L'essentiel
- Une annonce immobilière constitue le plus souvent une invitation à entrer en négociation : le vendeur reste libre d'accepter ou de refuser une offre, même au prix affiché (articles 1113 et 1114 du Code civil).
- Le mandat confié à une agence ou à l'étude autorise la recherche d'un acquéreur ; sauf clause expresse, il ne permet pas à l'intermédiaire d'accepter une offre au nom du vendeur.
- Dès que le vendeur accepte une offre portant sur le bien et le prix, la vente est formée (article 1583 du Code civil) : il ne peut plus revenir sur son accord.
- Le congé pour vendre délivré à un locataire vaut offre de vente à son profit : le locataire qui l'accepte dans les deux premiers mois du préavis achète au prix indiqué.
- Le refus ne peut jamais reposer sur un motif discriminatoire, puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende (articles 225-1 et 225-2 du Code pénal).
Une annonce invite à négocier, l'offre vient de l'acquéreur
Le contrat se forme par la rencontre d'une offre et d'une acceptation (article 1113 du Code civil). Une offre comprend les éléments essentiels du contrat et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation ; à défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation (article 1114). Une annonce immobilière, qui présente un bien et un prix sans les autres conditions d'une vente, relève en général de cette seconde catégorie.
L'offre, juridiquement, est donc celle de l'acquéreur : c'est lui qui propose d'acheter à un prix et à des conditions données. Le vendeur examine cette proposition et reste libre de l'accepter, de la refuser ou de répondre par une contre-proposition, même lorsque le prix offert correspond exactement au prix affiché. Notre guide sur l'offre d'achat détaille ses effets pour l'acquéreur.
Pourquoi le prix n'est qu'un élément de la décision
Deux offres au même prix peuvent présenter des risques très différents. L'une s'appuie sur un apport et un accord de principe de la banque, l'autre dépend de la vente préalable d'un autre logement ; l'une propose de signer dans deux mois, l'autre dans six. Le vendeur compare ces éléments, car une vente qui échoue faute de financement lui fait perdre des mois, et parfois l'acquéreur suivant qui s'était entre-temps tourné vers un autre bien.
Cette liberté de choix se retrouve dans la vente interactive : à la clôture de la période d'offres, le vendeur retient l'offre qui lui convient, selon le prix, le financement et le calendrier, sans être tenu par la plus élevée. Notre guide sur le dossier d'acquéreur montre ce qui rend une offre convaincante.
Le mandat de l'intermédiaire n'engage pas le vendeur
Le mandat de vente confié à un agent immobilier ou au notaire est un mandat de recherche : il autorise l'intermédiaire à présenter le bien, à recevoir les offres et à les transmettre. Sauf clause expresse l'autorisant à conclure, il ne lui permet pas d'accepter une offre au nom du vendeur. Une offre au prix du mandat, transmise par l'intermédiaire, attend donc la réponse du vendeur lui-même.
Pour l'agent immobilier, aucune commission n'est due tant que la vente n'est pas effectivement conclue (article 6 de la loi du 2 janvier 1970). Certains mandats prévoient toutefois une indemnité si le vendeur refuse, sans motif légitime, un acquéreur présenté au prix et aux conditions du mandat : lisez cette clause avant de signer. Notre guide sur le mandat de vente chez le notaire présente les clauses du mandat confié à l'étude.
L'acceptation forme la vente
Le vendeur qui accepte une offre portant sur le bien et le prix s'engage : la vente est parfaite entre les parties dès l'accord sur la chose et sur le prix (article 1583 du Code civil), même si l'avant-contrat reste à signer. Une acceptation écrite, y compris par courriel, suffit à l'engager ; il ne peut plus changer d'avis pour un acquéreur mieux-disant qui se présenterait ensuite.
Répondez donc par écrit, après réflexion, et après avoir vérifié le financement annoncé. Notre modèle d'acceptation d'une offre aide à formuler une réponse précise ; une contre-proposition, qui remplace l'offre reçue, se rédige avec le même soin. L'acquéreur conserve, lui, le délai de rétractation de dix jours qui s'ouvre après la signature de l'avant-contrat.
