L'essentiel
- L'avis de valeur est un document écrit, établi après visite, qui situe le bien dans une fourchette de prix à partir de ventes réellement signées de biens comparables.
- Il sert à fixer un prix de mise en vente ou de première offre, et à retenir une valeur vénale défendable dans une succession, une donation ou une déclaration d'impôt sur la fortune immobilière.
- En succession, la valeur se retient au jour du décès (article 761 du Code général des impôts) ; pour l'IFI, au 1er janvier, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale (article 973).
- Une valeur sous-estimée expose à un rappel de droits avec intérêts de retard de 0,20 % par mois, et augmente la plus-value imposable lors d'une revente.
- Lorsqu'un tiers peut contester la valeur, juge, administration ou cohéritier, une expertise détaillée et motivée prend le relais de l'avis de valeur.
Ce qu'est un avis de valeur, et ce qu'il contient
L'avis de valeur répond à une question précise : à quel prix ce bien se vendrait-il aujourd'hui, dans des conditions normales de marché ? Nous l'établissons après visite, à partir des ventes signées de biens semblables dans la commune ou le quartier, extraites des bases immobilières des notaires et des données publiques des valeurs foncières. Il décrit le bien, ses points forts et ses défauts, retient plusieurs références et aboutit à une fourchette.
Le document mentionne sa date et son usage : un même bien peut être estimé pour une vente, un partage ou une déclaration fiscale, avec un degré de justification différent. Les méthodes, comparaison, revenu ou coût de remplacement, sont exposées dans notre guide sur l'estimation d'un bien immobilier ; la démarche pratique figure sur notre page estimation.
- Description du bien : surfaces, terrain, état, classe énergétique, situation.
- Ventes comparables retenues, avec leur date, leur prix et les ajustements appliqués.
- Fourchette de valeur et, selon l'usage, valeur proposée.
- Date de l'avis et usage auquel il est destiné.
Pour vendre : fixer le prix de présentation ou de première offre
Avant une mise en vente, l'avis de valeur précède le mandat. Il permet de choisir un prix de présentation cohérent avec les ventes voisines, ou, pour une vente interactive, un prix de première offre placé sous la valeur estimée afin d'attirer les visiteurs. Notre guide sur le prix de première offre explique ce choix.
Dans une vente à un enfant ou à un proche, l'avis de valeur protège contre une requalification en donation déguisée : un prix nettement inférieur au marché, sans justification écrite, attire l'attention de l'administration. Il sert aussi à une personne protégée, dont le juge fixe le prix de vente au vu d'une estimation.
Pour une succession : la valeur au jour du décès
Les immeubles se déclarent pour leur valeur vénale réelle au jour du décès (article 761 du Code général des impôts). La déclaration se dépose en principe dans les six mois du décès ; la valeur retenue fonde les droits de succession et devient, pour les héritiers, le prix d'acquisition servant au calcul de la plus-value en cas de revente (article 150 VB). La résidence principale du défunt occupée par son conjoint, son partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé bénéficie d'un abattement de 20 % (article 764 bis).
Un avis de valeur daté du décès donne aux héritiers une base commune pour la déclaration et, souvent, pour le partage. Si la maison est vendue peu après, le prix obtenu constitue pour l'administration une référence de premier ordre : un écart important avec la valeur déclarée appelle une explication. Notre guide sur la valeur à déclarer dans une succession détaille ces règles.
Pour une donation ou une donation-partage
Les droits de donation se calculent sur la valeur vénale du bien au jour de l'acte. Dans une donation-partage, cette valeur a une portée durable : les biens y sont en principe évalués au jour de l'acte pour le calcul de la réserve héréditaire au décès du donateur (article 1078 du Code civil). Une évaluation juste, acceptée par chaque enfant, prévient les contestations futures.
Pour une donation avec réserve d'usufruit, la valeur de la nue-propriété transmise découle de la valeur en pleine propriété et du barème fiscal lié à l'âge de l'usufruitier. L'avis de valeur fixe ce point de départ ; notre guide sur la donation-partage montre comment il s'insère dans l'acte.
Pour l'impôt sur la fortune immobilière
L'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Chaque bien se déclare pour sa valeur vénale réelle à cette date ; la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % (article 973 du Code général des impôts). Le contribuable déclare lui-même ses valeurs, sous sa responsabilité.
Un avis de valeur, actualisé lorsque le marché évolue, fonde ces déclarations sur des références vérifiables. Il protège autant contre une sous-évaluation, source de rappel, que contre une surévaluation qui ferait franchir le seuil sans raison, comme le montre l'exemple ci-dessous. Notre guide sur l'IFI rappelle le barème et les dettes déductibles.
