien, l'administration fiscale fédérale précise que les salaires, les revenus d'investissements personnels et les revenus d'investissement immobilier des particuliers restent hors du champ de l'impôt sur les sociétés, qui ne vise les personnes physiques qu'au titre d'une activité professionnelle. L'impôt français constitue ainsi la charge fiscale de la vente, sans crédit à obtenir aux Émirats.
Un vendeur de nationalité française peut bénéficier de l'exonération de 150 000 € de plus-value nette imposable s'il a été domicilié en France au moins deux ans et vend avant le 31 décembre de la dixième année suivant son départ, ou à tout moment s'il a la libre disposition du logement depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente. Notre guide sur la plus-value des non-résidents détaille ces conditions.
Le représentant fiscal accrédité
Résident hors de l'Espace économique européen, le vendeur installé aux Émirats désigne un représentant fiscal accrédité lorsque le prix dépasse 150 000 € et que la plus-value reste imposable. Ce représentant, banque ou société agréée, garantit le paiement de l'impôt et l'exactitude de la déclaration pendant le délai de reprise de l'administration.
La dispense joue automatiquement pour un prix inférieur ou égal à 150 000 €, pour une plus-value totalement exonérée par la durée de détention ou pour la vente exonérée de l'ancienne résidence principale. Nous vérifions ces critères à l'avant-contrat et coordonnons la désignation du représentant, dont la rémunération reste à la charge du vendeur.
Louer depuis les Émirats
Les loyers d'un bien situé en France sont imposables en France, selon la convention comme selon le droit interne. Vous les déclarez chaque année au service des impôts des non-résidents, au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus nets de source française et de 30 % au-delà, pour les revenus de 2025, avec les prélèvements sociaux de 17,2 %.
L'option pour le taux moyen suppose de déclarer l'ensemble de vos revenus mondiaux, salaire émirien compris, et de les justifier : elle profite surtout aux revenus modestes. Un logement laissé vacant ou meublé appelle d'autres choix, présentés dans nos guides sur la location d'un logement par un expatrié et sur la location meublée d'un non-résident.
Successions : ce que prévoit la convention franco-émirienne
La convention du 19 juillet 1989 vise l'impôt sur le revenu, l'impôt sur la fortune et les successions ; ses stipulations successorales s'appliquent aux décès survenus depuis le 1er juillet 1990. Les biens immobiliers restent imposables dans l'État où ils se trouvent, les biens mobiliers affectés à un établissement professionnel dans l'État de cet établissement, les autres biens mobiliers dans l'État de résidence du défunt.
Pour un résident des Émirats, la maison ou l'appartement situé en France supporte donc les droits de succession français, calculés sur la part de chaque héritier après les abattements habituels : 100 000 € par enfant, exonération du conjoint. Les autres biens, comptes ou titres, s'analysent au regard de la convention et de l'article 750 ter du Code général des impôts, en particulier lorsqu'un héritier vit en France. Notre guide sur la succession d'un Français de l'étranger décrit ces critères.
Une donation de votre vivant permet d'utiliser les abattements français, renouvelables tous les quinze ans : 100 000 € par parent et par enfant. Donner la nue-propriété de l'appartement vous en laisse l'usage ou les loyers, et les droits se calculent sur la seule valeur de la nue-propriété, fixée selon votre âge. Vous signez la procuration authentique à distance, et vos enfants acceptent la donation à l'étude ou par procuration.
Loi applicable et testament
Le règlement européen n° 650/2012 s'applique en France à toute succession, même lorsque le défunt résidait hors de l'Union. Il désigne la loi de la dernière résidence habituelle : pour un Français installé à Dubaï, la loi émirienne, y compris ses règles de conflit lorsqu'elles renvoient à la loi d'un État membre (article 34). Les règles successorales émiriennes, qui varient selon la situation personnelle du défunt, diffèrent profondément du droit français.
Choisir la loi française par testament (article 22) écarte cette incertitude : la réserve héréditaire des enfants et les droits du conjoint s'appliquent alors tels que le droit français les connaît, pour tous les biens. Pour vos biens situés aux Émirats, un testament reconnu localement complète utilement ce choix ; les deux textes se rédigent en cohérence. Notre guide sur le testament et les biens situés dans plusieurs pays détaille la méthode.
Documents et légalisation
Les Émirats arabes unis figurent hors de la liste des États parties à la convention Apostille, et le tableau du ministère de l'Europe et des Affaires étrangères, mis à jour le 11 septembre 2026, soumet leurs actes d'état civil et leurs actes notariés à légalisation. Un document émirien est d'abord légalisé par les autorités émiriennes compétentes, puis par l'ambassade ou le consulat de France, après traduction en français par un traducteur habilité.
La légalisation consulaire coûte 30 € pour un Français inscrit au registre des Français établis hors de France et 60 € pour les autres usagers. La procuration reçue à distance par notre étude évite ces formalités pour la signature elle-même : seul l'état civil, lorsqu'il a évolué aux Émirats, appelle une légalisation.