Les cas où le prix affiché engage le vendeur
Certaines situations lient le vendeur à un prix déterminé. Le congé pour vendre délivré au locataire d'un logement vide vaut offre de vente à son profit, valable pendant les deux premiers mois du préavis (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) : si le locataire accepte, la vente est conclue au prix et aux conditions indiqués. Notre guide sur la vente d'un logement loué en détaille la procédure.
De même, la déclaration d'intention d'aliéner adressée à la commune titulaire du droit de préemption indique le prix et les conditions de la vente ; la commune dispose de deux mois pour préempter à ce prix, ou proposer un autre prix fixé à défaut d'accord par le juge de l'expropriation. Enfin, une offre adressée au public en termes précis et fermes, bien et prix identifiés sans réserve, pourrait lier son auteur envers le premier acceptant : les annonces sont rédigées pour éviter cette situation.
Les limites de la liberté de refuser
Le refus de vendre fondé sur l'origine, le sexe, la situation de famille, l'apparence physique, le patronyme, le lieu de résidence, la religion ou un autre critère énuméré par l'article 225-1 du Code pénal constitue une discrimination, punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende (article 225-2). Les motifs d'un refus doivent donc tenir au prix, au financement ou aux conditions proposées.
Les pourparlers sont libres, mais doivent respecter la bonne foi (article 1112 du Code civil). Laisser croire à un acquéreur que la vente est acquise, puis rompre brutalement sans raison, peut engager la responsabilité du vendeur ; la réparation couvre alors les frais engagés, sans compenser la perte du bien espéré.
Questions fréquentes
L'acquéreur qui offre le prix affiché peut-il m'obliger à vendre ?
En principe, l'annonce invite à négocier et la vente se forme seulement par votre acceptation. Jusqu'à votre acceptation, vous restez libre de choisir un autre acquéreur ou de conserver votre bien. Vous êtes en revanche engagé dès que vous acceptez l'offre, même par un simple courriel.
L'agence peut-elle réclamer sa commission si je refuse une offre au prix ?
La commission est due seulement si la vente est effectivement conclue. Un mandat, surtout exclusif, peut toutefois prévoir une indemnité lorsque le vendeur refuse sans motif légitime un acquéreur présenté au prix et aux conditions convenus. Relisez votre mandat ; en cas de doute, nous l'examinons avec vous avant votre réponse.
J'ai reçu plusieurs offres au prix : laquelle retenir ?
Celle qui vous paraît la plus sûre. Comparez l'apport, l'accord de principe de la banque, la présence d'une condition de vente d'un autre bien et la date de signature proposée. Aucune règle ne vous impose de retenir la première arrivée ; répondez ensuite par écrit à chaque acquéreur, pour qu'aucun ne se croie engagé.
L'acquéreur peut-il retirer son offre au prix avant ma réponse ?
Il peut la retirer librement tant qu'elle ne vous est pas parvenue. Une fois reçue, elle doit être maintenue jusqu'à l'expiration du délai qu'il a fixé ou, à défaut, d'un délai raisonnable (article 1116 du Code civil). Un retrait prématuré empêche la formation de la vente, mais engage sa responsabilité envers vous pour le préjudice subi, hors perte du bénéfice attendu de la vente.
Puis-je revenir sur mon acceptation si un acquéreur propose davantage ?
L'acceptation d'une offre portant sur le bien et le prix forme la vente : elle vous engage. L'acquéreur pourrait en demander l'exécution en justice, ou des dommages et intérêts. Seul l'acquéreur dispose, après la signature de l'avant-contrat, d'un délai de rétractation de dix jours ; le vendeur n'a pas de faculté équivalente.
Que se passe-t-il en vente interactive si une seule offre atteint le prix de première offre ?
Le vendeur reste libre de la retenir ou non. Le prix de première offre ouvre la période d'offres ; il ne constitue ni un prix de vente ni une promesse de vendre. Si l'offre lui convient au regard du prix, du financement et du calendrier, il l'accepte et l'avant-contrat est préparé ; sinon, il peut discuter avec l'acquéreur ou poursuivre la commercialisation.
Une offre supérieure au prix affiché change-t-elle quelque chose ?
Le raisonnement reste identique : vous êtes libre de l'accepter ou non. Une offre supérieure au prix signale une forte demande ; la vente interactive permet alors de recueillir toutes les offres sur une période courte et transparente, plutôt que de répondre au fil de l'eau.
Premier rendez-vous
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L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
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