L'essentiel
- La location-gérance permet au propriétaire d'un fonds de commerce d'en confier l'exploitation à un locataire-gérant, qui l'exploite à ses risques et lui verse une redevance (articles L144-1 et suivants du Code de commerce).
- Le contrat est publié dans les quinze jours dans un support d'annonces légales ; jusqu'à cette publication, le loueur répond solidairement des dettes contractées par le locataire-gérant pour l'exploitation (article L144-7).
- La solidarité fiscale dure davantage : le propriétaire du fonds répond, avec l'exploitant, des impôts directs établis à raison de l'exploitation, sans limitation de délai (article 1684, 3 du Code général des impôts).
- La condition de deux années d'exploitation préalable par le loueur a été supprimée par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019.
- À la fin du contrat, le fonds revient au loueur, le locataire-gérant part sans indemnité sauf clause contraire, et ses dettes d'exploitation deviennent immédiatement exigibles (article L144-9).
Comment fonctionne une location-gérance ?
Le propriétaire d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal, appelé loueur, en concède l'exploitation à un locataire-gérant pour une durée déterminée ou indéterminée. Le locataire-gérant exploite en son nom et pour son compte : il achète, vend, embauche, supporte les pertes et conserve les bénéfices. Il a la qualité de commerçant et doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises au plus tard quinze jours après le début de son activité.
En contrepartie, il verse une redevance, fixe ou proportionnelle au chiffre d'affaires, soumise à la TVA au taux normal de 20 %. Le loueur reste propriétaire du fonds : clientèle, enseigne, droit au bail, matériel. Il perçoit un revenu sans exploiter et retrouve son fonds en fin de contrat.
La formule sert dans des situations très différentes : commerçant qui prépare sa retraite sans vouloir vendre tout de suite, héritiers d'un commerçant qui veulent préserver la valeur du fonds le temps de décider, repreneur qui souhaite faire ses preuves avant d'acheter. Lorsque l'objectif final est la vente, notre guide sur la vente d'un fonds de commerce présente les étapes de la cession.
Les vérifications à faire avant de signer
Depuis la loi du 19 juillet 2019, le loueur peut mettre son fonds en location-gérance sans avoir à justifier de deux ans d'exploitation personnelle. Le fonds doit toutefois exister réellement, avec une clientèle attachée, faute de quoi le contrat pourrait être requalifié, par exemple en simple location de locaux.
Le bail commercial des locaux mérite une lecture attentive. Beaucoup de baux imposent l'accord du bailleur des murs, voire l'exploitation personnelle par le locataire. Le propriétaire du fonds conserve en revanche le bénéfice du statut des baux commerciaux, et notamment le droit au renouvellement, sans avoir à justifier de son immatriculation lorsque son fonds est exploité en location-gérance (article L145-1). Notre guide sur le bail commercial détaille ces règles.
Lorsque le fonds dépend de la communauté et que le conjoint participe à l'activité, son consentement exprès est requis pour le donner en location-gérance (article L121-5 du Code de commerce). Les licences, autorisations administratives et contrats attachés au fonds, comme une licence de débit de boissons ou un contrat de franchise, doivent aussi être examinés : certains sont personnels et ne suivent pas l'exploitant.
La publicité du contrat et la solidarité du loueur
Le contrat de location-gérance est publié, dans les quinze jours de sa conclusion, sous forme d'extrait ou d'avis dans un support habilité à recevoir des annonces légales. Cette publicité avertit les fournisseurs, les banques et les clients qu'ils traitent avec un nouvel exploitant.
Jusqu'à la publication, le loueur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes que celui-ci contracte à l'occasion de l'exploitation du fonds (article L144-7). La loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, dite Sapin 2, a supprimé la prolongation de six mois qui s'appliquait auparavant après la publication. Chaque jour de retard laisse donc le loueur exposé aux commandes, aux loyers et aux emprunts de son gérant.
Les créanciers du loueur disposent aussi d'une protection : dans les trois mois de la publication, tout intéressé peut demander au tribunal de commerce de déclarer immédiatement exigibles les dettes du loueur afférentes à l'exploitation, si la location-gérance en met le recouvrement en péril (article L144-6). À Chartres, ce contentieux relève du tribunal de commerce de Chartres.
