Donation temporaire d'usufruit : aider un enfant et alléger l'IFI, conditions et limites

Le principe : donner les revenus, garder le capital

Le parent propriétaire d'un bien de rapport, appartement loué ou portefeuille de titres, en donne l'usufruit à son enfant pour une durée déterminée : huit, dix ou douze ans le plus souvent. Pendant cette période, l'enfant perçoit les loyers ou les dividendes, ou occupe lui-même le logement. Le parent reste nu-propriétaire ; à l'échéance, l'usufruit s'éteint et il retrouve la pleine propriété, sans acte ni droits.

L'opération répond à un besoin précis : financer des études, une installation, les premières années d'une vie professionnelle, sans se dessaisir définitivement du capital. Elle diffère de la donation de la nue-propriété, qui transmet le capital et laisse les revenus au parent : ici, le mouvement est inverse. Le fonctionnement général du démembrement est présenté dans notre guide sur l'usufruit et la nue-propriété.

La valeur fiscale et les droits de donation

L'usufruit constitué pour une durée fixe vaut 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier (article 669, II, du Code général des impôts). Un usufruit de huit ou de dix ans vaut 23 %, un usufruit de douze ou de vingt ans 46 %. Le barème de l'article 669 limite en outre cette valeur à celle de l'usufruit viager de l'usufruitier.

Les droits sont calculés sur cette valeur, après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Une donation temporaire bien calibrée ne génère souvent aucun droit, mais elle consomme une partie de l'abattement pour quinze ans : une donation ultérieure de la nue-propriété ou d'une somme d'argent au même enfant ne bénéficiera que du solde. Le choix de la durée, dix ans plutôt que onze, a donc un effet direct.

L'effet sur l'IFI et sur l'impôt sur le revenu

Les biens grevés d'usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (article 968 du Code général des impôts). Pendant la durée de la donation, le bien sort donc entièrement du patrimoine taxable des parents à l'impôt sur la fortune immobilière, et entre dans celui de l'enfant, qui n'est imposable que si son propre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 €.

Les loyers sont imposés au nom de l'enfant, selon son propre taux d'imposition, souvent faible au début de sa vie professionnelle. Cet avantage suppose que l'enfant forme son propre foyer fiscal : s'il reste rattaché au foyer de ses parents, ses revenus s'ajoutent aux leurs et l'économie d'impôt sur le revenu disparaît. Les parents cessent aussi de déclarer les revenus fonciers correspondants.

Les conditions posées par l'administration

Dans sa doctrine sur l'abus de droit, l'administration cite la donation d'usufruit temporaire à un enfant majeur comme une opération qui procure une économie d'impôt sans être abusive lorsqu'elle répond à un objectif légitime, comme le financement des études, et qu'elle présente une substance patrimoniale effective. Elle retient notamment que l'enfant doit disposer réellement des revenus ou de l'usage du bien, que le donateur s'en dessaisit effectivement pendant la durée prévue, et que l'acte ne contient aucune clause manifestement abusive, comme une faculté de révocation à la guise du donateur.

Pour les donations temporaires d'usufruit consenties à des fondations ou associations reconnues d'utilité publique, la doctrine relative à l'IFI précise des conditions supplémentaires : acte notarié, durée d'au moins trois ans, biens contribuant à l'objet de l'organisme. Nous appliquons les mêmes exigences de forme et de durée aux donations consenties à un enfant.

• Acte notarié, publié au service de la publicité foncière pour un immeuble.
• Enfant majeur, formant un foyer fiscal distinct de celui de ses parents.
• Loyers versés sur un compte ouvert au nom de l'enfant et utilisés pour ses besoins.
• Bien effectivement productif de revenus, ou occupé par l'enfant.
• Durée d'au moins trois ans, fixée dans l'acte, sans faculté de reprise anticipée.

Les risques de remise en cause

L'administration peut écarter une opération fictive ou inspirée par un but exclusivement fiscal (article L64 du Livre des procédures fiscales), et, pour les actes passés depuis le 1er janvier 2020, une opération à motif principalement fiscal (article L64 A). La remise en cause de la donation fait réintégrer le bien dans le patrimoine taxable des parents, avec intérêts de retard et majorations, pouvant atteindre 80 % en cas d'abus de droit.

Les situations qui fragilisent l'opération se ressemblent : loyers reversés en fait aux parents, enfant rattaché à leur foyer fiscal, logement vacant ou occupé par les parents, gestion conservée par le donateur sans mandat ni compte rendu, durée très courte. À l'inverse, un enfant qui encaisse les loyers sur son compte et finance ses études ou son installation illustre la situation admise par l'administration.

Pendant l'usufruit et à son échéance

L'enfant usufruitier supporte les charges d'entretien et la taxe foncière ; le parent nu-propriétaire conserve les grosses réparations. L'enfant peut confier la gestion locative à un mandataire, y compris à ses parents, à condition qu'un compte rendu régulier lui soit fait et que les revenus lui reviennent. Les baux en cours se poursuivent, et l'enfant peut consentir un nouveau bail d'habitation, qui s'imposera au parent à la fin de l'usufruit dans les limites de l'article 595 du Code civil. Pour un portefeuille de titres, une convention entre le parent et l'enfant précise le sort des cessions de titres et le remploi du prix pendant la durée de l'usufruit.

L'usufruit prend fin au terme fixé, ou plus tôt si l'enfant décède, l'usufruit s'éteignant par la mort de l'usufruitier. Le parent redevient alors plein propriétaire sans droits. La donation ne peut être écourtée à sa demande : sa durée doit donc être choisie en fonction des besoins réels de l'enfant et des projets du parent pour le bien, par exemple une vente ou une donation de la nue-propriété à l'issue de la période.

Sources

• BOFiP, IFI : biens démembrés, article 968 et donation temporaire d'usufruit (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10)
• BOFiP, abus de droit au sens de l'article L64 A du LPF, exemples de donations d'usufruit temporaire (BOI-CF-IOR-30-20)
• BOFiP, évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50)
• Service-public.gouv.fr, impôt sur la fortune immobilière (IFI)
• Service-public.gouv.fr, simulateur des valeurs fiscales de l'usufruit et de la nue-propriété