Définition
L'article 1225 du Code civil permet aux parties de prévoir à l'avance les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. Sauf convention contraire, la résolution suppose une mise en demeure restée sans effet, qui mentionne expressément la clause. Le juge n'a alors qu'à constater que les conditions sont réunies, ce qui évite un long débat sur la gravité du manquement.
En location, tout bail d'habitation conclu depuis le 29 juillet 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Le commandement de payer délivré par un commissaire de justice laisse au locataire six semaines pour régler sa dette ; à défaut, le juge des contentieux de la protection constate la résiliation et peut accorder des délais au locataire qui a repris le paiement du loyer courant. Pour un bail commercial, la clause joue un mois après un commandement resté infructueux.
Dans une vente en viager, la loi permet seulement au vendeur impayé de faire saisir et vendre les biens de l'acquéreur (article 1978). La clause résolutoire insérée dans l'acte lui permet de reprendre son bien, en conservant le bouquet et les rentes perçues à titre d'indemnité, que le juge peut modérer si elle est manifestement excessive.
Exemple : l'acquéreur d'un viager cesse de verser la rente pendant quatre mois. Le vendeur lui fait délivrer un commandement visant la clause ; faute de paiement dans le délai, la vente est résolue et le vendeur redevient propriétaire. Le notaire rédige la clause avec précision, car une formulation vague la prive d'efficacité. Notre guide sur les loyers impayés en décrit la mise en œuvre.
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