L'essentiel
- Le logement loué reste à celui qui est locataire en titre : entre concubins, le signataire du bail ; si les deux ont signé, chacun peut rester, et celui qui part donne congé.
- Un concubin qui a signé le bail avec une clause de solidarité reste tenu du loyer jusqu'à l'arrivée d'un nouveau colocataire, et au plus tard six mois après la date d'effet de son congé.
- Entre partenaires de PACS, le loyer est une dette de la vie courante : même le partenaire qui n'a pas signé le bail en répond solidairement tant que la dissolution du PACS n'est pas enregistrée.
- Le préavis du locataire est de trois mois pour un logement vide, réduit à un mois en zone tendue, pour un meublé ou dans certaines situations, dont les violences au sein du couple.
- Le dépôt de garantie est restitué à la fin du bail : les ex-partenaires règlent entre eux la part de celui qui est parti.
Qui est locataire ?
La réponse se lit d'abord sur le bail. Entre concubins, seuls les signataires sont locataires : celui qui n'a pas signé occupe le logement du chef de son compagnon, sans droit propre envers le bailleur. Si les deux ont signé, ils sont colocataires, chacun titulaire du bail.
Entre partenaires de PACS, le partenaire non signataire peut demander à devenir cotitulaire du bail, par une demande conjointe adressée au bailleur ; le bailleur ne peut pas la refuser en raison du PACS (article 1751 du Code civil). Pour des époux, la cotitularité est automatique dès lors que le logement sert effectivement à leur habitation ; la situation des couples mariés est traitée dans notre guide sur les dettes du couple au divorce.
Concubins : le bail au nom d'un seul
Lorsque le bail est au nom d'un seul concubin, l'autre peut partir à tout moment, sans préavis ni formalité envers le bailleur, qui ne peut rien lui réclamer. Si le signataire souhaite rester, son ancien compagnon doit quitter les lieux. Si c'est le signataire qui part et donne congé, l'autre doit en principe partir aussi, sauf à conclure un nouveau bail avec le bailleur.
Une exception protège le concubin resté dans les lieux : en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location se poursuit au profit du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon (article 14 de la loi du 6 juillet 1989). L'abandon suppose un départ brusque et imprévisible, sans congé ; un départ organisé, avec congé régulier, met fin au bail. La même règle joue au décès du locataire, comme l'explique notre guide sur le concubinage.
Concubins : le bail signé par les deux
Chaque colocataire peut donner congé séparément, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement. Le bail continue avec celui qui reste, qui devient redevable de la totalité du loyer envers le bailleur.
Si le bail comporte une clause de solidarité, ce qui est fréquent, le bailleur peut réclamer la totalité du loyer à l'un ou l'autre. La solidarité de celui qui part prend fin lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail ; à défaut, elle s'éteint au plus tard six mois après la date d'effet de son congé (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989). Sans clause de solidarité, chacun ne doit que sa part. Notre guide sur la colocation et la clause de solidarité détaille ces règles.
Entre eux, les ex-concubins règlent la répartition du loyer pendant la période de transition. Un écrit simple, daté et signé, précisant qui paie quoi jusqu'au départ effectif, évite des recours ultérieurs. Celui qui a payé au-delà de sa part envers le bailleur dispose d'un recours contre l'autre pour le surplus, qu'il peut faire valoir devant le juge si l'accord amiable échoue.
Partenaires de PACS : une solidarité légale jusqu'à la dissolution
Les partenaires sont tenus solidairement des dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante (article 515-4 du Code civil). Le loyer du logement commun en fait partie : même le partenaire qui n'a pas signé le bail peut être poursuivi par le bailleur tant que le PACS existe. Le partenaire qui quitte le logement a donc intérêt à faire enregistrer rapidement la dissolution, par déclaration conjointe ou, à défaut, par signification de sa décision par commissaire de justice.
Lorsque les deux partenaires ont signé le bail, celui qui part donne congé ; l'étendue de son engagement après la dissolution dépend alors des clauses du bail, et un avenant par lequel le bailleur le libère sécurise la situation. En cas d'abandon du domicile par le partenaire locataire, le bail se poursuit au profit de l'autre (article 14 de la loi de 1989). À défaut d'accord sur le logement, le juge peut attribuer le droit au bail à l'un des ex-partenaires. Les autres effets de la rupture sont présentés dans notre guide sur la fin du PACS.