La solidarité fiscale, un risque qui dure
L'article 1684, 3 du Code général des impôts rend le propriétaire d'un fonds de commerce solidairement responsable, avec l'exploitant, des impôts directs établis à raison de l'exploitation de ce fonds. L'administration fiscale précise qu'il s'agit notamment de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés dû sur les bénéfices de l'exploitation et de la cotisation foncière des entreprises ; la TVA et les impôts personnels de l'exploitant restent hors de cette solidarité.
Cette garantie joue indépendamment de la publicité du contrat et, selon la doctrine administrative, sans limitation de délai, tant que la créance du Trésor sur l'exploitant n'est pas recouvrée. Un gérant qui ne paie pas son impôt sur les bénéfices peut ainsi faire recevoir au loueur un avis de mise en cause plusieurs années après la fin du contrat.
Le contrat peut réduire ce risque sans le supprimer : obligation pour le gérant de justifier chaque année de sa situation fiscale, dépôt de garantie, clause résolutoire en cas de défaut de paiement de ses impôts, droit du loueur d'obtenir copie des avis d'imposition liés à l'exploitation.
- Couverts : impôt sur les bénéfices de l'exploitation, cotisation foncière des entreprises et autres impôts directs liés au fonds.
- Exclus : TVA, impôts personnels du locataire-gérant.
- Durée : tant que la dette de l'exploitant reste impayée.
Redevance, dépôt de garantie et fiscalité
La redevance constitue pour le loueur un bénéfice industriel et commercial ; il acquitte en principe la cotisation foncière des entreprises au titre de cette location. Pour le locataire-gérant, elle est une charge déductible de son résultat. La redevance supporte la TVA à 20 %, que le gérant récupère s'il est lui-même redevable de la TVA.
Le contrat fixe le montant, la périodicité et l'indexation de la redevance. Une clause d'échelle mobile doit jouer à la hausse comme à la baisse ; lorsque son jeu fait varier la redevance de plus d'un quart, chaque partie peut en demander la révision (article L144-11). Un dépôt de garantie couvre les impayés et les dégradations du matériel. Le stock est en général vendu au gérant à l'entrée et racheté en fin de contrat, à des conditions fixées d'avance.
Le loueur qui envisage de vendre ensuite son fonds au locataire-gérant, notamment lors de son départ à la retraite, fait vérifier les régimes d'exonération des plus-values professionnelles, dont certains comportent des conditions propres aux fonds donnés en location-gérance.
La fin du contrat : restitution du fonds et sort des dettes
Le contrat à durée déterminée prend fin à son terme, celui à durée indéterminée par un congé respectant le préavis convenu. Le locataire-gérant ne dispose d'aucun droit au renouvellement ni, sauf clause contraire, d'indemnité : la clientèle appartient au loueur. La fin du contrat fait l'objet d'une nouvelle publication dans les quinze jours ; à défaut, elle reste inopposable aux tiers.
L'expiration du contrat rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l'exploitation contractées par le locataire-gérant pendant la gérance (article L144-9). Les contrats de travail en cours sont transférés au loueur qui reprend le fonds (article L1224-1 du Code du travail) : les salariés embauchés par le gérant deviennent les siens, avec leur ancienneté.
Le fonds est restitué avec ses éléments corporels et incorporels ; un état des lieux et un inventaire, établis à l'entrée et à la sortie, évitent les litiges. Une clause de non-concurrence, limitée dans le temps et l'espace, empêche le gérant de s'installer à proximité avec la clientèle.
Location-gérance, vente immédiate ou promesse de vente
La location-gérance garde le fonds dans le patrimoine du loueur et procure un revenu régulier, mais au prix des solidarités décrites plus haut et d'un risque de dépréciation si le gérant exploite mal. La vente transfère au contraire le risque à l'acquéreur, contre un prix immédiat. Entre les deux, la location-gérance assortie d'une promesse de vente permet au repreneur d'éprouver l'affaire avant de l'acheter à un prix fixé d'avance ; notre guide sur l'achat d'un fonds de commerce décrit l'acte d'acquisition qui suit.
