Définition
Le vendeur doit garantir à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue (articles 1626 à 1640 du Code civil). Cette garantie couvre d'abord ses propres agissements : il s'abstient de tout acte qui priverait l'acquéreur d'une partie des avantages du bien, comme reprendre la clientèle d'un fonds de commerce qu'il vient de céder. Elle couvre ensuite les droits que des tiers revendiquent sur le bien : propriété d'une partie du terrain, servitude non déclarée, charge dissimulée.
En cas d'éviction totale, l'acquéreur obtient la restitution du prix, des frais du contrat et des dommages et intérêts (article 1630). En cas d'éviction partielle, il peut, selon son importance, demander la résolution de la vente ou une indemnité ; une servitude non apparente, que le vendeur a omis de déclarer, ouvre les mêmes droits (article 1638). La garantie du fait personnel s'impose malgré toute clause contraire (article 1628) ; celle du fait des tiers peut être aménagée, sauf si le vendeur connaissait le risque.
Exemple : un commerçant vend son salon de coiffure à Chartres, puis rouvre un salon dans la rue voisine et attire son ancienne clientèle. L'acquéreur invoque la garantie d'éviction : le juge peut ordonner la cessation de cette concurrence et allouer des dommages et intérêts, même si l'acte ne comportait aucune clause de non-concurrence.
Le notaire prévient l'éviction en vérifiant l'origine de propriété sur plusieurs décennies, les servitudes publiées et les inscriptions au fichier immobilier. Nos guides sur les servitudes et l'achat d'un fonds de commerce prolongent le sujet.
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