L'essentiel
- Mariés en séparation de biens, vous achetez votre résidence principale en indivision : chacun en est propriétaire selon la quote-part indiquée dans l'acte, à défaut par moitié (article 1538 du Code civil).
- Les quotes-parts doivent refléter l'apport personnel de chacun, sa part du prêt et sa part des frais ; un apport de fonds personnels qui finance la part du conjoint ouvre en principe une créance, réévaluée selon la valeur du bien.
- Les échéances du prêt de la résidence familiale peuvent au contraire relever de la contribution aux charges du mariage, surtout si le contrat prévoit que chacun est réputé avoir contribué au jour le jour : l'époux qui a payé davantage peut alors n'avoir aucune créance.
- Quel que soit le propriétaire, le logement de la famille ne peut être vendu ni hypothéqué sans l'accord des deux époux (article 215, alinéa 3).
Acheter ensemble : l'indivision entre époux séparés de biens
La séparation de biens laisse les époux libres d'acheter à deux. Le bien acquis ensemble est indivis entre les époux, selon les proportions fixées dans l'acte ; faute de précision, ou lorsqu'aucun ne prouve la propriété exclusive d'un bien, il est réputé leur appartenir par moitié (article 1538). Les règles générales du régime figurent dans notre guide sur le contrat de séparation de biens.
D'autres formules existent. Un seul époux peut acheter la résidence en son nom : il en est alors l'unique propriétaire, et le logement familial reste protégé au profit de l'autre. Le couple peut aussi ajouter à son contrat une société d'acquêts limitée à la résidence principale, qui la rend commune tout en laissant le reste des patrimoines séparé, ou acheter par l'intermédiaire d'une société civile immobilière. Le choix dépend de la répartition des revenus, des apports de chacun et de la présence d'enfants d'une précédente union.
Fixer les quotes-parts d'après le financement
L'acte d'achat attribue à chaque époux une quote-part : 50/50, 60/40 ou toute autre proportion. Pour qu'elle corresponde à la réalité, le notaire additionne pour chacun son apport personnel, la part du prêt qu'il remboursera et sa part des frais d'acquisition, puis rapporte ce total au coût global de l'opération. La méthode est détaillée dans notre guide pour acheter à deux et fixer les quotes-parts.
Deux sources de financement appellent une attention particulière : l'apport en capital, qui provient de l'épargne, d'une vente antérieure, d'une donation ou d'un héritage, et le remboursement du prêt, étalé sur quinze ou vingt-cinq ans. La jurisprudence les traite différemment, ce qui justifie d'en prévoir le sort dans l'acte lui-même.
L'apport personnel : une créance, sauf intention de donner
L'époux qui finance, avec des fonds personnels, une partie de la quote-part de son conjoint dispose en principe d'une créance contre lui. La Cour de cassation juge que cet apport en capital ne relève pas de la contribution aux charges du mariage, sauf convention contraire (Cass. 1re civ., 3 octobre 2019, n° 18-20.828 ; 17 mars 2021, n° 19-21.463). La créance se calcule selon le profit subsistant : elle suit la valeur du bien au jour du règlement, à proportion de la part qu'elle a financée (articles 1543 et 1469).
L'époux peut aussi vouloir donner. La donation entre époux de biens présents est irrévocable, sauf ingratitude ou inexécution des charges (article 1096), et bénéficie d'un abattement de 80 724 € en droits de donation. L'intention doit alors être claire. Le plus simple reste d'ajuster les quotes-parts au financement réel, ou de préciser dans l'acte si l'apport ouvrira une créance ou constitue une donation.
Les échéances du prêt et la contribution aux charges du mariage
Chaque époux contribue aux charges du mariage selon le contrat, à défaut à proportion de ses facultés (articles 214 et 1537). La jurisprudence admet que le remboursement des échéances du prêt finançant le logement familial peut relever de cette contribution. L'époux qui a payé plus que sa part au fil des années peut alors ne disposer d'aucune créance au divorce.
La plupart des contrats de séparation de biens prévoient que chaque époux est réputé avoir fourni au jour le jour sa part contributive. Lorsque les juges y voient une présomption irréfragable, aucun époux ne peut plus prouver une contribution excessive (Cass. 1re civ., 21 juin 2023, n° 21-25.326). La solution se prépare au moment de l'achat : des quotes-parts calquées sur la part de prêt que chacun remboursera, ou une clause de l'acte qui précise le traitement des remboursements futurs.
Protéger le logement de la famille
Le logement familial bénéficie d'une protection propre au mariage : aucun époux ne peut, seul, disposer des droits qui assurent ce logement, même s'il en est l'unique propriétaire (article 215, alinéa 3). La vente, la donation ou l'hypothèque de la résidence exigent donc la signature des deux. L'époux dont le consentement n'a pas été donné peut demander l'annulation de l'acte dans l'année où il en a eu connaissance, et au plus tard un an après la dissolution du régime.