Pour les héritiers d'un commerçant, la location-gérance maintient l'activité et la valeur du fonds pendant le règlement de la succession ; le guide consacré au décès d'un entrepreneur individuel expose les autres options. Nous rédigeons le contrat, coordonnons la publication, organisons le dépôt de garantie et intégrons l'opération dans la stratégie patrimoniale du loueur, avec son expert-comptable. La page cession et transmission d'entreprise présente cet accompagnement.
Exemple chiffré
Une boulangerie chartraine confiée en location-gérance
Un artisan boulanger de Chartres, à trois ans de sa retraite, confie son fonds à un jeune couple par une location-gérance de trois ans, avec promesse de vente. La redevance est fixée à 2 000 € HT par mois. Le contrat est signé le 1er mars, mais l'annonce légale ne paraît que le 20 avril. Entre ces deux dates, le gérant commande pour 18 000 € de farine et de matériel.
- Redevance annuelle hors taxes
- 24 000 €
- TVA collectée par le loueur sur la redevance (20 %)
- 4 800 €
- Dettes fournisseurs nées avant la publication, garanties solidairement par le loueur
- 18 000 €
- Dettes fournisseurs nées après le 20 avril, à la charge du seul gérant
- Non garanties par le loueur
- Impôt sur les bénéfices du gérant lié à l'exploitation
- Solidarité du loueur sans limite de durée
Publiée dans les quinze jours, l'annonce aurait réduit l'exposition du loueur aux seules commandes des premiers jours. La solidarité fiscale demeure pendant toute la gérance et au-delà : le contrat prévoit donc une justification annuelle du paiement des impôts du gérant.
Questions fréquentes
Le propriétaire des murs doit-il donner son accord ?
Tout dépend du bail commercial. De nombreux baux soumettent la location-gérance à l'accord du bailleur ou imposent une exploitation personnelle par le locataire ; passer outre expose à une résiliation du bail. Lorsque le bail est muet, la location-gérance reste possible, car elle se distingue de la sous-location. Nous lisons le bail avant toute signature et sollicitons l'accord écrit du bailleur si nécessaire.
Qui paie les dettes si le locataire-gérant est placé en liquidation judiciaire ?
Les créanciers du gérant n'ont en principe pour gage que son propre patrimoine. Le loueur répond toutefois des dettes d'exploitation nées avant la publication du contrat et, sans limite de durée, des impôts directs liés à l'exploitation. Il déclare de son côté sa créance de redevances impayées au mandataire judiciaire et retrouve son fonds à la fin du contrat.
Les héritiers d'un commerçant peuvent-ils mettre le fonds en location-gérance ?
Oui. Les héritiers, en indivision, peuvent confier le fonds à un locataire-gérant pour conserver la clientèle pendant le règlement de la succession. La décision relève des règles de gestion de l'indivision et suppose l'accord des indivisaires dans les majorités prévues par la loi. Le contrat doit alors organiser la répartition des redevances et le sort du fonds en cas de vente.
Faut-il signer la location-gérance devant notaire ?
Le contrat peut être conclu sous signature privée. L'acte notarié apporte une date certaine, une rédaction coordonnée avec le bail commercial et, lorsqu'il est assorti d'une promesse de vente, une préparation directe de la cession à venir. Il permet aussi de confier au notaire le dépôt de garantie, conservé sur un compte à la Caisse des dépôts et consignations.
Le locataire-gérant a-t-il droit à une indemnité s'il développe la clientèle ?
Seulement si le contrat le prévoit. La clientèle attachée au fonds appartient au loueur, et le gérant ne bénéficie ni d'un droit au renouvellement ni d'une indemnité d'éviction. Lorsque le gérant investit fortement, une promesse de vente à prix convenu ou une clause d'indemnisation de ses améliorations permet d'équilibrer le contrat.
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Sources
- Economie.gouv.fr, tout savoir sur la location d'un fonds de commerce
- Bpifrance Création, la location-gérance
- BOFiP, responsabilité liée à la cession et à l'exploitation d'un fonds de commerce (article 1684 du CGI)
- Entreprendre.service-public.gouv.fr, publier une annonce légale
- Open Lefebvre Dalloz, fin du contrat de location-gérance
- Code de commerce, articles L144-1 à L144-13 (Légifrance)