Pour un partage entre héritiers ou ex-époux
Dans un partage, successoral ou après divorce, chaque bien est estimé à sa valeur à la date de la jouissance divise, la plus proche possible du partage (article 829 du Code civil). La valeur retenue détermine la soulte due par celui qui conserve le bien et le droit de partage. Une estimation acceptée par tous, appuyée sur des ventes comparables, rend le partage plus rapide et plus sûr.
Une évaluation trop éloignée de la réalité fragilise l'acte : le copartageant lésé de plus du quart peut demander un complément de part (article 889 du Code civil). Lorsque les parties s'accordent déjà sur une valeur, l'avis de valeur la confirme ; lorsqu'elles divergent, une expertise contradictoire devient préférable.
Avis de valeur ou expertise détaillée
L'avis de valeur suffit lorsque la valeur sert à une décision : vendre, choisir un prix, préparer un partage amiable entre personnes d'accord. Lorsqu'elle doit être défendue devant un tiers, l'expertise en évaluation immobilière s'impose : rapport motivé, références détaillées, méthodes croisées. C'est le cas d'un litige entre héritiers ou ex-époux, d'un contrôle fiscal ou d'une valeur fixée par le juge, qui peut lui-même désigner un expert.
En cas d'insuffisance d'évaluation, l'administration rectifie la valeur et réclame un complément de droits, assorti de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du Code général des impôts) et, en cas de manquement délibéré, d'une majoration de 40 % (article 1729). Une valeur appuyée sur des ventes comparables, datée et conservée, constitue la meilleure réponse à une demande de justification.
Exemple chiffré
Une estimation qui décide de l'assujettissement à l'IFI
Hypothèse : un couple de Chartres possède sa résidence principale, deux logements loués estimés ensemble à 800 000 € et un emprunt restant de 60 000 € sur ces logements. Les voisins affichent des maisons comparables à 820 000 € ; les ventes réellement signées situent leur maison autour de 640 000 €.
- Résidence principale retenue d'après les annonces
- 820 000 €
- Après abattement de 30 %
- 574 000 €
- Patrimoine net imposable (574 000 + 800 000 − 60 000)
- 1 314 000 €
- Résidence principale retenue d'après l'avis de valeur
- 640 000 €
- Après abattement de 30 %
- 448 000 €
- Patrimoine net imposable (448 000 + 800 000 − 60 000)
- 1 188 000 €
- Seuil d'assujettissement à l'IFI
- 1 300 000 €
Une valeur calquée sur les prix affichés ferait déclarer un patrimoine supérieur au seuil ; la valeur fondée sur des ventes signées le situe en dessous. La valeur vénale réelle s'impose dans les deux sens : l'avis de valeur la documente, ce qui permet de la justifier si l'administration la conteste. Les chiffres de cet exemple sont indicatifs.
Refaire le calcul avec vos chiffres : plus-value immobilière
Questions fréquentes
Quelle différence entre un avis de valeur et une estimation en ligne ?
L'estimation en ligne applique des prix moyens au mètre carré, sans voir le bien. L'avis de valeur est établi après visite, à partir de ventes comparables sélectionnées une à une et ajustées selon l'état, le terrain, la classe énergétique et la situation. Il est daté, écrit et motivé, ce qui permet de le produire à l'appui d'une déclaration fiscale.
Combien de temps un avis de valeur reste-t-il valable ?
Il vaut à sa date et pour son usage. Pour une vente, il reste pertinent tant que le marché local et l'état du bien n'ont pas changé, soit en pratique quelques mois. Pour une succession, il doit être établi au jour du décès ; pour l'IFI, au 1er janvier de chaque année, ce qui justifie une actualisation régulière.
L'administration fiscale est-elle tenue par l'avis de valeur du notaire ?
L'administration garde le pouvoir de contrôler la valeur déclarée, en s'appuyant sur des ventes comparables. Un avis motivé, fondé sur des références précises, lui permet toutefois de comprendre la valeur retenue et limite le risque de redressement. En cas de désaccord, la procédure de rectification est contradictoire : le contribuable peut présenter ses propres références.
Faut-il un avis de valeur pour vendre à un de ses enfants ?
C'est vivement recommandé. Un prix inférieur au marché peut être analysé comme une donation déguisée, avec des droits et des pénalités, et fausser l'égalité entre les enfants au décès. L'avis de valeur justifie le prix convenu et peut être annexé à l'acte de vente.
Qui peut établir un avis de valeur ?
Les notaires, les agents immobiliers et les experts en évaluation immobilière en établissent. Le notaire dispose des bases de ventes de la profession et connaît les règles fiscales et civiles attachées à chaque usage : succession, donation, partage, IFI. Les conditions de l'intervention de l'étude, et son éventuel coût, sont précisées avant la visite.
Premier rendez-vous
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L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.