Vous vivez en Australie : vendre, louer ou transmettre un bien en France

L'impôt français sur la plus-value

La convention entre la France et l'Australie, signée le 20 juin 2006, laisse à la France l'imposition des gains tirés d'un immeuble situé sur son territoire (article 13). Le vendeur domicilié en Australie acquitte un prélèvement de 19 % sur la plus-value nette, après abattement pour durée de détention, et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, le taux réduit de 7,5 % étant réservé aux affiliés à la sécurité sociale d'un État européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Un vendeur de nationalité française peut bénéficier de l'exonération de 150 000 € de plus-value nette imposable, s'il a été domicilié en France au moins deux ans et vend avant le 31 décembre de la dixième année suivant son départ, ou à tout moment s'il a la libre disposition du logement depuis au moins le 1er janvier de l'année précédente. Notre guide sur la plus-value des non-résidents détaille le calcul et les exonérations.

Le représentant fiscal accrédité

L'Australie se trouve hors de l'Espace économique européen : le vendeur qui y réside désigne un représentant fiscal accrédité lorsque le prix dépasse 150 000 € et que la plus-value reste imposable. Ce représentant répond du paiement de l'impôt et de l'exactitude de la déclaration de plus-value auprès de l'administration française.

La dispense joue automatiquement pour un prix inférieur ou égal à 150 000 €, pour une plus-value totalement exonérée par la durée de détention ou pour la vente exonérée de l'ancienne résidence principale. Nous examinons ces critères dès l'avant-contrat et, le cas échéant, préparons avec le représentant le projet de déclaration, pour que sa désignation figure dans l'acte. Sa rémunération reste à la charge du vendeur.

Déclarer la vente à l'administration fiscale australienne

Un résident fiscal australien déclare ses revenus de toutes provenances, y compris la plus-value réalisée sur un bien situé à l'étranger. Les montants se convertissent en dollars australiens, au cours du jour de chaque opération ou au cours moyen publié, selon les règles de l'Australian Taxation Office. L'impôt payé en France ouvre droit à la réduction pour impôt étranger, le foreign income tax offset, que prévoit aussi l'article 23 de la convention.

Le calcul australien du gain diffère du calcul français : date d'acquisition, date d'arrivée en Australie, conversion au cours de chaque opération. Il se vérifie avec votre conseil australien, à qui nous remettons le décompte de l'impôt français prélevé lors de la vente. Conservez l'acte d'achat, les factures de travaux et les relevés de virement : ils servent aux deux calculs.

Louer votre bien depuis l'Australie

Les revenus d'un bien situé en France sont imposables en France (article 6 de la convention). Vous les déclarez chaque année au service des impôts des non-résidents, au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus nets de source française et de 30 % au-delà, pour les revenus de 2025, sauf option pour le taux moyen si vous justifiez de vos revenus mondiaux. Les prélèvements sociaux atteignent 17,2 %.

Ces loyers entrent aussi dans votre déclaration australienne, avec la réduction pour l'impôt payé en France. Le choix entre location vide et meublée, et ses effets sur une vente ultérieure, sont présentés dans notre guide sur la location d'un logement par un expatrié.

Transmettre le bien : droits français et loi applicable

Selon l'administration fiscale australienne, les successions échappent à tout impôt en Australie. Faute de convention successorale entre les deux pays, les droits français s'appliquent selon l'article 750 ter du Code général des impôts : au bien situé en France, et aux biens étrangers reçus par un héritier domicilié en France depuis au moins six des dix dernières années. Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 €, renouvelable tous les quinze ans pour les donations, et le conjoint est exonéré de droits de succession.

Le règlement européen n° 650/2012 désigne la loi de la dernière résidence habituelle, celle de l'État ou du territoire australien du défunt, y compris ses règles de conflit lorsqu'elles renvoient à la loi d'un État membre (article 34). Un Français installé en Australie peut choisir la loi française par testament (article 22). Notre guide sur la succession d'un Français de l'étranger détaille ces mécanismes, et celui sur la donation entre la France et l'étranger présente la transmission de votre vivant.

Un testament australien est accueilli en France s'il respecte les formes admises par la convention de La Haye du 5 octobre 1961, notamment la loi du lieu où il a été rédigé. Pour les biens situés en France, un testament distinct, rédigé en cohérence avec le testament australien, simplifie le règlement.

Donner de votre vivant la nue-propriété de la maison transmet le bien en conservant son usage ou ses loyers : les droits se calculent sur la seule valeur de la nue-propriété, fixée selon votre âge, après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Vous signez la procuration authentique à distance, et vos enfants acceptent la donation à l'étude ou par procuration s'ils vivent eux aussi en Australie.

Signer malgré le décalage horaire

Le décalage atteint huit heures avec Sydney, Melbourne ou Brisbane pendant l'été européen, dix heures avec Sydney ou Melbourne pendant l'hiver européen, et six à sept heures avec Perth. Un rendez-vous fixé à 8 heures à Chartres a lieu à 16 heures à Sydney en juillet, à 18 heures en janvier : la visioconférence se tient en fin de journée pour vous. Vous suivez sur smartphone le parcours d'identification du notariat, puis signez la procuration pendant l'entretien, au moyen d'un code reçu par SMS.

Votre mandataire, un collaborateur de l'étude ou un proche, signe ensuite l'acte à Chartres selon vos instructions. Un notary public australien peut aussi certifier votre signature sur une procuration sous signature privée, qui reçoit ensuite une apostille des autorités australiennes. Le déroulé complet figure dans notre guide sur la signature à distance.

Recevoir le prix en Australie

Le prix transite par la comptabilité de l'étude, déposée à la Caisse des dépôts. Nous réglons l'impôt lors de l'enregistrement de l'acte, remboursons le prêt éventuel et virons le solde en euros sur un compte ouvert à votre nom, en France ou en Australie. La conversion en dollars australiens relève de votre banque.

Nous confirmons vos coordonnées bancaires par un échange direct avec vous, à une heure adaptée à votre fuseau, jamais sur la seule foi d'un courriel : les fraudes au virement visent en priorité les ventes conduites à distance. Une attestation précisant l'origine des fonds accompagne le virement lorsque votre banque australienne la demande.

Sources

• Impots.gouv.fr, convention entre la France et l'Australie du 20 juin 2006
• Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
• BOFiP, représentant fiscal des non-résidents, BOI-RFPI-PVINR-30-20
• Australian Taxation Office, bénéficiaires d'une succession
• Australian Taxation Office, revenus étrangers des résidents fiscaux australiens
• HCCH, état des signatures de la convention Apostille
• Impots.gouv.fr, taux minimum et taux moyen des non-résidents