La séparation de biens protège aussi chaque époux des dettes de l'autre, hors dettes ménagères. Cette protection trouve une limite pour le bien indivis : le créancier personnel d'un époux peut provoquer le partage au nom de son débiteur (article 815-17). Si l'un des époux exerce une activité exposée, le mode d'acquisition du logement mérite une réflexion particulière.
Au décès de l'un des époux
Le survivant conserve sa quote-part ; celle du défunt entre dans la succession. Il y exerce ses droits d'héritier : en présence d'enfants tous communs, l'usufruit de la totalité ou le quart en pleine propriété ; en présence d'un enfant d'une autre union, le quart en pleine propriété. Il bénéficie aussi d'un an de jouissance gratuite du logement, puis d'un droit viager d'habitation, présentés dans notre guide sur les droits du conjoint survivant.
Pour renforcer sa position, les époux peuvent prévoir une donation au dernier vivant, une société d'acquêts assortie d'une clause de préciput sur la résidence, ou une clause de tontine dans l'acte d'achat : le survivant est alors réputé seul propriétaire depuis l'origine, sans droits de succession entre époux.
En cas de divorce
Au divorce, chaque époux reste propriétaire de sa quote-part. Le bien est vendu, ou attribué à l'un qui verse une soulte à l'autre ; l'acte de partage supporte le droit de partage au taux de 1,1 %. Les créances nées de l'apport en capital se règlent à cette occasion, tandis que les remboursements d'emprunt restent le plus souvent couverts par la contribution aux charges du mariage.
Les calculs de créances entre époux séparés de biens sont détaillés dans notre guide consacré au divorce en séparation de biens. Des quotes-parts exactes et une clause claire dans l'acte d'achat réduisent fortement le risque de litige, que nous traitons dès le premier rendez-vous.
Exemple chiffré
Claire et Thomas achètent une maison à Chartres
Claire et Thomas, mariés sous le régime de la séparation de biens, achètent une maison 350 000 €, soit 378 000 € avec les frais. Thomas apporte 90 000 € issus de la vente de son appartement, Claire 18 000 € d'épargne. Le prêt de 270 000 € est remboursé à parts égales.
- Financement de Thomas
- 90 000 € + 135 000 € de prêt = 225 000 €, soit 59,5 %
- Financement de Claire
- 18 000 € + 135 000 € de prêt = 153 000 €, soit 40,5 %
- Si l'acte indique 50/50 : part de Claire financée par l'apport de Thomas
- 189 000 − 153 000 = 36 000 €
- Créance de Thomas si la maison vaut 420 000 € au divorce
- 36 000 × 420 000 / 378 000 = 40 000 €
Inscrire 59,5/40,5 dans l'acte évite tout compte ultérieur. Si le couple préfère un partage égal, l'acte doit dire si les 36 000 € constituent une créance de Thomas ou une donation à Claire.
Questions fréquentes
Un seul de nous deux signe le prêt : est-il seul propriétaire ?
La propriété dépend de l'acte d'achat, pas du contrat de prêt. Si l'acte vous désigne tous deux comme acquéreurs, vous êtes propriétaires selon les quotes-parts indiquées. L'époux qui rembourse seul finance cependant la part de l'autre : selon les circonstances, ces paiements relèveront de la contribution aux charges du mariage ou ouvriront une créance.
L'un de nous peut-il acheter seul la maison où vivra la famille ?
Oui. L'acquéreur en est seul propriétaire, et son conjoint ne recueille le bien qu'en qualité d'héritier au décès. Le logement familial reste néanmoins protégé : sa vente ou son hypothèque exigent l'accord des deux époux (article 215 du Code civil). Si l'autre époux participe au remboursement, la question de sa contribution se pose de la même façon qu'en indivision.
Peut-on modifier les quotes-parts après l'achat ?
Oui, par un acte notarié de cession ou de donation de droits indivis entre époux, qui a son propre coût fiscal. Il est plus simple et moins coûteux de fixer des quotes-parts exactes lors de l'achat, en anticipant la part du prêt que chacun remboursera réellement. Un tableau de financement établi avec le notaire avant la signature sert de référence.
Pouvons-nous prévoir une clause de tontine entre époux ?
Oui. Au premier décès, le survivant est réputé seul propriétaire depuis l'achat, et les époux sont exonérés des droits de succession qui s'appliquent en principe au bien ainsi recueilli. La clause suppose un aléa réel sur l'ordre des décès. Elle rend le partage impossible sans l'accord des deux, ce qui complique un éventuel divorce.
La clause de contribution au jour le jour figure dans notre contrat : que faire ?
Relisez sa rédaction avec le notaire avant l'achat. Si elle interdit tout compte entre vous, les échéances payées par l'un au-delà de sa part lui resteront acquises. Vous pouvez aménager votre contrat par acte notarié, ou prévoir dans l'acte d'achat le traitement des remboursements et des apports, pour que la solution corresponde à votre intention commune.
Premier rendez-vous
Un mariage ou un PACS en préparation ?
Nous vous présentons les régimes et les conventions qui protègent chacun de vous.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.