Signer depuis les Émirats et recevoir le prix
Le décalage horaire reste modeste : deux heures pendant l'été européen, trois heures pendant l'hiver. Un rendez-vous à 10 heures à Chartres a lieu à midi ou à 13 heures à Dubaï. Vous suivez sur smartphone le parcours d'identification du notariat, puis signez la procuration en visioconférence avec nous ; votre mandataire signe l'acte à l'étude. Le déroulé figure sur notre page consacrée aux actes à distance.
Le prix transite par la comptabilité de l'étude, qui règle l'impôt, rembourse le prêt éventuel et vire le solde sur un compte ouvert à votre nom, en France ou aux Émirats. La conversion en dirhams relève de votre banque. Vos coordonnées bancaires se confirment par un échange direct avec nous, jamais sur la seule foi d'un courriel.
Exemple chiffré
Un appartement chartrain vendu par un expatrié à Dubaï
Thomas, Français, a acheté en janvier 2014 un appartement à Chartres pour 160 000 €, puis s'est installé à Dubaï en septembre 2014. Il le loue depuis son départ et le vend 250 000 € en septembre 2026, après douze années pleines de détention, sans justificatif de frais ni de travaux.
- Prix d'acquisition majoré (160 000 € + 7,5 % de frais + 15 % de travaux)
- 196 000 €
- Plus-value brute (250 000 € − 196 000 €)
- 54 000 €
- Abattement pour l'impôt (7 années × 6 %)
- 42 %, soit une base de 31 320 €
- Impôt de 19 %
- 5 950,80 €
- Abattement pour les prélèvements sociaux (7 années × 1,65 %)
- 11,55 %, soit une base de 47 763 €
- Prélèvements sociaux de 17,2 %
- 8 215,24 €
- Surtaxe (base inférieure à 50 000 €)
- 0 €
- Total prélevé sur le prix
- 14 166,04 €
Parti depuis plus de dix ans, avec un logement loué, Thomas sort du champ de l'exonération de 150 000 €. Il désigne un représentant fiscal, le prix dépassant 150 000 €. Une vente conclue avant le 31 décembre 2024 aurait pu bénéficier de cette exonération.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer mes loyers français alors que je ne paie aucun impôt à Dubaï ?
Oui. Les loyers d'un bien situé en France sont imposables en France, quel que soit votre pays de résidence. Vous les déclarez chaque année en ligne, au service des impôts des non-résidents, avec les prélèvements sociaux de 17,2 %. L'absence d'impôt émirien sur le revenu des particuliers laisse simplement l'impôt français sans contrepartie à imputer.
Mes enfants paieront-ils des droits de succession en France sur mon appartement ?
Oui, pour l'appartement situé en France : la convention franco-émirienne et le droit français s'accordent sur ce point. Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 €, puis du barème de 5 % à 45 %. Une donation de votre vivant, éventuellement en nue-propriété, permet d'utiliser ces abattements tous les quinze ans ; nous la recevons par procuration à distance.
Un testament enregistré à Dubaï suffit-il pour mes biens en France ?
Il peut être valable en la forme pour la France, mais son contenu se combine avec la loi applicable à la succession, et le choix de la loi française doit y figurer en termes exprès. Un testament qui désigne expressément la loi française, rédigé ou déposé chez nous, apporte la sécurité recherchée pour vos biens en France. Les deux testaments se rédigent en cohérence.
Puis-je acheter un bien en France depuis Dubaï avec un prêt français ?
Oui. Les banques françaises financent des non-résidents selon des critères propres : apport, revenus, devise des salaires, assurance emprunteur. Le prêt garanti par une hypothèque exige une procuration authentique, que nous recevons à distance. Les fonds de l'apport viennent d'un compte à votre nom, et nous vérifions leur origine comme la réglementation contre le blanchiment l'impose.
Puis-je signer la procuration depuis le consulat de France à Dubaï ?
Les consulats de France n'établissent plus, sauf exception, d'actes notariés ; ils certifient des signatures pour des actes sous signature privée. La voie la plus simple reste la procuration notariée reçue à distance par notre étude, en visioconférence, qui convient aussi aux actes exigeant une forme authentique, comme une donation ou un prêt hypothécaire.
Premier rendez-vous
Vous résidez loin de Chartres ?
Consultation en visioconférence et signature par procuration à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Impots.gouv.fr, convention entre la France et les Émirats arabes unis du 19 juillet 1989
- BOFiP, convention fiscale entre la France et les Émirats arabes unis, BOI-INT-CVB-ARE
- Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
- BOFiP, représentant fiscal des non-résidents, BOI-RFPI-PVINR-30-20
- Federal Tax Authority (Émirats arabes unis), imposition des personnes physiques
- France Diplomatie, tableau récapitulatif du droit conventionnel en matière de légalisation (11 septembre 2026)
- Service-public.gouv.fr, légalisation d'un document public étranger