Préavis et situations de violence
Le préavis du locataire qui quitte un logement vide est de trois mois à compter de la réception du congé par le bailleur. Il est réduit à un mois pour un logement meublé, dans les zones tendues, et dans certaines situations personnelles : perte ou obtention d'un emploi, mutation, état de santé, bénéfice du RSA ou de l'allocation aux adultes handicapés, attribution d'un logement social. Le locataire paie le loyer jusqu'à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec l'accord du bailleur.
Le partenaire ou le concubin victime de violences au sein du couple peut quitter le logement avec un préavis d'un mois, en justifiant d'une ordonnance de protection, d'une condamnation ou de poursuites engagées. Sa solidarité envers le bailleur prend alors fin plus tôt, à compter de la notification des justificatifs. Le juge aux affaires familiales peut aussi, dans une ordonnance de protection, attribuer la jouissance du logement à la victime.
Dépôt de garantie, état des lieux et aides au logement
Le dépôt de garantie est restitué par le bailleur à la fin du bail, lorsque le dernier locataire quitte les lieux. Il est rendu dans un délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées. Celui qui part récupère donc sa part auprès de celui qui reste, selon ce qu'ils ont convenu ; notre guide sur le dépôt de garantie et l'état des lieux précise les règles de restitution.
La séparation doit être déclarée à la CAF ou à la MSA : elle modifie le montant de l'aide au logement de celui qui reste et peut ouvrir des droits à celui qui part. Les contrats d'énergie, d'assurance habitation et d'internet sont à transférer ou à résilier au nom de chacun.
Exemple chiffré
Le départ d'une colocataire solidaire
Léa et Hugo, concubins, louent un appartement vide à Chartres, à 900 € par mois, avec un bail signé par les deux et une clause de solidarité. Après leur séparation, Léa part et donne congé par lettre recommandée reçue par le bailleur le 1er mars ; le logement n'est pas situé en zone tendue. Hugo reste seul.
- Préavis de Léa (logement vide)
- 3 mois
- Date d'effet du congé de Léa
- 1er juin
- Fin de la solidarité de Léa sans nouveau colocataire (6 mois)
- 1er décembre
- Loyers que le bailleur peut encore réclamer à Léa si Hugo ne paie plus
- Jusqu'à 6 × 900 € = 5 400 €
- Recours de Léa contre Hugo pour les sommes payées à sa place
- Intégral
Léa a intérêt à demander au bailleur l'ajout d'un nouveau colocataire ou un avenant qui la libère, et à convenir par écrit avec Hugo de la répartition des loyers jusqu'au 1er juin.
Questions fréquentes
Mon ex-compagnon a signé seul le bail : puis-je rester dans l'appartement ?
Tant qu'il reste locataire, vous n'avez pas de droit propre au bail. Vous pouvez demander au bailleur de conclure un nouveau bail à votre nom. Si votre ex-compagnon a quitté brusquement le logement sans donner congé et que vous viviez ensemble depuis au moins un an de façon notoire, le bail se poursuit à votre profit.
Mon ex-partenaire de PACS ne paie plus le loyer : le bailleur peut-il me poursuivre ?
Oui, tant que la dissolution du PACS n'a pas été enregistrée, vous restez solidairement tenu du loyer, dette de la vie courante, même si vous n'avez pas signé le bail. Après la dissolution, votre engagement dépend des clauses du bail si vous l'aviez signé. Faites enregistrer la dissolution sans attendre et informez le bailleur de votre départ.
Peut-on se mettre d'accord pour que l'un reste et reprenne seul le bail ?
Oui, avec l'accord du bailleur, un avenant retire du bail celui qui part et le libère pour l'avenir. Le bailleur vérifie en général la solvabilité de celui qui reste et peut demander une nouvelle caution. Sans avenant, le départ passe par un congé, avec les effets de la solidarité décrits ci-dessus.
Qui récupère le dépôt de garantie ?
Le bailleur le restitue à la fin du bail, en principe aux signataires. Celui qui part avant la fin du bail se fait rembourser sa part par celui qui reste, selon leur accord. Un écrit signé au moment du départ, mentionnant le montant, évite les discussions.
Et si nous étions propriétaires du logement ?
Les règles changent : le logement appartient à celui qui l'a acheté, ou aux deux en indivision selon les quotes-parts de l'acte. Notre guide sur la séparation de concubins propriétaires présente le rachat de part et la vente. Pour des partenaires de PACS, les règles de la fin du pacte s'appliquent en outre à ce partage.
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